摘自：中國法院網，
作者：晏中國，作者單位：四川省江安縣人民法院
《中華人民共和國民事訴訟法》(以下簡稱“《民訴法》”)第250條的規定“強制遷出房屋或者強制退出土地，由院長簽發公告，責令被執行人在指定期間履行。被執行人逾期不履行的，由執行員強制執行。強制執行時，被執行人是公民的，應當通知被執行人或者他的成年家屬到場;被執行人是法人或者其他組織的，應當通知其法定代表人或者主要負責人到場。拒不到場的，不影響執行。被執行人是公民的，其工作單位或者房屋、土地所在地的基層組織應當派人參加。執行員應當將強制執行情況記入筆錄，由在場人簽名或者蓋章。強制遷出房屋被搬出的財物，由人民法院派人運至指定處所，交給被執行人。被執行人是公民的，也可以交給他的成年家屬。因拒絕接收而造成的損失，由被執行人承擔。”根據上述規定，人民法院要求被執行人遷出房屋或退出土地的需由院長簽發公告，被執行人拒絕履行或逾期履行的，可由執行人員強制執行。強制執行程序中法院應通知相關人員到場並在筆錄中籤字確認，而關於強制搬出房屋的財物，因被執行人拒絕接收而造成的損害應由其承擔。強制遷出房屋在執行中是一種比較複雜的強制措施，筆者認為應把握以下幾個重要的關鍵因素。
▌一、可執行唯一住房的情形
被執行人名下僅登記有一套“唯一住房”，對該“唯一住房”什麼情形下可以執行。登記在被執行人名下雖只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院對登記在其名下的“唯一住房”仍可執行：
(一)對被執行人有贍養、扶養、撫養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的;
(二)一審訴訟或仲裁立案後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的;
(三)被執行人在其戶籍所在地或擬執行的“唯一住房”所在地農村享有宅基地並自建住房或被執行人享有小產權房等權屬上有瑕疵而無法自由流轉的住房的;
(四)被執行人將其“唯一住房”用於出租、出借或雖未出租、出借，但超過一年無人居住的;
(五)被執行人的“唯一住房”系執行依據確定的被執行人應當交付的房屋的;
(六)申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地(縣級市、縣、區範圍)房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年房屋租金的;
(七)其他可以執行的情形。
人民法院對被執行人只有一套房產的執行難問題引起司法實務界的廣泛關注，在正確理解該法規定之精神的前提下，怎樣既保障被執行人的居住權又保證執行順利進行，救濟申請執行人的合法權益成為執行上的一個熱點問題。最高人民法院針對這一問題在2015年5月5日出臺的《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》對該《查封規定》做出了除外規定，該條的內容為：“金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：(一)對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的;(二)執行依據生效後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的;(三)申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。執行依據確定被執行人交付居住的房屋，自執行通知送達之日起，已經給予三個月的寬限期，被執行人以該房屋系本人及所扶養家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。”總體來說，對於金錢債權的執行，明確了對被執行人只有一套房可執行的三種情況，執行依據生效之後，被執行人為了逃避債務，轉讓、轉移自己名下的房產，造成了只有一套房產，不屬於保護的對象。
▌二、認定唯一住房超出生活所必需的標準
如何認定“唯一住房”是否超出“生活所必需”?是否超過“生活所必需”由各地法院根據經濟發展水平自行確定，原則上參照以下標準：
(一)面積過大。住房建築面積達到當地住房和城鄉建設部門公佈的廉租住房保障面積的150%的;(例：三人以上廉租住房保障面積為50平方米，若擬執行的“唯一住房”面積達到50×150%=75平方米，便可認為超過生活所必需)
(二)市場價值過高。住房建築面積達到當地住房和城鄉建設部門公佈的廉租住房保障面積且房屋單價達到當地(縣級市、縣、區範圍)住房均價的150%的。(例：若南京某區擬執行“唯一住房”建築面積為65平方米，其所在區的住房均價為10000元/平方米，但因“唯一住房”為學區房或其他因素，其市場價值達到15000元/平方米，則可認為超過生活所必需)。對於已經依法設定抵押的“唯一住房”，申請執行人為抵押權人的，人民法院無需審查其是否超過“生活所必需”，可以執行，但被執行人為低保對象且無法自行解決居住問題的除外。
▌三、執行唯一住房應遵循的原則
為均衡保障債權人的債權與被執行人的居住權，執行“唯一住房”時應遵循以下原則：
(一)窮盡其他執行措施原則。一般情況下，若有證據證明被執行人有其他財產可供執行的，不宜對其“唯一住房”採取處分性執行措施。
(二)申請人申請在先原則。執行被執行人的“唯一住房”應以申請執行人的申請為前置條件，人民法院不得依職權主動對被執行人的“唯一住房”採取處分性執行措施。
(三)解決臨時住房在先原則。對於確實無處居住的被執行人，在對其“唯一住房”採取處分性執行措施前，宜事先解決好被執行人及其所扶養家屬的臨時住房，由申請執行人提供臨時性住房或先行墊付租房費用。
(四)有益執行原則。 執行“唯一住房”時，應當綜合考量處置該房產時可能產生的評估、公告、執行、生活保障等費用，若除去上述各項費用後並無餘值或餘值不大，則原則上不宜對該“唯一住房”採取處分性執行措施。
▌四、執行唯一住房的程序
人民法院在執行“唯一住房”時，可按以下程序進行：
(一)應申請執行人申請執行“唯一住房”，人民法院應當要求申請執行人出具自願提供臨時住房或承擔臨時住房租金的承諾書，對於需要支付生活保障費用的被執行人，申請執行人需在承諾書中一併承諾同意從變價款中支付此筆費用。
(二)執行人員對於擬拍賣的“唯一住房”，應當查明住房基本情況、被執行人及其所扶養家屬的人數等信息，填寫拍賣呈報表，並在呈報表中說明符合唯一住房處置條件的理由和對被執行人及其所扶養家屬的生活保障措施。經合議庭討論後報執行局長或分管院長審批。
(三)准予拍賣的，應當向被執行人發出執行裁定書和遷出告知書。不符合拍賣條件的，應當及時告知申請執行人並說明理由。
(四)執行裁定書和遷出告知書送達後，被執行人未在指定的期限內騰空房屋的，執行法院可以作出強制遷出裁定和公告，強制執行。
(五)對擬執行的“唯一住房”依法評估交付拍賣。
(六)拍賣成交扣除相關費用後，其餘部分依法分配。
▌五、執行唯一住房時需注意問題
人民法院執行“一處住房”時，具體操作上應注意什麼問題?
(1)執行“一處住房”，應當以申請執行人的申請作為前置條件，由其向人民法院出具承諾書，承諾書內容包括同意發放保障費用、提供臨時住房或臨時住房租金等;
(2)執行“一處住房”，應當查清住房狀況、常駐人口狀況，填寫拍賣呈報表，明確拍賣理由和對被執行人及其所扶養親屬的保障措施，執行人員討論後報執行局長或分管院長批准;
(3)准予拍賣的，應當向被執行人發出執行裁定書和遷出告知書;
(4)拍賣一般以住房騰空為前提，被執行人拒絕騰空的，執行法院可以作出強制遷出裁定和公告，強制執行;
(5)強制遷出應當作出風險評估和執行預案，可協調利用政府及相關部門、基層組織、社會輿論的力量。執行過程中應注意證據保全，製作財產清單，全程攝像，刻錄存檔。必要時可以邀請公證處公證、媒體參與報道、當地基層組織見證;
(6)強制遷出過程中出現意外情況或引起矛盾激化、難以實施的，應當及時報告執行局長或分管院長並暫停執行行為。
執行“唯一住房”前，應首先解決好被執行人及其所扶養家屬的臨時住房，臨時住房的面積標準參照當地廉租住房的面積標準;臨時住房的地段可參照被執行人的合理要求，儘量方便其生活、工作。申請執行人自願提供臨時住房的，使用期限原則上不超過六個月。 申請執行人提供的臨時住房可計收租金，租金標準由申請執行人和被執行人雙方協商確定，協商不成的，由人民法院參照當地房屋租賃市場平均租金標準確定。被執行人自行租房的，可由申請執行人先行墊付六個月的租金。上述使用房屋的費用或租金應從保留給被執行人的生活保障費用中予以扣除。對於本解答第一條所列情形，原則上可以不再為被執行人解決臨時住房。
強制遷出需考慮社會穩定因素。異地執行應增強社情意識，履行報告制度。對於到異地執行的案件，必須深入瞭解當時當地的社情民情，要注重瞭解其當地基層政權、基層組織的領導管理情況，公安派出所的協助執行能力及民眾的法律意識，被執行人的文化修養、道德品質、性格特徵、精神狀態及其家族勢力等，並有針對性地確定執行方案。凡經調查分析認為有激化矛盾可能的，都應當事先與當地黨委政法委、基層政府、公安機關協調，並在當地法院和有關部門的支持下方可執行。異地強制執行中，凡涉及拘留妨害執行行為人的，必須有當地法院派員同行協助，拘留人員送當地拘留所看管。凡涉及異地強制遷出房屋或強制退出土地，組織10名以上執行人員行動的，必須在執行前將執行方案報告上一級法院;組織20名以上執行人員參與執行清場活動的，或者雖未達到上述人數但須商請地級以上市政法公安機關協助支持的，必須報省法院執行指揮中心。
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