定調土拍冷暖的關鍵一戰，或許就在今天。
最近幾輪土拍，多宗土地“遇冷”成交後（較前期高點一定程度下跌），看空之風，逐漸盛行。
的確，從絕對值看，無論東湖、崇賢等郊區板塊，還是市北、火車南站等次熱板塊，甚至翠苑、濱江等主流熱點板塊，地價都“跌了”。
但這是普跌還是分化？或許還要繼續觀察一陣。
地產界有一條不成文的規律：核心地段房價最堅挺，漲得最早，隨後向外擴散，郊區房價屬於最後跟漲。反之，當市場不好時，也先從郊區開始跌。
現在外圍板塊跌了，核心地段還能穩住嗎？
今天，杭州主城區的終極挑戰，就會給出答案。3宅4商7宗土地掛牌，其中，2宗宅地位於超級核心地段——錢江新城南星，和濱江區政府。
前者是杭州最早高端居住區，也是目前新房均價高達6-7萬、且受市場認可的少有板塊 。
今天這宗南星宅地，位於信達濱江·壹品和融創大家·侯潮府之間，直線距離地鐵甬江路站不到400米。據說，板塊二手房已有超9萬實際成交。
而濱江區政府板塊，更是多年未推地。
上一次推地需追溯到2015年底的濱江金茂府。巧的是，這塊宅地就在它的西南側，丹楓實驗小學正南面。同時，從多項指標看，也好於7月6日的東方郡宅地。
這樣的核心地段，封頂價雖不低（4萬4和3萬6），但跟之前基本一致。
加之，又身處擁江發展主軸，從絕大多數角度看，結果都應該是封頂+自持。
但在如今微妙的環境下，懸念迭出。一方面，金融去槓桿後，很多開發商都開始“錢緊”；另一方面，完全看不到限價放開的跡象，多個地王項目已做了預虧損方案。
說的直白點，很多開發商已經沒實力搶了。而且不少營銷負責人也表示，樓市有轉“涼”趨勢。
那麼，這次土拍結果到底如何？
地塊成交結果，我們將第一時間，以留言評論置頂形式公佈。
【錢江新城南星】
杭州第三地王，能否易主？
去年9月13日，濱江競得南星宅地後，板塊已有近一年沒推地了。
當時那宗地塊，就是現在的保利濱江·上品，樓面價44460元/㎡，僅次於鳳起潮鳴。如果算上自持比例23%，實際地價或是杭州第一。
項目佔地面積47296㎡，可建面積134793㎡，容積率2.85，地塊呈不規則形狀，就像一把手槍。
今天出讓的宅地，位於上品南側，地塊方正。出讓面積31776㎡，可建面積85795.2㎡，容積率2.7，起始樓面價29559元/㎡。
如果封頂，樓面價44245元/㎡，將成為杭州第三地王。
按照掛牌文件，本次宅地須配建公租房和21班幼兒園，總配建面積16080㎡，佔比約19%，著實不算低。
地塊內實景
考慮到上品自持較高，雖然本次地塊有較多附加條件，但最終成交價，接近封頂或封頂，或許才能算基本持平。
前兩天小編實地走訪了現場，正值7月，草木繁盛，地塊內盡是豆瓜果蔬。
地塊周邊教育配套非常好，西側緊挨著勝利小學新校區，自身又有配建幼兒園的指標，附近還是有哇哈哈雙語學校、崇文實驗學校等私立學校。
目前，板塊內唯一綜合體久光廣場，也在地塊東南側，過個馬路就能到。
雖然不少人調侃富人哪會擠地鐵，但還是不得不提一句，地鐵4號線距地塊僅600米。
即將交付的侯潮府
南星板塊裡一共十多個小區，新的有諸如剛交付不久的金隅學府、去年下半年交付的錢江御府；房齡久的比如濱江金色家園、林風花園。
不過不管新舊，這一帶二手房的掛牌量少的可憐，幾乎每個小區都是個位數，整個區域也不足百套房源。
今年初，小編曾探訪過南星，當時望江府掛價已經8萬+了，半年過去，掛牌價依舊8萬上下。
至於成交價，因為成交量極少，只能看到錢江御府、林風花園近期有6萬5左右的成交。
在售的信達濱江壹品
當然，也有一套480㎡的陽光海岸以4500萬成交，均價9萬3，不過這個例。
“這一帶成交量太低了，這裡做中介的其實全杭州的二手房都賣。”中介小哥頗有點無奈，雖然成交一套佣金不低，可無奈有運氣的那個人總不是自己。
目前，南星板塊內在售的樓盤，只有信達濱江·壹品最後一幢樓，及翡翠海岸最後96套，均價都在7萬/㎡左右。
這南星“最後的寶地”，不知道被多少想入駐錢江新城的富人盯著，畢竟住在這一帶，就是財富和身份的象徵。
不過，不知道開發商能不能掏出這筆錢。
【濱江區政府】
金茂府對角，53畝寶地封頂38億
整個濱江，可能都找不到位置更好的宅地了。
它位於濱江區政府、錢塘江、奧體和江南大道圍合而成的區域內。在錢江南岸，這四個參照物，隨便哪一個，都意味著優質地段，何況“四合一”。
地塊具體位置在哪？
通過這張鳥瞰圖（由南往北），可以看得非常清楚。西側是星耀城二期，北側是丹楓實驗小學，東側是阡陌路，南側是公共停車場。
地塊對角，是濱江神盤金茂府。沒錯，就是那堆施工建築。再往北，則是寰宇天下。
地塊鳥瞰實景（由南往北）
如果從北往南看，站在地塊中，還可以看到，濱江最出名的那幾棟建築。海康威視、螢石網絡、吉利……一字排開。
交通可達性，就更不用多說了。
前幾天，我從城北出發，一路沿著秋石高架往南。三橋下來後，走濱盛路或江南大道，只需一小會就能到。
地塊出讓面積35117㎡，容積率3.0，總體量約10.5萬㎡。起價253844萬元，樓面起價24095元/㎡，上限總價379844萬元，封頂樓面價36055元/㎡。
站在地塊從北往南看
跟7月6日的東方郡宅地相比，誰更出色？
首先，面積略小（東方郡宅地44260㎡），但相差不大；其次，容積率更高（對方2.8），稍微弱勢。
第三，地塊直線距離地鐵江陵路站約250米，東方郡宅地直線濱和路地鐵站，最近不到百米。但江陵路站，是地鐵1號線和6號線換乘站，條件更出色。
第四，從學區劃分看，地塊隸屬丹楓，東方郡宅地隸屬江南實驗。目前看，東方郡的學區屬性，顯然更佳。
一路之隔的丹楓實驗小學
第五，東方郡宅地有一定附加條件，須配建一個18班幼兒園，建築面積不少於6065㎡。而本次地塊，除了必要的配套用房，並無其他規定。
另外，從周邊商業、醫療、行政等公建配套豐富程度看，今天地塊也更好。總體來看，也更為出色。
板塊主要二手房，寰宇天下成交價5-6萬。金茂府即將加推的疊墅（高層已售罄），據說售價可能達到7萬左右。
今年1月，中海拿下的襄七房地塊（腹地），封頂價34464元/㎡，外加13%自持。
這樣的寶地，放在以往，絕找不到不封頂的原因。
【濱江浦沿】
距地鐵200米，周邊二手掛價5萬
以濱江而言，這塊宅地位置“有點偏”。
它在一橋南和聞堰之間，彩虹快速路以南，浦沿路以西，往西不到2公里就是錢塘江。
但從小環境看，又有比較明顯的優勢。比如，地塊東側是一條水系，有一定景觀資源；再比如，直線距離已開通的4號線楊家墩站，最近不到200米。
整個區域，並無新房在售。
上一次有房在售，還是2014-2015年的錢塘玫瑰灣、萬科·璞悅灣時代。當時，新房售價2萬左右。如今，二手掛牌5萬左右，漲了150%。
地塊出讓面積38744㎡（58.1畝），容積率2.5，總體量96860㎡。
起價173128萬元，樓面價17874元/㎡。上限總價259128萬元，封頂樓面價26753元元/㎡。東北對角是綠城巧園。
地塊須配建不少於20221㎡，作為公租房，同步建設並無償移交政府。
除了3宗宅地，今天還有3宗商地和1宗體育館用地掛牌。商地位置都挺不錯，分別位於三塘、文暉，和之江。
不知道，“禁酒令”影響下，會不會又是政府相關型單位拿地。
- End -
▼
文∣麥格/鹹魚
部分圖片來自網絡
閱讀更多 層樓 的文章
