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評估報告定義：指評估師根據相關的評估準則的要求，在履行必要評估程序後，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值發表的、由其所在評估機構出具的書面專業意見。即，徵地拆遷之中，評估報告是評估被拆遷人房屋的價格，評估必須具備公平、公正、合理、客觀、獨立、科學性幾大要素。然而實踐中，評估報告僅僅一張沒有蓋章的紙，寫著房屋補償價格、地上附著物價格、獎勵價格等等，所謂的合法評估報告，要求老百姓簽訂拆遷補償協議。那麼，在徵地拆遷之中，評估報告具備什麼才合法生效的呢？今日徵地拆遷律師團隊崔鵬分析了以下幾大要件。
要件一：評估機構的認定
實踐中，各地方拆遷方都是制定評估機構或者選出幾個評估要求被拆遷人選擇，這種評估機構的選擇方式是對的嗎？法律針對評估機構的選擇如何規定？
（1）評估機構的選擇
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條規定，房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。
依據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第四條規定，房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構不得采取迎合徵收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋徵收評估業務。
實踐中，拆遷方直接選定或者選定幾家評估機構讓被拆遷人選擇，顯然不合法。
（2）評估機構的資格
依據《房地產估價機構管理辦法》第十二條規定，新設立中介服務機構的房地產估價機構資質等級應當核定為三級資質，設1年的暫定期。暫定期內的三級資質房地產估價機構不可以從事房屋徵收的房地產估價業務。一份有效的評估報告要列明：評估人員和評估機構的資質證明，並該有名章和公章缺一不可。沒有相應的證明和公章屬於無效評估報告，即不合法。
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要件二：評估方式
依據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十三條規定，註冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。
在徵地拆遷之中，評估機構住宅多用於市場法計算、門面多用於收益法等。即被拆遷人可以依據同等地塊周邊類似商品房的市場價格作為參考的依據。
要件三：評估程序
依據《中華人民共和國國家標準房地產估價規範》之估價程序中指出：自接受估價委託至完成估價報告期間， 房地產估價應按下列程序進行： l明確估價基本項； 2擬定估價作業方案; 3蒐集估價所需資料； 4實地查勘估價對象； 5選定估價方法計算； 6確定估價結果； 7撰寫估價報告； 8估價資料歸檔。
明確估價基本事項主要應包括下列：
（1）明確估價目的。估價目的應由委託方提出；
（2）明確估價對象。 明確估價對象應包括明確估價對象的物質實體狀總和權益狀況；
（3）明確估價時點。估價時點應根據估價目的確定， 採用公曆表示；
要件四：評估報告有效組成部分
評估報告應當包括下列主要內容：
1、標題及文號。評估報告的標題及文號是不可缺少的內容；
2、聲明。註冊資產評估師恪守獨立、客觀和公正的原則，遵循有關法律、法規和資產評估準則的規定，並承擔相應的責任，提醒評估報告使用者關注評估報告特別事項說明和使用限制；
3、摘要。應當提供評估業務的主要信息及評估結論；
4、正文。（1）委託方、產權持有者和委託方以外的其他評估報告使用者；（2）評估目的；（3）評估對象和評估範圍；（4）價值類型及其定義；（5）評估基準日；（6）評估依據；（7）評估方法；（8）評估程序實施過程和情況；（9）評估假設；（10）評估結論；（11）特別事項說明；（12）評估報告使用限制說明；（13）評估報告日；（14）註冊資產評估師簽字蓋章、評估機構蓋章和法定代表人或者合夥人簽字 。
（5）附件。與正文有關的數據、房屋圖片等內容。
以上為真正合法有效的評估報告，並不是簡簡單單一張或者幾張紙而已。
要件五：評估的合理性
1、評估的時間節點
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
2、評估包括
被徵收房屋價值的補償；因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
3、評估考慮因素
被徵收房屋價格應考慮房屋的區位、用途、建築機構、新舊程度、建築面積、土地性質等因素。
4、房屋產權及面積認定
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第九條規定，對於已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對於未經登記的建築，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
徵地拆遷律師團隊崔鵬提示廣大被拆遷人，徵地拆遷之中，評估報告的結果是否合理、公平、公正取決於法律法規，評估的結果直接影響到房屋的補償，關乎到我們被拆遷人的原有生活是否改變。瞭解上述內容後，你們就會清楚辨別你家的評估報告的合法。如有任何疑問，及時諮詢專業徵地拆遷律師團隊，避免錯過最佳維權時機，造成不可挽回的局面。
徵地拆遷律師團隊崔鵬
徵收中的房地產價格評估機構是由被徵收人協商選定或者搖號選定的，其作為法律規定的處在中立第三方，出具的評估報告是為徵收方提供徵收補償的參考，這才是徵收評估的法律地位和應該做的。
首先我們要知道，徵收拆遷評估也是一個專業性的工作，您可以質疑，但是協商是與徵收方協商，不是評估方，他們只是按照市場行情出具一個價值參考依據，是作為第三方出現的。
其次，房地產價格評估機構需要出具基準價格評估報告，也就是整個徵收項目的基準價格或者叫標準房屋市場價格評估報告，您可以求要求徵收方或者評估機構出具當地房地產估價師協會專家委員會出具的鑑定報告，看鑑定結果是否存在偏離事實。一旦鑑定結果做出，最後就算告到法院，法院也會相信專業協會專家委員會的專業意見。
第三，按照法律規定：被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的應當自收到評估報告之日起10日內向房地產價格評估機構申請複核評估。原房地產價格評估機構應當自收到書面複核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。複核後改變原評估結果的應當重新出具評估報告評估結果沒有改變的應當書面告知複核評估申請人。被徵收人或者房屋徵收部門對原房地產價格評估機構的複核結果有異議的應當自收到複核結果之日起10日內向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。被徵收人對補償仍有異議的按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定處理。
第三條只是官方的說法，實際上，在徵收項目後期，我們可以爭取利益的，一個是徵收方另一個就是評估機構，好像評估機構的評估結果就是救命稻草一樣，很多人都去複核、鑑定之類的，實際上來說，評估機構評估的價值既然是評估，當然是可調整的，是範圍值，但是可調整的量對比整個徵收補償款來說真的很小，與其去糾結這個蚊子肉，不如把精力放在於徵收方的博弈上去，這個可以作為最後捎帶手的福利..........
