摘要：加息才是最大殺手鐧，炒房者懼怕的“核武器”
撰文|張銀銀
前幾天槓桿遊戲出差和一眾同事夜聊，說過兩同事炒房的事。詳見《供地增長818%，北京不是個例！形勢真的在變了》（11月20日）。
當時我忘記了說，他們最擔心的，倒不是擔心被套一段時間，而是擔心加息。簡單說，就是怕炒房成本大增，甚至影響到日常生活。
恰好看到新聞說，一張流傳於網絡的圖表顯示，雖然房價下降了，但由於房貸利率不斷上升，實際上買套80平的房子要多掏76萬。
房價跌了，利率上漲，購房成本一定會增加嗎？或者說，炒房成本一定增加嗎？這是個有趣的問題。
1、房價略跌，利率上浮，剛需購房總金額確實可能增加，但不代表不划算。如上圖的例子，80平米大小，5萬多/平米的房價，便宜了1000多塊/平米，但利率上浮20%，你要貸個十年、二十年、三十年，付出的總金額怎麼都是增加。
按照這個例子來看，便宜1000多塊，全款買房的話，也就是省了10萬塊錢左右。但是，對於大部分剛需一族來說，四五百萬的房子，當然只能選擇首付按揭貸款。
首付三成的話，首付款也就是少了3萬塊。但利率，銀行給你一上浮，別說20%，就是10%，你貸個20年，那也是增加30萬左右的節奏。除非你可以很快還完房貸，否則理論上說，你付出的貸款肯定是比此前增加了。
至於劃不划算，槓桿遊戲要說，這個得具體來看。你要一根筋覺得吃虧，那你不買，萬一房價未來漲了，你會更後悔。
或者你把這增加的總貸款金額，放到時間的長河裡去看，考慮到我們還是欠發達國家，通常都是較高的物價浮動水平。時間換空間、換買房的機會，拿未來的收入去對沖貨幣貶值，或許也不見得就很吃虧。
2、炒房者無論如何，都是擔心利率上浮的，只有一種情況例外。如果在當下主要一二線城市，二套房以上利率普遍上浮的情況下，冒險進場炒房。無論如何，付出的成本比以前要高。
當然，那些和中介或樓盤合作炒樓，快速吃進馬上倒手的另論——這種情況，在不少城市拿房本一兩年甚至更長時間，不準倒手的調控新規下，沒這麼猖狂了。說句揶揄的話，今天剩下的炒房者，大部分像價值投資者，長線持有。賭的就是未來。
在利率上浮的情況下吃進房子，想賺取溢價收益，如上所述，假如房價下降得還較為有限，那麼房貸成本長期來看並不低。
或許很多杆友會說，人家是炒房啊，哪來什麼長期持有的事。問題是，你不知道何時可以套現？其次，當下一些城市房價是跌了的，你買進來炒，你不怕再跌一點？心理負擔不會小。
何況，炒房者基本都是擅用槓桿的人士，甚至首付款都是使用了槓桿，那意味著資金成本壓力更大。
不擔心跌，也不怕利率暫時上浮的例外是，“新盤-二手房價格倒掛”的新房。前段時間南京，以及很多城市不都有，官方對新房有備案限價，但二手房隨行就市。所以搶到了相對低價的新房，理論上怎麼都是賺，除非暴跌或金融動盪。
3、銀行恰恰靠利率上浮加入財富收割遊戲，並降低金融風險。在《房貸利率上浮背後的贏家和輸家》（9月22日）一文中，槓桿遊戲就分析過，銀行為整個炒房遊戲提供了升級的彈藥，難道不該分享成果？你見過軍火商在世界大戰中搞慈善嗎？
今天總的基調是去槓桿，宏觀市場利率是上浮，美國佬又是加息、又是縮表的，那麼我們的貨幣總基調就沒以前麼寬鬆。對了，該“死”的利率市場化，還有餘額寶各種寶，銀行自己的資金成本實際也被迫提高。
利差不是那麼好賺了。那麼，槓桿遊戲覺得，就算是出於最基本的“人道主義”，銀行也會提高房貸利率。何況，房貸是最安全、最剛需的資產，小白們必須得找銀行啊。要不安居夢無法實現。
如今可能又進入了本輪週期的下半場，市場畢竟沒此前那麼瘋狂了，要賺到更多的錢、更多安全的錢，最好的方式，就是讓小白們多出點。反正利率上浮這點錢，分攤到未來20年、30年裡，實際感覺也不是要命。
金融機構，包括類金融機構們，遠不止是銀行，為此輪行情提供了子彈。辛苦了，該人家多賺點。
而上浮的利率，意味著銀行每個月都可以多獲得溢利。同時，銀行完成開發商貸款核銷的效率越高，借款安全越高。短期資產負債表也更好看，收益更漂亮。
銀行賺了錢，還降低了槓桿，符合中央的要求。
4、加息才是最大殺手鐧，炒房者懼怕的“核武器”。不否認，儘管一些城市房價有回落，同時利率在上浮，但因為限購等因素，成交量並不如頂峰時。銀行加入財富收割遊戲，也不是說的那麼輕鬆。
目前，只是監管部門明示或暗示銀行上浮實際市場利率，而基準利率並無變化。恰恰，基準利率的變動，才是最牽一髮動全身的。
如果我們跟著美國加息，不僅意味著當下購房上浮了利率的群體，要負擔更多的利息，更意味著任何一位都要增加利息支出。
也正是因為Any one，除了地產相關，還包括所有行業都受影響。加息即意味著收緊投資的信號——當然，如果經濟形勢喜人，加息一樣阻擋不了各行各業大舉投資擴產能。
但現實並沒有這麼樂觀。此前最樂觀的不就是地產業了。現在調控收緊，如果再來加個息，無論幅度，都是信號，都會嚇退一些人。同時，套住一些人，暫時整到一些人。
基本沒有意外的是，12月聯儲今年第三次加息。那麼，槓桿遊戲想說，我們加息還遠嗎？
只是矛盾的是，真加息、房價降的時候，剛需又敢買嗎？
閱讀更多 槓桿遊戲 的文章
