摘要：不管是投資股市還是房市，實際上賭的都是我們經濟的未來
撰文|張銀銀
買房還是炒股？這是個問題。
尤其是到了年底，各種機構的分析層出不窮。券商扛著長牛的大旗拉你入股市，房產銷售則高舉樓市調控的口號，告訴你趕上了好時候，再不出手就後悔莫及。
有一種主流的聲音認為：大類資產配置明年炒股、後年買房。
這不，就在剛才結束的鄭智局會議再次指出，加快住房制度改革和長效機制建設。房子到底還能不能買，何時買？
1、A股牛市真的快來了嗎？
A股的牛市要來，其實說了也不止一兩回。自從2015年的大坍塌後，時不時就會有這樣的聲音出來。單憑一句話就被吸引過去炒股的大有人在，作為韭菜交一些智商稅也是必然。
從大勢上來看，值得注意的是，11月份剛結束不久的那場大會，有一個信號傳遞還是非常明顯：未來我國的經濟增長，不再以速度而是質量取勝。經濟格局正在發生變化，轉型的陣痛遲早都要來。
這意味著什麼？一些真正有價值的公司可能會面對相對而言，較好的環境和利潤增長。
再來看看貨幣環境。
因為金融去槓桿，流動性緊張對市場的衝擊等原因，今年的股市呈現深度震盪局面。明年呢？公開報道顯示，央行今年9月份發佈了《關於對普惠金融實施定向降準的通知》，準覆蓋了全部大中型商業銀行、約90%的城商行和約95%的非縣域農商行，而本輪定向降準預計將在2018年初開始實施。
這說明雖然金額去槓桿仍然持續，但最緊張的日子已經過去，現在，央媽更希望在溫和的流動性中去槓桿。
具體到股市來看，毫無疑問，隨著滬港通、深港通、債券通南北向的逐步落地、A股被納入MSCI指數，等一系列舉措的施行。A股可以吸引到更多海外投資者，這些都是利好。
在此背景下，樓市政策收緊，現在已經不是想不想炒的問題，而是不讓你炒的問題。但資金總要有出口。
但另一方面，不得不說，我們A股目前的估值似乎不像是牛市的前兆。2015年之後至今，股指為啥一直漲不上去？因為我們的市盈率依舊太高。
槓桿遊戲一直說，該跌死的股票沒有往死裡跌，估值還是有些高。特別是創業板，五六十倍的市盈率依舊是主流，動輒近5的市淨率，太誇張！
當然，滬深300差不多15左右的市盈率，不到2倍市淨率，倒是還行。
何況現階段靠經濟和利潤驅動牛市，動力有限。當然，你可以說，美國、香港經濟增速那麼低，怎麼股市表現那麼好？不要忘記，我們的市場是不同的。
說得狠一點，股市在我國經濟社會中，很多時候就是“夜壺”。非要短線搏擊，見好就該收才是王道。
二級市場，本來就不該是我們小散的天下。天下是誰的，還用說嗎？
槓桿遊戲膽子小，一直相信的是價值投資，只有那些好公司，才能持續創造利潤，為股東創造長期的效益。這些公司或許股價無法短時翻雲覆雨，起碼實現資金的保值增值是基本可以的。
反正一句話，不要隨便相信人忽悠。
2、房子到底還值不值得買？
如果說2016年我國樓市的關鍵詞是瘋狂，那今年可能調控比較合適。根據中原地產統計，截至11月底，全年全國各地共計出臺地產調控政策超過210次！可以說是史無前例。
這次大會也強調：迴歸房子的居住屬性，建立房地產調控的長效機制。近期的一些數據也說明，樓市在逐漸迴歸平穩，至少一線城市的二手房價格都多少降了一些。
這些信息至少說明：炒房者的黃金時代，至少已經過去了。
需要提出的是，剛需糾結買房與否沒太大必要。槓桿遊戲一直堅持的觀點是：有能力、有資格、有意願，在京或環京長期發展的朋友，目前的調控、貨幣週期是最好的剛需實現時。上海、深圳、廣州類似。
但相對其他理財產品，房子的投資價值真的就此消失了嗎？我們從需求和供給端來具體分析。
北京前10月，住宅土地出讓金創新高，已經超2000億元，僅10月就成交262億元，居十大城市榜首。這到底是好事還是壞事？應該辯證看。
圖1.2017年1-10月，10大城市住宅用地供應情況 圖表來源|中指院
出讓金創新高，面積也是創新高。此前槓桿遊戲就寫過，不僅北京多，重慶、上海、廣州、武漢前10月，宅地供應都是大幅增長。其中，北京增幅高達818%（如上圖），供應了500萬平米左右。只比重慶、天津、武漢少。
重慶（主城區）供應更是高達1153萬平米，居全國榜首。增幅也高達137%。注意，這還僅僅是重慶主城9個行政區。
天津供應688萬平米，武漢供應557萬。只有深圳供地不行，這和其市域面積有關。不過儘管地少，最近深圳仍然提出“十三五”擬新增住房有效供應65萬套的計劃。就看能不能完成了。
不過從三年累計供地數量來看，一線城市及一些主要二線城市的供應還是不夠的。因為切切實實人口流入剛需擺在那。
圖2.2014-2016年，10大城市住宅用地供應情況 數據來源|中指院，製圖|槓桿遊戲·張銀銀
北京不用說，一直在控人，限購，供地也低得出奇。想在北京炒房的人可得想好了。你即將面對的是大量的資金投入+長時間的凍結，雖然作為首都，房價預期還是向好，但面對緊張的局面，有那麼多錢，投資點啥不好呢？海外買點也是可以的，何必和政策較勁，你說對吧。其他一線城市比北京稍微好點。
不過話說回來，北京限制越多，這不越顯得寶貴。
而我國城市化進程遠沒有結束，長期來看，人口往大城市流入是趨勢。根據海通證券研究所數據，截至2016年，我國4個一線城市聚集了全國5%以上的常住人口。
在最近的6年來，我國總人口增加了4180萬，其中約15%的新增常住人口分佈在一線城市，逾40%分佈在二線城市。
還有，“人才爭奪戰”這個夏天很激烈。人“搶”來了，房子自然需要買。對了，實際上，大部分“搶人”的城市，已經為這些大學生放了口子，歡迎你們現在就買。
人口流入了，就需要買房，然後房價——你懂的。這和調不調控沒有太大的關係。
不過地產長效機制如果真的建立得快，倒是會有一些效果。這就要看我們高層穩房價的決心有多大了。
最後，還有關鍵的一點，認清人民幣的趨勢，國際大環境對我們的影響也不容忽視。畢竟我們普通老百姓，不管是投資股市還是房事，實際上賭的都是我們經濟的未來。
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