摘要：很多人說加息對剛需不利，這完全是胡說八道
撰文|張銀銀
今天槓桿遊戲看到一條新聞，被嚇著。萬億存款“消失”。
其實真相併非如此誇張。
今年前11個月，居民儲蓄較去年同期，少增超7000億元。今年1-11月，居民儲蓄新增3.82萬億元，而去年同期新增4.54萬億元。而銀行業界人士則普遍認為，居民存款今年少增的額度，起碼萬億起。
媒體在報道這則新聞時，措辭嘛，有點驚悚。
不過，報道提出的思考很有意思。按說居民存款增長乏力，主要就是因為房子漲太快，接著嚴厲調控、提高首付，消耗了剛需一族的儲蓄。所以就沒更多的錢存下了。
1、萬億居民存款“消失”原因其實很複雜
但問題是，假如我們認為房價高，調控也嚴厲。按說手握多套房產的人、炒房一族，有可能高位套現。事實也是如此。如果他們套現了，賬戶裡應該增加不少錢吧。
現實其實更復雜。部分人確實套現（部分錢繼續投資或轉移），而還有一部分人入場晚，限售導致流動性和價格都被鎖定。
同時，從開發商情緒到購房者，大部分人實際已經不再對調控抱有太多信任。唯一的信心是，房價永不跌，就算跌也是小跌然後大漲。目前依舊多空對戰、僵持階段。
一些資金被鎖定，一些人主動不願意套現。自然，這部分錢沒有轉化成居民存款。
上述因素外，記者調查還發現，今年以來居民儲蓄存款大幅減增，還和股市吸引分流儲蓄、理財化趨勢加劇有關。
而這又反映出，房價雖然依舊高，但相對上漲步伐慢了下來，最近不是有很多新聞說，北京部分二手房價每平跌至6萬元，燕郊房價幾乎腰斬。大部分城市當然沒這麼誇張，否則剛需已經敲鑼打鼓了。
不過，儘管有些城市房價還堅挺，但和此前的勢如破竹比，總是感覺到了北京的一些涼意。既然炒房暫時不被鼓勵，我們又要建資本強國。那麼，股市分流一些居民儲蓄理所當然。
同時，各類理財收益受實際市場利率走高影響，收益也比銀行存款強太多。從表內到表外，難免。
資金就是這樣，那裡利潤更高、賺錢更快，馬上就有錢撲過去。
2、居民存款為什麼會被房子洗劫，被股市、理財吸引？房價為什麼還死扛？因為利率低，遲遲不加息！
Ok，分析完上述原因後，槓桿遊戲當然還不滿足。我想提出的追問的是，為什麼居民存款一方面被樓市消耗、股市、理財吸引過去不少，另一方面卻沒有享受到太多房價增值帶來儲蓄增長？
原因是遲遲不加息。
本輪房價上漲週期，有兩件事是推動因素：調控放鬆、連續降準降息。於是2015下半年開始，房價開始啟動，直到今天火也不能說完全熄滅。
降準降息後，購房者覺得買房負擔暫時輕鬆了，開發商覺得資金面好過一些，地方政府也感覺到債務壓力小一些。暫時確實如此，這就是預算軟約束。大家都喜歡寬鬆，想要不負責任。
但是抱歉，在寬鬆、低息週期裡。普通個體玩不過機構和手握資源的人。很快，房價大漲，春江水暖鴨先知的自熱不是大部分剛需，而是有能力、有資金、有意識炒房者。
因為他們，因為寬鬆的貨幣、低息，低風險高槓杆，房地產很快成為財富收割機。
剛需辛辛苦苦賺的錢被首付掠走，甚至還要借。
而今，當內外環境不允許繼續炒房，高房價威脅到經濟社會安全時，調控加碼、房地產流動性被鎖定。這個時候，剛需的錢已經被收割一次。剩下還有的那麼點錢，怎麼配置資產？只剩下股票和理財。
因為低利率，銀行存款毫無吸引力，普通人投資選擇更少。股市恰好又迎來一點春風，非標、非非標製造的各類表外，稍微比銀行儲蓄強，白領投資標的也小，也只能玩這個。
這個說法很多人可能不贊同。實際上，今天我們的利率放到最近二三十年裡是不算高的。即便和前幾年比，基準利率也低不少。
也正因為目前實際市場利率，放在歷史長河裡不算很高，開發商也好，其他主要利益方也罷，也都還敢扛房價。我不跌你怎麼樣，反正這個利息我還勉強可以承受。
對了，不就是因為前兩年持續降息降準，才搞起這輪房價的嘛。不要健忘。
3、加息才能真正打擊投機，保護剛需
不否認，從各方資金需求看，似乎2018年利率不僅不應該上浮，反倒應該下行。
是呀，開發商欠了那麼多錢，搞了那麼多地王，欠債要還；地方政府藉著PPP、平臺國企公司債務實際繼續擴張；其他國有企業，槓桿率從來都是最高一族。
這些消耗資金的巨頭，最不願意看到利率上浮，最怕錢荒。
當然，實際上現在市場利率已經上調一些。頭寸緊張，債務清理、去槓桿繼續。不過，最受傷的不是他們，而是剛需。
公開的加息至今沒來，基準利率依舊並非很高，但銀行等不及了。藉著配合調控、精準定向放款的名義，對剛需、投資幾乎都是，在基準利率基礎上上浮。區別無非是前者上浮少一點，或者從過去打折到如今恢復基準利率，而後者上浮多一點。
銀行才是調控的大贏家。
在槓桿遊戲看來，房貸合同上明確，在基準利率基礎上上浮房貸利率，才是真的欺負剛需。此前，槓桿遊戲就此專門寫過文章，這叫薅羊毛。
買過房的朋友都知道，房貸利率實際會隨著基準利率的變動而變化。有的銀行、貸款方式是很快就給房貸調整利率，有的第二年1月開始調整。
也就是說，如果基準利率漲了，房貸利息一定漲；如果基準利率降了，房貸利息也一定會降。
但如果藉著調控，對剛需在基準利率基礎上上浮利率，那麼未來無論基準利率漲跌，當下購房的剛需都比其他人要多付利息。
投資、投機者，如果這會兒入市，也和剛需一樣，得答應銀行這樣的要求。但他們和剛需不同，因為他們可以有更多選擇，大不了暫時不投資。而剛需，什麼叫剛需，就是剛性的需求，一天到晚擔心房價漲的那群人。
所以，真要打擊炒房，最好的辦法，不是讓銀行在房貸合同上約定，在基準利率基礎上作一定比例上浮——這上浮了，合同就要一直上浮，反倒成了薅剛需羊毛！而是央行適當直接加息，讓全市場感覺到央行和中央的傾向，感受到資金成本的上浮。
讓炒房者、各類資源、資金消耗大戶明白，低利息、寬鬆時代過去了，必須約束自己的財務，讓房價上漲製造的財富收割慢一點。如此，各方才有壓力，投資房地產的念頭才能不那麼執著。包括拋售房產才會增多。
綜上所述，很多人說提高基準利率對剛需不利，這完全是胡說八道。只有加息，才能讓預期發生變化，房價才能恢復平穩，這個時候剛需議價空間才能真的出來。
雖然基準利率是高了一點，但開發商、銀行為了賣房子、回款，會毫不猶豫選擇房貸下浮基準利率。貸款合同上一旦寫了下浮，未來豈不是笑呵呵。
回憶2013、2014年的情形，是不是，那時基準利率比今天高，但實際房貸利率很多都是有下浮的。
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