摘要：調控的中期房價開始下跌，開啟新一輪週期的抄底時刻
撰文|張銀銀
新聞看上去很勁爆。
12月18日，我國統計局公佈“2017年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，11個熱點城市新建商品住宅價格已跌回1年前，部分二三線城市房價漲幅擴大。
跌的城市主要是說，深圳、上海、北京、無錫、鄭州、合肥、杭州、南京、福州、天津等。漲的城市主要指烏魯木齊、北海、西安、瀋陽、重慶、哈爾濱和湛江等。
房價這樣的分化很有意思。就像前幾天我看到一篇文章，總結了這些月深圳的房價跌幅，確實是跌了。但跌的價、比例，和絕對房價比起來九牛一毛。跌10塊錢也是跌，有意思嗎？
其實還是有一點意思的。失真的統計從來都失真，當多個城市都呈現跌幅或持平時，說明外部形勢有壓力。更有意思的是，房價所謂跌回一年前的城市，都是2016年表現最活躍的一些城市。與此同時，繼續在漲的城市，則普遍是本輪週期房價啟動最晚的那些城市。
換句話說，前者春江水暖鴨先知、在瘋漲和調控面前已經開始穩定或回調；後者則是上漲慣性還在，進場晚的人還在走別人走過的路，重複別人的故事。
此前槓桿遊戲寫此類文章，喜歡做數據統計和分析，今天則不同——我想說說當下房價分化和形勢轉變，剛需和“投資”者所處的環境到底是怎樣，未來可能會怎樣？
首先有兩組數據值得玩味。當然，今天我說了不說具體數字，講個概數吧。
有些矛盾的數字是無法迴避的。一方面去年至今，主要一二線城市新成交土地的樓面價整體是上漲的。均價實際創下了歷史新高。槓桿遊戲之前寫文章計算過，就全國來說，樓面價也是上漲的。
但另外一方面，今年以來，一二線城市的土地供應，整體上又是增加的。見《都罵北京宅地供應不夠，這幾個城市更少！十大城市近3年供地排名》（12月4日）。也就是說，過去一年多一二線城市開盤即光的情況，未來將一定程度上得到緩解。
麵粉價格對面包價格的影響當然是很大的。不過，過去幾輪房價暴漲的情況都表明，麵粉或者小麥價格倒是其次，市場上
流通的錢多，哄搶氣氛出現後，麵粉價格、建安成本算個毛，想怎麼漲怎麼漲。就算你備案價控制，茶水費、團購費、全款優先……各種辦法多的是。反過來也是一樣，2013-2014年，甚至一些城市2015年上半年之前，房價都還穩不住。此前面粉價格也貴啊，但依舊擋不住房價陰跌。
所以，很大程度上，還是市場氛圍、預期在決定房價。
而市場氛圍的變化，調控政策的不退縮，誓言長效機制和房地產製度改革，貨幣迴歸中性起到主要作用。在大的氛圍和上層壓力之下，主要一二線城市供地也才實現增加。儘管樓面價已經比過去高。
結論就是，這一波所供的地房子蓋起來，到底是略便宜、持平，還是小漲、瘋漲，主要決定因素不是地價而是到時的調控鬆緊、貨幣鬆緊。當然，那些特別貴的地可能是例外。但如果形勢真不好，他要麼倒手割肉，要麼更得抓緊變現。
而調控和貨幣鬆緊又是怎麼決定的？內部看經濟運行情況，簡單說就是經濟增速；外部看歐美主要國家的貨幣政策，特別是聯儲加息或降息，擴張還是縮表。
過去，我國經濟結構調整一直在進行，現在也在進行，新的經濟動能尚未完全確立。所以，一旦遇到經濟滑坡，房地產和基建一定是救命稻草。而基建只要大啟動，地方政府性債務就會更高，就更依賴賣地。
加之過去9年，全球主要國家都在放水。不放水就是傻，所以我們在調控-放鬆-調控之間循環。房價則是漲-略跌-報復性漲。
現在，我國經濟經過一段時間的降檔，目前維持中高速增長，其實我們應該有些新時代的經驗。在槓桿遊戲看來，說直白一點就是，如果就業無憂，刺激理論上不需要太大。外部聯儲加息、縮表週期已然開啟，我們總不能繼續做大資產泡沫，否則後果不堪設想。
正是在這樣的大背景下，我們今年貨幣開始迴歸中性，調控、長效機制才被推進。
可以說，現在是最好的狀態。房價可以穩定，局部還能適度回落，資產泡沫稍微得到處置，地價還可以較高、債務也可以持續……
如果這樣的情況可以維持，那麼房價就可以不大漲，不繼續吹大泡沫。這於剛需、於國家、於地方都是難得的不輸多贏。
於剛需而言，當下主要城市的二手房其實都已經回落，或者趨勢明顯。新房大部分受調控影響、備案價格控制，交易也比此前規範，買到就是賺到，相當於股市打新。
所以槓桿遊戲一直說，每一輪調控都是剛需實現住有所居的理想時分。
還有一句話，槓桿遊戲一直想說卻沒說，調控的中後期，往往也是抄底者開啟新一輪週期的理想時刻。當然，這裡的投資不是指倒號、快速轉手，而是指持有一段時間，能夠扛得住資金成本的人。
因為調控的中期，往往房價開始下跌 ，如果你認為有下一輪放水，這個時候入場買到的自然是下一個週期的低值。是不是有點抄底的感覺？
問題的關鍵就是，我們是否決定和土地財政說不？是否未來不主要靠貨幣刺激，而是一心一意調結構，尋找新動能？還有外部環境是否還給我們機會，全球貨幣週期如何？可，那麼多的殭屍企業、高槓杆企業、地方債務又咋辦。為難。
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