摘要：橫盤可能是大概率，暴跌則是意外
撰文|張銀銀
作為我國一二線城市房價走勢的重要風向標，京滬深樓市行情深受關注。
最新數據統計顯示，2017年前10個月，北京新房成交創十年新低，成交僅2萬套出頭。與此同時，房貸收緊明顯，利率普遍上浮。甚至出現，浦發銀行首套房利率上浮40%，民生銀行元旦後放款的新聞。
各種消息和數據統計表明，京滬深樓市行情，確實出現明顯穩定、或小幅回落。就在昨天（10月31日），天津也出臺了新政，限價房“封閉運作”，不能隨便套利。
確實，和此前比，近期唱空樓市的看法不少。根本原因是大會報告重申了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”寫進了報告，並有多處相關著墨——意味明顯，炒房在未來一段時間是不太被允許的。
就此，槓桿遊戲寫了《今天，我國樓市徹底定調！》（10月18日），引起了一些誤會。不少朋友認為，是不是主要一二線城市接下來，房價要大降，起碼大幅回落一些。
有些杆友或讀者朋友最近一再問張銀銀，其所在城市是否會降價，剛需是否該出手還是再等等，投資是否還可以？
就這些問題，今天槓桿遊戲試做一個回答。
1、具體每個城市房價降不降，除了大形勢，還有很多具體因素。我想，這一點不難理解，一概而論降不降，並不好回答。敢做明確回答的，實際容易誤導人。畢竟即便是同一個城市，不同地段、樓盤，前期漲幅不一，後市行情自然不同。
在槓桿遊戲看來，預測房價是很難的，很大程度上說，這個問題在我國，中短期來說和經濟學關係不太大。因為看不見的手，總會出來相助。
從概率上說，2017年末、2018年實現2013下半年-2015上半年之前那段時間，難得的房價相對穩定，部分城市、板塊陰跌概率增加。
此前，槓桿遊戲分析過，貨幣週期和調控政策總是可以維持一段時間的。槓桿遊戲曾多次回顧近7、8年的貨幣政策變動：
2009年四季度貨幣政策微調，然後資金面開始收緊；接著2010年又收緊一輪；不過2011年四季度又放鬆了一下；後來的2013年二季度各位杆友就熟悉了，錢荒；2015年一季度開始，你懂的，債牛、股牛、房牛，輪番上陣；到了2016年四季度，在貨幣政策前瞻上也保持了穩健貨幣政策的基調，但是沒有了“降低社會融資成本”。
從這些經驗看，起碼略收緊一次貨幣，政策週期可以維持1年半左右。目前，略微貨幣收緊一年不到，調整按說怎麼也還得等半年吧。
此其一。其二，這一次和過去幾次都不同，攤上聯儲加息、縮表大變局。外儲、H率壓力，是近些年前所未有的。所以，鎖定市場是較好選擇。如果任由放鬆再次暴漲，第一國內泡沫、金融危險擴大，第二資金外逃壓力更大。
所以，我們緊多久，看美國的。
而這次大會的那些措辭，各位杆友都看到的，前所未有。就算待機而調整，為了經濟增長，我們可以參照上次大會後、本屆Z府上來後的規律。先是2013年說絕對不靠放水，然後如上文所述，直到2015年才放一些，製造各種“牛”。
這波行情，大部分一二線城市是從2015年下半年，特別是2016年後才再一次啟動的。所以，說過的話，起碼要管兩年。
何況，這一次，長效機制，似乎下了大決心。綜上，槓桿遊戲認為，如果你要對賭國家信用，那麼請多準備點子彈。否則時間拖一年，或者更長，壓力還是大，深度套住滋味不好受。但扛過去的人，可能還是有明天。
原因如下。
2、看多樓市的聲音依舊很多，重申房子不是用來炒的，但沒人說房子是用來跌的，何況怎麼大跌得起？值得注意，如各位杆友所見，資金的流向很明顯，近期炒房的銀行按揭貸款被規範，各種現金貸大幅攀升。
這至少說明兩點：1、資金永遠要去逐利的地方，不是你想管就管得住；2、炒房或者剛需對資金的需求依舊不小，所以才冒出更多、更新的“房地產金融創新”。
有一點需要明確，去年中央說“房子不是用來炒的”後，槓桿遊戲隨即分析認為《傻啊！房子不是用來炒的，更不是用來崩盤的》（2016年12月16日）。迄今，我還是秉持這個立場。
畢竟，越來越多的人、政F性債務、金融安全、各行各業被綁在這條船上，你說怎麼承受得起大跌？
3、從人口趨勢上說，我國主要一二線城市，普遍還處於人口上升期，剛需實實在在擺在那裡。實際上，除了京滬在控人，其他城市都是在瘋狂搶人。而京滬的人才吸引力始終在那兒。
說直接點，我國一二線城市繼續做大，依舊是趨勢。畢竟，我們的城市化進程還沒有完成，不到60%的城市化率，實現75-80%左右城市化率，意味著還有起碼2億人要進城。
從我國具體國情看，人口眾多，最終實現10來個千萬人口的超級城市+2000萬人口左右的大都市區，是非常可能的。
所以，雖然各大城市存量房不少，但要滿足未來如此體量的城市規模，增長空間還有不小。特別是京滬以外的特大、超大城市。大開發商重倉這些城市，是有他道理的，對賭未必會輸。
4、經營城市的理念和地方政府的實際需要，根本上未改變，土地出口依舊牢牢被控制。現在回過頭去看，已經很明白，今年槓桿遊戲也從數據上分析過，一些特大超大城市是怎麼經營土地財政和房價的。
既然客觀情況是還要繼續做大城市體量，各大城市也在競爭，還有那麼多軌道交通等基建要搞，最終錢哪來？還得靠土地，還得靠房地產。土地財政的癮，不是想戒就能戒。
而土地供給出口方面，目前雖然集體土地在試點入市，但無論從大會報告還是從其他文件、法規上看，一級土地市場依舊被牢牢控制。
也就是說，不是誰都可以供地，定價權沒有多大競爭。且所謂集體土地入市試點，基本都是做租賃住房，總量也不高。
5、長效機制有個過程，保持房價穩定已經不容易，也是最優選擇。當然，前提是不發生大的金融和經濟動盪，如果發生了，暴跌可能是很大的。
就目前來說，聯儲加息、縮表，全球主要經濟體收緊貨幣不假，但主要是教育炒房的，還沒有影響到房價大幅波動。
至於長效機制那些舉措，長租公寓也好、純租賃住房也罷，各種名目的房子，有一個關鍵性的問題：供給多少？建造和運營效率如何，譬如回報太慢。而市場經濟一定還要講回報的，開發商不是搞慈善的，地方政F也不是。
當然，從趨勢上說，穩定的租住市場擴大，是必然。一定程度上對於房價穩定有好處，但這個過程不是一朝一夕。
而考慮到經濟萬一略有滑坡，是不是又要貨幣、地產幫忙？不確定性很大，所以房價穩定實屬不易，也是最優選擇。在時間的長河裡，慢慢撫平泡沫，降低風險，同時讓部分人慢慢可以承受這個價格。
6、未找到經濟新動能，或我國經濟結構和生產效率沒有明顯提升前，房地產始終是支柱產業。實際上，槓桿遊戲想說，哪怕在發達的美國，迄今為止房地產依舊舉足輕重，次貸危機怎麼來的，就是房子啊！
之於我國，全社會，無論政府還是各行各業，對地產、基建的依賴是長期性的，至少還有10年左右吧。而經濟新動能的培育，生產效率的提升哪那麼容易，也有個過程。
事實已經很清楚，炒房時代這一波可能是結束，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”寫進了報告，這一次長效機制看來動了真格——但如上所述，很抱歉，橫盤可能是大概率，暴跌則是意外。
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