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湾区这个概念对于整个深圳
会有怎么样的影响呢？
对于城市中心的变化，大家知道深圳在过去30年发展的历史中，非常重要的发展逻辑是由东向西发展，最早的发展区是罗湖，罗湖到福田到南山，是非常清晰的东西脉络变化。
在新的发展变化，我认为在东西的横轴上加上南北方向的变化。
大家可以看到，近期包括整个核心西线是从蛇口往上到前海，再到宝安，再到机场，再到目前的大空港街区，这是典型的南北轴线。这里面一个全新的概念就是，全世界所有的湾区都是以海洋来作为它发展的核心。
第一个观点，深圳的城市中心会分化，分化的结果是进一步向城市西面来迁移，南山、宝安，以及现在所处的空港片区，在未来的城市中心会成为越来越重要的地位。
这里所说的分化不是说原来的东部地区会消失或弱化，
可能是全面强的概念，而城市中心的重要脉络会在西部这个片区。第二，湾区概念之后，整个城市的边界会越来越模糊化。未来考虑湾区内的片区，不要以单一的行政化来考虑它的意义和价值。
如果整个湾区发展的重心是以珠江口沿线，深圳的中心是以西部来定义的话，未来靠近西部的邻深片区，包括长安、虎门片区，它的价值意义会超过现在东莞的片区。
这个片区距离湾区的中心距离有多近，住在这里方不方便，有什么样的城市配套，这种边界的概念未来会变得不太重要，行政的概念不太重要，而是要看这个片区的位置和配套，以及拥有的资源。
还有一个观点，对城市内部物业的类型和价值会带来重新的重整和变化。经常有人问我，深圳现在的房子已经这么贵了，未来有什么幻想或设想的场景。
对于深圳而言，最可以对标的就是我们临近的香港，为什么是香港？因为香港跟深圳在发展产业、人口结构方面有很多相似形。
到今天而言，我们去设想未来深圳的发展预期，有两类物业我认为是非常重要的，一类是综合体的物业，另一类是轨道交通物业。
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对于大空港
大家需要重新思考
大空港片区简单来说就是机场这一片，加上机场北部这一片，具体的覆盖范围是沙井、福海、福永跟航城四个街道，不是全部片区处于大空港，是靠近海边一半的范围内。
这个片区有两个关键词，一个是政府的规划提到“两河两代一河区的概念”，会展核心区、空港核心区，这两个核心区各有一个关键的核心要素，机场核心区就是机场。
我们现在使用的机场是2013年启用的，规划是5000万人次，去年已经达到4561万人次，一个新建的机场启用四年人次就爆棚了，说明深圳对国内人流输送比预想的还要进行爆发。
还有一个概念就是北部的会展中心，国内最大的会展中心在上海，大概是42万平方米。全球最大的会展中心在德国，大概是50万。深圳在建的展中心是46万平方米的建筑面积，建成启用之后是中国最大，世界第二大的会展中心。
这个会展中心的背后意味着什么？大家可以回想一下福田的会展中心。当时这个会展中心启用的时候，也是觉得周边没有现在这么发达，大家对于会展业的认识没有这么认可。
但是今天为止，深圳会展中心的展位基本上一位难求，常年在这里举办的各种各样的会展几百次、上千次，每年因会展而来深圳出差展示的人口也是一个庞大的数量。
大家不要小看会展业，会展业几乎是所有产业初期发展的出口，包括腾讯，当时马化腾的救命资金就是在高交会会展上找到的，会展不是单一的会展业，背后凝聚了电子、通信、文化、创意所有产业。一个如此大的会展中心，未来对于周边的带动作用，大家可以预见。
另外一个要素，107国道，目前门口的107国道，目前已经运营了很多年，因为是国道级的建制，对于通行的数字，货车都是根据以前的规划和标准区建设的。107市政化改造的工程已经列入政府规划当中，107会进行很大的变化，对标的就是深南大道。
把这几个要素重新的组合在一起看，大空港片区在现阶段有一个靠海的因素，还有深圳流量非常爆棚的机场，有未来的会展中心，而且还有一条未来的深南大道。市场判断物业常常没有考虑时间的重大意义和价值，常常看现状和忘了片区未来的发展方向。
以空港这样的资源要素，我认为近期可以对标的是宝安中心区，园区可以对标的是深圳湾。在海洋要素、会展中心要素、巨大的流量，整个大空港片区在可预见的将来，它会成为深圳一个城市新中心的概念要素会非常强化。
城市更新
是城市功能提升与再造的 系统工程
也是消除安全隐患、治理城市顽疾的 民生工程
还是盘活土地资源、促进产业转型的 治理工程
为提升宝安区域经济竞争力
拓展新型产业发展空间
探索工业园区更新统筹的方法和路径
打造具有示范效应和引领作用的产城升级项目
经过对新桥东片区产业及物业现状多次调研
区委区政府研究决定
划设新桥东片区2.3平方公里开展城市更新
进行产业布局
新桥东片区重点产业更新项目
区域位置
新桥东片区位于新桥街道中部偏南，片区范围主要隶属新桥街道，南部部分区域涉及福永街道。片区位于广深科技创新走廊（深圳段）北部，紧邻深圳西中心，片区毗邻火山公园和凤凰山森林公园，自然环境资源条件较好。
规划范围
规划范围由庄村路、甘霖路、广深高速、上南东路、生态控制线围合而成，合计用地面积约2.3平方公里，整体呈南北向的狭长形状。片区主要涉及康大工业区及周边城市更新片区和
洪田工业区及周边城市更新片区两个正在编制的城市更新片区统筹规划。
优化调整更新路径
片区总面积231.84公顷
重点更新单元152.97公顷
综合整治单元30.62公顷
土地整备单元7.18公顷
其他（现状保留）34.26公顷
已申报更新单元6.81公顷(康大）
更新愿景
◆ 规划建设后，新桥东片区将释放数百万平方米量级的产业空间，成为落实市委精神的宝安表达；
◆ 重构内部路网体系，增设道路交通设施，强化对外交通联系；
◆ 以科技、创新为元素，结合水系、绿地，打造公共廊道串联整个片区，创造舒适宜人的生活、办公环境品质；
◆ 以服务产业为核心，按高端、中端、基础三个层次需求配置服务设施，设置创新工坊、科技馆，会议中心等设施，设立上市孵化、创新产业链服务、产研交互等产业服务平台。
新桥东片区将彻底改变目前的现状
真正成为重点产业集聚、生态环境优美
交通便利“三生”融合的
国际化、现代化新城区
四大价值大幅提升
◆ 环境质量的提升。充分发挥区域依山傍水的天然优势，形成新桥东绿色生态圈，成为一片清新怡人的休闲氧吧。
◆ 交通通达性的提升。内外交通体系的重构，形成新桥东便捷交通圈，为社区带来更加便利的生活和工作条件。
◆ 物业价值的提升。大批高新企业和大规模企业的入驻，形成新桥东国际商业圈，提升了区域租金水平，提高了物业价值，同时创造了更多的商业机会。
新桥顺利通过项目股东大会意愿表决
为推进新桥东片区城市更新项目，新桥街道指导黄埔、洪田股份公司分别于6月23日上午9:30和下午2:30，在股份合作公司办公楼会议室召开股东代表大会，对更新意愿进行表决。
黄埔、洪田股份公司新桥东片区重点产业更新项目意愿表决股东大会以到场表决人员100%通过的完美结果，顺利完成项目更新计划申报前置手续。
△ 城市更新流程
据了解，目前黄埔（洪田）周边存在“三难”。
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一是出行难。交通方面，无大路，正规道路少，断头路多，微循环不畅通，被广深高速分割，依靠上南东路和单向涵洞解决，且上南东路为断头路，交通不便。严重影响片区居民出行和工厂企业发展；
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二是读书难。教育方面，公办学校少，无九年一贯制学校，学位严重紧张；
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项目规划建设前
该片区存在厂房容积率小
土地利用不足、产业低端、污染大等问题
不论是股民的收益还是居民的健康
都会受到较大影响
通过该项目的开发
引进一批科技含量高、成长性强的企业
同时加大生态环境建设
股民集体收益将会有较大提高
居民生活与工作环境将进一步改善
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