摘要：不搶人、留人的城市是沒有前途的；留得住人的城市才是真的有前途
撰文|張銀銀
武漢開始兌現自己的諾言，留人、搶人大會戰進入高潮。
大學生8折買房的高調“搶人”政策，終於出臺。未來五年，武漢將建設和籌集250萬平方米以上大學畢業生保障性住房，讓大學畢業生以低於市場價20%買到安居房，以低於市場價20%租到租賃房（如屬於合租的可低於市場價的30%）。
為了讓留漢大學畢業生能就業、易創業、快落戶、好安居。經過該市市W常w會、市政府常務會多次研究決定，10月11日，武漢正式發佈留漢大學生畢業落戶、住房、收入新政。《關於加強大學畢業生安居保障的實施意見》、《關於進一步放寬留漢大學畢業生落戶試行政策》、《武漢市大學畢業生在漢工作指導性最低年薪標準》3份重磅文件出臺。
除了8折買房、租房外。留漢大學畢業生年齡不滿40週歲的，可憑畢業證申請登記為武漢市常住戶口，碩士研究生、博士研究生不受年齡限制。
出臺指導性最低年薪標準，大學專科生4萬元、大學本科生5萬元、碩士研究生6萬元、博士研究生8萬元。
槓桿遊戲姑且不評論這些政策的好壞利弊，不探討250萬平米的房子多寡，只想藉此談談這座城市“搶人”的決心和背景。
幾天以前的十一假期期間，槓桿遊戲還回了武漢。畢竟，我畢業於那裡，感情很深。希望武漢這一波努力有所效果。
1、大學生留存比例持續下滑，搶人、留人武漢迫在眉睫，再不容有失
在人才這個問題上，京滬深因為種種原因迴流的，大部分選擇在自己老家省會買房和發展，剩下的廣州、杭州具備就業和創業優勢，搶走不少，其他二線城市再激烈混戰。
這部分群體，對二線城市房價的敏感程度不算高，因為他們在京滬深混過。他們對住房的要求也較高，大部分對二線城市的相應保障房、人才房興趣不大。
而剛畢業的大學生，對房價敏感程度極高，各大城市正在做的是，如何留住他們？實際上，這部分人恰恰是此次武漢8折買安居房，8折租保障性租賃房；以及大學生最低年薪指導標準，試圖留住的。
2016年，武漢研究生教育招生3.8萬人，在校研究生11.5萬人。普通本專科招生26.3萬人，在校生94.9萬人。規模位居全國城市第二，僅次於廣州。
2016、2017年武漢大學畢業生都是29萬左右，但根據武漢市人社局的數據，2016年湖北省42萬高校畢業生，留在湖北就業的有20萬人，其中13.2萬人留在武漢。
也就是說，這是算上該省其他城市來漢的應屆大學生數。即便如此，留下來的大學生比例僅為45.5%。這比重慶、成都六七成的留存比例低不少。
值得一說的是，此前，武漢市人社局發佈的一項武漢地區高校畢業生就業報告顯示，從2007年開始，畢業生留漢就業比例逐年遞減，2007年為55.3%，2008年為52.19%，2010年為 50.7%，2011年首次跌破50%，僅為47.04%。
也就是說，這些年武漢對本地畢業大學生的吸引力，和該市的經濟增長並不匹配。長此以往，絕對不是好事。
從武漢戶籍人口的變動上，也能委婉體現這一變化。下圖1可以看出，武漢近6年來常住人口增長還是算可以，從910萬增加到2015年末的1060.77萬人，增加了150.77萬人。而戶籍人口2010年達到最高峰836.73萬，接著遭遇連續兩年下滑，然後重新爬坡增長，直到2015年的829.27萬人，也沒有恢復到2010年的最高峰。
圖1.武漢1978年-2015年戶籍總戶數、總人口數與常住人口數 圖表來源|武漢統計年鑑2016
箇中原因，可能有作為高等教育大市的武漢，集體戶口的大學生部分遷走、減招所致。
從武漢相關部門的預測看，2017年大學生留漢人數料將高於2016年，畢竟這麼拼。
當然，武漢有7所221（雙一流）、2所985大學，高素質畢業生實在太多。總量更是多。一般城市吃不消這麼多人才。
所以武漢這些年留不住人才，不全是武漢的錯。一個城市不處於改革開放最前沿，不處於沿海，不是我國的權力中心，不是政策最重點照顧的地方，當然很難解決這麼多就業。
但任何緣由、藉口都是沒有意義的，想辦法留住人才才是根本。
2、武漢商品住宅供應總量偏低，推出8折人才房是個折中辦法
不搶人、留人的城市是沒有前途的，但留得住人的城市才是真的有前途。所以，喊口號、出政策留人、搶人是一方面，起碼讓人留下人，得買得起房，能落地生根啊！
在2017年3月，《我的青春在武漢，但他的高房價已讓我害怕|特超大城房價的隱秘世界12》一文中，槓桿遊戲查閱和分析數據發現，武漢的住宅供給跟不上需求。
槓桿遊戲通過我國統計局，查閱2002年-2015年武漢市房地產開發企業住宅房屋竣工面積，得出的圖2可粗略算出，武漢的房地產開發企業住宅房屋總量為：10062.08萬平米。
圖2.武漢2002年-2015年房地產開發企業住宅竣工房屋面積 數據來源|國家統計局，製圖|張銀銀
當然，在此之前，武漢也還有大量的既有住宅。同時，武漢這類城市有大量的高校、中央國家機關科研單位、國企及央企等，他們的內部住房、福利房體量其實驚人。有過武漢生活經驗的人就會明白這一點。
另外，除了商品住宅外，武漢還有部分城中村。武漢市住房保障和房屋管理局數據還顯示，2011-2016年，該市基本建成保障性住房約31.54萬套。
2002年之前，武漢市區也還有一些老的住房，雖然被拆了一些，但不會都拆了。考慮到這些年武漢都有保障房的供應，綜合折衝、抵扣後槓桿遊戲可以認為，截至2015年，武漢城鎮隨便有2億平米左右的住房，這是完全可能的。
和其他城市一樣，每個城市都有非住宅性質的公寓，實際功能也是居住。於此可見，武漢可用於居住的房屋，還不止這麼多。
武漢市房管局發佈的《2014武漢市住房保障和房屋管理藍皮書》顯示，武漢中心城區當年共有房屋45.6萬棟，比上年減少2.7萬棟，但14層以上高層建築達5306棟，增加501棟，增長超過10%。
藍皮書顯示，武漢中心城區（含開發區）建築面積總量達4.26億平方米，共有456381棟建築。其中，洪山區房屋建築數量最多，有102609套，其次是武昌區和東湖高新區。14層及以上的高層建築增長最快，達5306棟，佔建築總數量的1.12%，其中洪山區內高層已有1227棟，該市數量最多，而在寸土寸金的江漢區，高層建築數量已佔該區建築總量2.13%，佔比最高。
雖然武漢舊城改造，出現越來越多的高樓大廈，但截至2013年底，3層以下的底層建築，仍約佔武漢建築總量的83.26%。但由於近幾年武漢住宅市場發展較快，截至2013年底武漢人均住宅面積35.38平方米。
時間又過了幾年，應該還略有增加，反正比鄭州的34平米左右人均住房略高（詳見，《鄭州工業超武漢，房價這麼高真不是吹的|特超大城房價的隱秘世界》）。
《武漢市2015年暨“十二五”期間國民經濟和社會發展統計公報》亦顯示，武漢城鎮人均住房建築面積37.25平方米。
對了，武漢有龐大的在校大學生群體，如上文所述，這一部分人基本住宿舍，不需要標準意義的住房（公寓）。以及一些進城務工人員，住在工廠宿舍、工棚等。合計怎麼都是100多萬。
2015年武漢常住人口1060.77萬，城鎮人口大約841.2萬，減去上述100多萬，實際必須解決住房問題的人大約700萬。
這樣一算，武漢市區應該有2億多平米住房。這和上述槓桿遊戲的估算差不多。
而2010-2015這6年，根據上圖2，我們可以計算武漢房地產開發企業住宅竣工房屋面積為4429.08萬平米，這6年，武漢市區增加的人口為110萬左右，人均面積為37平米。
新增人口不可能都買了房，而人均算下來還是可以，說明空置多多少少應該存在。
《武漢市2015年暨“十二五”期間國民經濟和社會發展統計公報》亦顯示，武漢城鎮人均住房建築面積37.25平方米，比鄭州、杭州、南京都高。但武漢還有大量的改善性需求和投資性需求，這樣一算的話，近些年的商品住房供應也只能算勉強夠。
武漢市統計局《2016年我市房地產開發投資與商品房銷售關聯性分析》就指出：2016年，該市新建商品房銷售面積為3255.66萬平方米，比上年增長23.9%。其中，住宅銷售面積2931.06萬平方米，增長21.4%。
對了2016年，武漢市商品住宅竣工面積僅為600.10萬平米，比2015年下降8.3%。
圖3.2016年武漢市房地產開發和銷售主要指標 圖表來源|2016年武漢市統計公報
這組數據說明什麼，說明供不應求。結合上圖2我們就知道，這些年來普遍竣工是多少，真的是期房都不夠賣！
確實，就像這份分析所言，受銷售市場回暖影響，該市待售面積下降。2016年底，商品房待售面積為445.93萬平方米，比上年同期下降28.8%，待售面積比2015年底減少180.22萬平方米，比2014年底減少323.65萬平方米。
商品房去庫存速度快於補庫存速度，導致供求關係偏緊。2016年6月份開始，該市銷售面積與新開工面積剪刀差持續擴大。2016年9月份開始，新開工面積增速低於銷售面積增速。
該分析還明確指出，2016年，該市商品房銷售市場持續火爆，導致商品房庫存出現短缺，促使企業自發加庫存，因此土地市場交易活躍。但由於房地產開發項目從拿地到正式開工存一定時間跨度，少則半年多則幾年，而現行的房地產開發統計制度規定只有項目正式開工後才可報送投資，且項目拿地的土地購置費用必須分攤上報，導致開發投資中的土地購置費與土地成交金額出現錯配，進而造成土地成本反映滯後。
例如，在2010年-2016年中，2012年的土地出讓金較高，但當年的土地購置費較低；2015年的土地出讓金並不高，但當年的土地購置費較高。2016年的土地購置費也在一定程度上體現了這個特點。
有意思的是，報告還認為，“十二五”時期，房地產業取得了長足發展，對該市GDP及地稅收入的貢獻不斷增加、對居民就業的帶動作用不斷增強。
是的，供給需求失衡、這一波一二線城市普遍上漲，武漢主城區的住宅均價已經到今天這個高位，大學生怎麼才能落地生根？推出8折人才房是個折中辦法，行不行拭目以待。
3、武漢產業振興還需要努力
房價高歌背後，很多人想象不到，我們意念中的中部工業大城、老工業基地武漢，其實工業總量和利潤方面，已經被鄭州甩在了後面。
2009年時，武漢規模以上工業總產值5032.18億元，增長10.2%。工業產品銷售收入5752.16億元，增長14.3%。
同期，鄭州規模以上工業企業完成產品銷售收入4727.4億元，比上年增長9.3%。彼時，從工業產值上說，鄭州明顯還比武漢差一個量級。
但利稅上，老大哥武漢已經不如鄭州。當年，武漢工業實現利稅總額637.06億元，增長20.5%。其中，利潤總額236.22億元，增長9.4%。而鄭州利稅高達780.4億元，利潤足足是武漢的兩倍還多，498.8億元。
而到了2015年，鄭州工業完全把武漢甩在了後面。當年武漢的統計公報僅提及規模以上工業總產值增長6.8%。規上工業銷售產值11811.49億元，比上年增長8.1%。
通過《武漢統計年鑑2016》，槓桿遊戲找到，2015年武漢完成規上工業產值12374.92億元，規上工業利潤僅480.65，不及鄭州一半。
而樓市方面，鄭州火爆，武漢也火爆。
好在2016年，武漢市規模以上工業總產值比上年增長5.8%，銷售產值增長15.0%。規模以上工業產品銷售率105.5%，提升8.5個百分點。
該市全年規模以上工業企業實現利稅總額1622.5億元，比上年增長13.3%；利潤總額672.8億元，增長30.5%。
同期，鄭州規上工業實現利稅1490.1億元，下降0.9%；實現利潤1066.7億元，增長4.8%。
武漢在利潤進步的同時，也有一些隱憂。
圖4.2016年武漢市主要工業產品指標 圖表來源|2016年武漢市統計公報
如上圖4，絕大部分工業產品產量都出現下滑。當然，部分行業產能過剩、高耗能低效益，下滑不都是壞事。只有下去了，才會有新的結構調整。
此外，2016年，武漢市規上工業企業資產負債率為61.6%，比同期全國平均水平高5.8個百分點，比湖北省平均水平高8.4個百分點。
從規上工業的38個行業大類看，16個行業資產負債率超過60%，6個行業超過70%，3個行業超過80%。文教、工美、體育和娛樂用品製造業資產負債率為87.3%，比上年提高19.1個百分點；鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設備製造業84.5%，比上年提高1.9個百分點；造紙和紙製品業資產負債率80.8%，比上年提高3.0個百分點。
槓桿遊戲對於一個地區較穩定的藍領、白領就業、創業還有一個指標，看城鎮職工養老參保人數。因為較差、不太負責任的企業，是不太願意或長期拖延購買員工養老金的。
大學生就業、創業基本都是參保的，穩定、規範的企事業單位基本都會繳納養老金，這部分人數，可能才是最客觀反映一個地區不太差就業、創業的質量和數量。
2016年末，武漢基本養老保險參保職工274.83萬人，比上年增長3.3%。考慮到人口結構，除掉小孩、老年人，應該說這個數字不低。
而同期鄭州為370.9萬人，比上年增長11%；長沙為212.03萬人，比上年末增長3.3%；南京為303.50萬人；西安為330.50萬人；成都為657.1萬人，其中參保職工474.9萬人（部分社會靈活就業、農村居民參保）；重慶為862.24萬人，比上年增長3.0%。
絕對參保數字是一方面，這些城市總的城鄉人口體量各異，應該具體考慮。
值得驕傲的是，從產業結構上說，武漢還是頗有優勢的。
截至2016年末，該市高新技術企業2177家，比上年新增521家。2016年，該市“四上”高新技術企業實現高新技術產值8446.11億元，比上年增長12.6%。
2016年，武漢規模以上工業企業，完成主營業務收入為11952.0億元。
而規上工業產值是武漢2倍多，全國前幾的超級工業城市重慶，截至2016年底，有效期內高新技術企業只有1443家。比武漢足足少734家。其高新技術產值，2016年也只有7300來億元，比武漢低1100億元。
當然，高新企業不僅是工業類，也有其他類。譬如，武漢這一波也培育出了獨角獸企業。
無論如何，上述數據表明，武漢產業結構不錯。同時，其高新技術企業，平均產值比重慶低不少，也恰恰說明武漢高新企業成長空間還很大。總的規模如果可以做更大，自然需要更多人才。
而如果真的吸引來了人才，做大這些高新企業，孵化和創辦更多的企業不正好嗎？重點還是得有這個營商環境。
這出城市發展的槓桿遊戲，要打贏，說到底還是需要對人真的尊重。
本文所有未標註出處的數據，均源自各地統計公報、年鑑，相應對比結論的感官和槓桿遊戲無關
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