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在之前的文章中，零度很少談及房地產相關的話題，偶爾涉及也是幾筆帶過，基本不做停留。其實在平時投資項目的過程中，房地產企業反倒是接觸較多的一類。對於房地產行業與經濟之間的內在聯繫，房地產企業與地方政府之間的種種曖昧，真的有講不完的故事。至於房價問題心裡也有一些不成體系的邏輯與看法，有時候也很想說出來。但轉念想來，似乎於現實又沒有實際意義，很多東西扯不清也不適宜說。那麼索性就放下這些“八卦”，不如來談一點專業知識。今天我們就來看看營改增之後，房地產企業在增值稅上的賬務處理。
眾所周知，增值稅和營業稅曾經是我國的兩大主體稅種，之所以說曾經，是因為營業稅退出了歷史舞臺。自2016年5月1日起，我國就已全面推開營改增試點，將建築業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點，增值稅制度日益規範和完善，可以說這是繼1994年分稅制改革之後，財稅體制的又一次重大變革。
營改增後，房地產企業原有的營業稅改為增值稅，稅率也發生了相應變化，其他稅種基本不變。目前所涉及的稅種主要有增值稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、所得稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。下面我們著重梳理一下增值稅的賬務處理。
按照營改增之後的最新規定，房地產開發企業實行分類管理，以年應稅銷售額500萬元為標準，分為一般納稅人和小規模納稅人。對於銷售收入未達標，但各項會計制度健全，稅務資料完整的企業，可以申請辦理成為一般納稅人。
一般納稅人適用一般計稅方法，適用稅率為11%；小規模納稅人適用簡易計稅方法，適用稅率為5%。在稅率劃分中，有一種較為特殊的情況是房地產老項目可採一般計稅或者簡易計稅。這其中所謂的房地產老項目是指《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目，針對這種情況開發商可自行選擇有利於自身的稅負方式。
房地產開發企業的銷售模式中，預售佔了很大的比例。對於這類項目採取的預繳的方式，預繳稅率為3%，應預繳增值稅的計算公式為：應預繳稅款=預收款/（1+適用稅率或徵收率）×3%，下面零度用例子來簡要說明會計處理的過程。
例如：某房地產開發公司--A公司，適用一般計稅方法。2016年8月份銷售商品房，銷售收入2000萬元，收到預收款1200萬，當期允許抵扣的土地價款為400萬元，假設可抵扣的進項稅額為20萬元。
1.收到預收放款時：
借：銀行存款 1200萬
貸：預收賬款 1200萬
2.2016年9月該公司預繳增值稅=1200/（1+11%)×3%=32.43萬元，賬務處理為：
借：應交稅費--預交增值稅 32.43萬元
貸：銀行存款 32.43萬元
3.竣工交房時，結轉當月收入並補齊房款差額800萬元，應交增值稅=2000/（1+11%）×11%=198.20萬，賬務處理如下：
借：銀行存款 800萬元
預售賬款 1200萬元
貸：主營業務收入 1801.80萬元
應交稅費--應交增值稅（銷項稅額） 198.20萬
4.本期允許扣除的土地價款為400萬元，相應的抵扣額=400/（1+11%）×11%=39.64萬元，同時將預交增值稅結轉至未交增值稅，賬務處理如下：
借：應交稅費--應交增值稅（銷項稅額抵扣） 39.64萬元
貸：主營業務成本 39.64萬元
借：應交增值稅--未交增值稅 32.43萬元
貸：應交增值稅--預交增值稅 32.43萬元
5.本月可以抵扣的進項稅額為20萬元，應轉出的未交增值稅=198.20-20-39.64=138.56萬元
借：應交稅費--應交增值稅（轉出未交增值稅） 138.56萬元
貸：應交稅費--未交增值稅 138.56萬元
6.扣減掉預交增值稅32.43萬元，應納稅額=138.56-32.43=106.13萬元，最終的會計處理為：
借：應交稅費--未交增值稅 106.13萬元
貸：銀行存款 106.13萬元
以上的處理過程就是營改增後，房地產開發企業增值稅賬務核算的大體框架。但是在實際的工作過程中，情況遠比例子更為複雜，各位同學需要根據會計制度具體問題具體分析。
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零度三道槓，專注經濟金融領域，縱覽天下財經。喜歡的朋友記得點贊+關注，讓我們共同進步！
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