司法觀點

購房者所購房屋在其他案件的執行階段被法院查封的，購房者可以案外人的身份向執行法院提出案外人執行異議。對法院作出的執行異議裁定不服的，有權依法提起執行異議之訴或申請審判監督程序。

經典案例

2006年3月27日，秦某與A公司訂立了《商品房買賣合同》，購買了XX房產，並支付了全部價款，A公司也向秦某交付了房屋，但卻遲遲未辦理房屋所有權證。2009年2月，秦某將A公司訴至法院，要求A公司為其辦理房屋所有權證。同年12月18日，法院判決支持秦某的訴訟請求。

2008年，工行起訴A公司，請求歸還貸款本金600萬元及相應利息，並請求判令對抵押物行使抵押權（2005年7月辦理抵押登記），法院判決支持工行全部訴訟請求。2009年7月，工行向法院申請強制執行。

2011年5月，秦某向執行法院提出執行異議申請，稱工行申請強制執行的抵押物中包含其已全額付款購買的XX房產，且法院已判決A公司為秦某辦理房產權屬證書，但由於該房產被工行申請查封，無法辦理，故申請撤銷對該房產的查封處理。

執行法院認為

秦某提出案外人異議。依據相關法律規定，秦某提供了已支付XX房產全部購房款且實際佔有的證據，亦無證據證明秦某對該房產未過戶存在過錯，故其提出的解除XX房產查封的主張理由充分，裁定秦某的異議成立，中止對XX房產的執行。

工行不服執行法院作出的裁定，依法起訴，請求法院判決駁回秦某的執行異議申請。

一審法院認為

從本案在建工程抵押轉為現房抵押的過程來看，2005年7月26日，工行與A公司簽訂《借款合同》及《抵押合同》後，工行取得了《房屋他項權證》。後工行與A公司簽訂一份《貸款抵押協議》，雙方同意將原土地使用權及在建工程抵押，變更為現房房屋土地使用權及房屋抵押，雙方對於貸款抵押物變更不再重新簽訂抵押合同，雙方同意貸款抵押物中的土地抵押期限自2005年8月8日起至2010年8月7日止。

上述《貸款抵押協議》簽訂後，工行取得《土地他項權利證明書》，該證書載明：設定日期為2007年5月17日，存續期限為2005年8月8日至2010年8月7日，在該證書“記事”一欄載明：房屋他項權利證為京房海其他字第10607號，該筆抵押為2005年7月28日設定的在建工程抵押轉成現房抵押，根據權利雙方抵押協議設定此筆抵押。

就在建工程抵押和現房抵押的法律關係而言，根據《房屋登記辦法》第六十二條的規定，在建工程竣工並經房屋所有權初始登記後，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。《城市房地產抵押管理辦法（2001修正）》第三十四條第二款規定，以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。

通過本案在建工程抵押轉為現房抵押的過程來看，2007年的他項權利證明書載明現房抵押的房屋他項權利證亦為2005年在建房屋抵押的他項權證，存續期限亦從2005年在建房屋抵押的2005年8月8日開始，且二者擔保的系同一筆債權，現房抵押登記並未先行滌除在建工程抵押登記，而是由在建工程抵押登記轉為現房抵押登記，故在建工程抵押與現房抵押，二者具有時間上和擔保功能上的連續一致性

本案中，秦某辯稱A公司明示該房不存在抵押，秦某也無從知道該訴爭房產存在抵押。雖然A公司與秦某簽署的商品房買賣合同第四條寫明土地使用權及在建工程均未設定抵押，但是該買賣合同附件三則明確載明“該商品房取得抵押權人同意銷售的證明及抵押當事人的相關約定”，該附件就抵押的情況已經進行了提示，根據該提示可以進行相應審查。需要指出的是，抵押登記本身即具有公示公信力，即秦某對抵押登記應當知曉。秦某即使不知曉抵押權的存在，亦應認定秦某對不知曉抵押權登記存在過錯。

秦某於2006年從A公司購買房屋時，A公司已經將在建工程抵押給工行。根據《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款的規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十七條第一款規定，抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務後可以向抵押人追償。

本案中，在抵押權存續期間，A公司轉讓抵押物未通知抵押權人工行，亦未告知受讓人秦某，根據上述法律規定，抵押權人工行仍可以行使抵押權。

故，一審法院判決支持工行的訴訟請求。

秦某不服一審判決，依法提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

律師點評

上述典型案例涉及到了案外人執行異議、執行異議之訴這兩種重要的民事訴訟程序，雖然本案中秦某敗訴，但仍然為我們提供了一種非常好的權利救濟思路。我們對此作幾點闡釋：

1、執行異議

執行異議是執行過程中中，當事人、利害關係人或案外人對執行標的或執行行為所提出的不同意見。根據提出異議主體的不同，執行異議可分為對違法執行行為的異議和案外人異議兩種。

對違法執行行為的異議提出主體是案件的當事人或利害關係人。當事人、利害關係人主要是針對執行行為本身提出異議，例如法院對拒不執行生效判決的被告或被執行人採取措施，其有權對該執行行為提出異議。異議須以書面形式提出，口頭異議無效。法院經審查，認為異議理由成立的，應裁定撤銷或改正執行行為；異議理由不成立的，應裁定駁回。當事人、利害關係人對法院作出的裁定不服的，可以在裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請複議。

案外人異議的提出主體是案外人。案外人主要是針對執行標的提出異議。例如被執行人對執行標的不具有所有權，執行標的的所有權人是案外人。異議同樣須以書面形式提出。執行法院經審查後，認定案外人對執行標的提出異議確有理由的，應當裁定中止執行。

本案中執行案件本訴的原告是工行，被告是A公司，秦某並非本案當事人，也不屬於與案件（工行訴A公司歸還貸款本息）有利害關係的人，秦某依法提出的應當是案外人異議。執行法院審查後認為秦某對執行標的提出的異議確有理由，故中止強制執行符合法律規定。

2、執行異議之訴與執行異議的審判監督程序

前文已闡述了有兩類人可在執行階段書面提出執行異議，法院經審查後作出不同的處理。對於當事人或利害關係人針對執行行為提出的執行異議，前文已提及了一種對法院裁定不服的救濟途徑——向上一級法院申請複議。除此之外，還有兩個救濟途徑，是當事人和案外人均適用的救濟途徑——執行異議之訴和審判監督程序。

執行異議之訴和審判監督程序都是對法院裁定不服的救濟，但是提起兩種程序的理由不同。申請審判監督程序是認為原判決、裁定錯誤；提起執行異議之訴則是與原判決、裁定無關，而是出於其他事由。例如本案中秦某提出執行異議後，執行法院裁定中止執行，工行對該裁定不服，但並非是認為原生效判決（判決A公司向工行返還貸款本息）有錯誤，而是認為該中止執行的裁定損害了自己的合法權益，此時工行就應該提起執行異議之訴，而非申請審判監督程序。

執行異議之訴的

公司治理建議

1、購買的是新建商品房，則需要注意查看以下幾項內容

第一、查看“五證”，即國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建築工程用地規劃許可證、建設工程施工許可證、以及商品房預售許可證。購房者簽訂合同之前要注意查看“五證”是否齊全，如果“五證”不齊全，要評估購房風險，慎重選擇購買該房屋。潛在的風險包括無法或難以取得房屋權屬證書。

第二、如果購買的是預售房屋，簽訂完購房合同後及時辦理預售登記備案和預告登記。很多購房者會混淆這兩個登記，雖然只一字之差，但兩者性質完全不同。預售登記備案是一種行政管理措施，無法產生物權效力，只有預告登記才能產生物權效力。正確做法是，簽訂房屋預售合同之日起30日內，督促開發商辦理商品房預售合同登記備案手續；備案之後，攜帶已登記備案的商品房預售合同前往房屋登記機構辦理預告登記。原則上需要購房者與開發商共同申請。

第三、交房時查看房屋的驗收證明。房屋驗收證明是樓盤質量達標的基本證明。如果交付的房屋未經過竣工驗收，購房者有權拒收並要求開發商整改，以達到驗收標準。開發商因此而逾期交付符合驗收標準房屋的，購房者有權按照購房合同要求開發商承擔逾期交房的違約責任。

2、購買的是二手房，則須注意查看房屋的產權證及他項權證

第一、看出賣人是否為房屋所有權人。

如果出賣人與房屋產權證上的所有權人不一致，要警惕出賣人無權處分房屋的情形，建議不要購房此類房屋。

看房屋是否存在共有的情況，例如共同共有或按份共有。如果其他共有權人對出售房屋不知情或不同意，這種情形也容易產生無權處分的糾紛。

第二、看房屋性質。

我國對房屋買賣有嚴格限制，並非所有房屋都能進行交易，也並非所有房屋都能取得房屋產權證，例如農村房屋、拆遷安置房等。

第三、看房屋是否被抵押。

如果房屋已經被抵押，建議不要購買。抵押登記具有公示效力，即使購房者購房時對抵押情況確不知情，但法院也會認定購房者對此存在過失，會作出不利於購房者的判決。例如本案中秦某最終也被法院認定為對購買房屋存在過失，不足以對抗抵押權人。

如購買在取得債權人同意，並代替債務人清償其購買房屋相應對價的債務，使抵押權消滅後可辦理物權變更登記獲得房屋所有權。

法條指引

《中華人民共和國民事訴訟法》

第二百二十五條

第二百二十七條 執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。

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