日前，金凤区天山熙湖项目开盘，洋房开盘单价8500-12000元每平米，让人大跌眼镜。更让人大跌眼镜的是现场竟然不像我想的那样门可罗雀，而是人来人往，一片繁华。再联想到马斯特公寓32000，凯威观湖一号17000，中方玺云台11000等诸多豪宅的报价，我不禁迷惑，难道银川的房价竟然不知不觉间涨到了这个高度？以后还会再涨吗？
首先看银川人口。根据银川市统计局发布的信息，2017年末银川市包含三区两县一市在内总人口达到222.54万人，比去年同期增加3.43万人。其中城镇居民171.56万人，农村人口50.98万人，城镇化率达到了百分之七十七。具体数字见下表：
| 常住人口 | 城镇人口 | 农村人口 | |
| 银川市 | 2225391 | 1715605 | 509786 |
| 兴庆区 | 747648 | 663089 | 84559 |
| 西夏区 | 358411 | 3228201 | 35590 |
| 金凤区 | 323088 | 282281 | 40807 |
| 永宁县 | 241856 | 134665 | 107191 |
| 贺兰县 | 260941 | 145866 | 115075 |
| 灵武市 | 293447 | 166883 | 126564 |
再看房产建造和销售情况。根据银川市住建局2017年10月发布的消息，2017年1-9月银川市商品房施工面积达到4013.25万平方米，其中住宅施工面积2470.67平方米，办公楼施工面积296.15平方米，商业用房施工面积627.10万平方米，其他楼房施工面积619.33平方米。其中咱们百姓最关心的无疑使住宅施工面积了，其次就是销售面积，2017年1-9月银川市住宅销售面积352.62平方米。，商业用房销售面积16.72平方米。从这里我们可以看出，如果没有新开工房地产项目的情况下，银川市目前的施工面积按照正常情况可以销售六年左右。我从网上了解到，银川市城镇居民人均居住面积2017年就达到了43平方米，如果乘以银川城镇居民总量就得出银川市总住宅面积大约为7300万平方米+。综合前面的数据，可以得出结论，假设六年内银川没有新开工地产项目，那银川市需要再增加三分之一的城镇人口，也就是将近60万人才能将所建的住宅填满。
需要指出的是，人均居住面积是根据房产备案数据得来的，很多小产权房屋暂时是不能备案的，比如郊区失地农民返还用于自住或交易的房子，这一部分量也非常大，有数据显示银川市由政府开发的，以公建房，限价房或统建房和安置房等各种名义进入市场的住宅一度占到了全市新建住宅市场的三分之一，市区北部阅海万家，康居，南部高桥附近，东部石油城附近等，都有大量的安置房或统建房，失地居民手里三五套房的情况非常普遍，更有甚者还有一整个单元都属于一家人，这种情况下往往造成低价出售的局面，又大幅拉低了银川的房价。情况还不止于此，我认识的很多普通的市民朋友，手里基本都是两套房子。
综上所述，基于人口增量不足，地产施工面积巨大，居民家庭持有住房过多等三方面原因，我认为银川市的房价很难有实质性的增长。目前的销售只是部分居民改善性换房需求造成，以后银川房产市场即使涨价，也属于大品牌开发商带来的品牌价值以及豪华装修的溢价或者学区房的优势所致，还有一部分是货币贬值造成的涨价假象。这几种情况下，除了学区房和一部分确实地段稀缺的房屋外，其他房屋再次交易基本会赔钱，甚至可以说是有价无市。整体来说是一个慢跌的情形。
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