上週四住建部發聲，今年1-6月全國棚戶區改造已開工363萬套，佔目標任務的62.5%。下一步，住建部將在加大棚改配套基礎設施建設力度的同時，依法依規控制棚改成本，嚴禁違規支出。此舉從某種程度上來說是對近期棚改政策調整爭論一槌定音的權威發佈，早在6月中旬就有類似棚改政策調整的謠言傳出，此後6月26日國開行相關領導正式對外發出了“棚改融資工作有序開展”的公告，事實上在政策動向不明的這段時間，市場也出現了比較大的恐慌，特別是地產股板塊受到了巨大影響，6月19日內房股房地產板塊最大跌幅達到了5.02%，直到7月初才有企穩回升的態勢。
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棚改定調“三不變一變”，貨幣化安置比例逐年提升至60%
這次住建部再度強調棚改工作的重點，實際就是明確了未來棚改的任務和階段性需要調整的部分內容，核心內容主要還是“三不變和一變”：一是3年的棚改計劃並未改變，意即2018-2020年再改造各類棚戶區1500萬套；二是今年“攻堅戰”新開工580萬套的目標未變，由此可知棚改市場規模依舊維持在較高水平；三是需要去庫存城市的貨幣化安置比重未變。而唯一的變化則在於針對去庫存基本完成的城市，貨幣化比重要有所降低。事實上，
棚改貨幣化安置的比重也是在近年來逐步增加的，早期主要是實物安置，以棚改安置房為主，2014到2017年，貨幣化安置比例逐年遞增，從20%一舉上漲至60%。 2
棚改對北方和西部影響較大，沿海發達區域影響較小
依據2017年分省數據測算，山東、河南、貴州、湖北、湖南等省份棚改新開工量維持高位，年實際開工量均超40萬套，而沿海區域廣東、海南、福建棚改規模普遍較小，普遍不足5.5萬套，由於2018年棚改計劃量較2017年有所下滑，因而至少16個省份於2018年下調了計劃棚改目標量。
而從棚改政策微調對商品住宅銷售的推動意義來看，對本來市場相對較好的長三角和珠三角區域的影響就較小，這些區域市場相對比較活躍，長三角3萬億，珠三角2萬億，兩區域大約5萬億的市場規模，整體成交量佔比也高。棚改的主要波及面還是集中在新開工量較大的中部和北部區域，尤其是山東、貴州等省份。
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棚改貨幣化安置主要推動三四線“去庫存”，二線城市影響較為有限
而棚改貨幣化安置對於不同能級城市的影響不盡相同，主要仍以三四線城市為主。近兩年來大家普遍共識貨幣化安置是三四線城市房地產啟動的核心動力之一，的確很多三四線城市由於有了棚改這樣一個催化劑，然後再加上貨幣化安置提供的增量資金，使得這些城市房地產出現了較大幅度的增長。以棚改開工量較高的貴州省為例，其畢節市貨幣化安置比例高達100%，2017年畢節商品住宅銷售面積388萬平方米，貨幣化安置直接帶動116萬平方米住房銷售，佔比多達30%，棚改貨幣化安置的重要性可見一斑。
而對多數基本面較好的二線城市而言，棚改貨幣化安置的作用還是比較有限。影響較大的主要還是部分此前庫存量較高的二線城市，最為典型的代表當屬西安，2016年為西安棚改貨幣化的強力推進期，貨幣化安置套數多達4.8萬套，佔商品住宅銷售套數的比例達33.8%，意即貨幣化安置撬動33.8%增量購房需求。
綜上，目前政策“三不變一變”的調整對整體樓市的影響還是較小的，本輪三四線城市高熱行情，貨幣化安置只是催化劑，並非決定性因素，更多還是取決於經濟基本面、供求、房價等多方面因素。
因此，貨幣化安置收緊甚至退出，對於熱點三四線城市影響程度有限，市場熱度有望慣性延續。/ END /
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