當前，房地產進入二手房存量房為主的市場，僅僅限制新房房價的做法，無異於“按下葫蘆浮起瓢”，下一階段二手房市場應是調控重點。當然，無論是調控新房價格或者是二手房價格，不能留下“管湧”，最好的辦法不在於行政規制多麼嚴厲，而在於必須遵循市場“無形之手”的基本規律。
文 l 盤和林
7月10日，福建寧德發文精準調控樓市，通知稱新房房價每年漲幅控制在6%以內，下半年漲幅控制在3%以內，同時限售中心城區房子3年，分類限購144平方米商品住房。
另據報道，2018年上半年，根據中央指示，地方政府紛紛對各地區的房地產市場實行嚴厲調控政策。限價、限購、限貸、限商、限售五限政策，加之棚改貨幣化與搖號購房的刺激，房地產市場一二手房價倒掛嚴重。
1存量房時代，僅限新房房價會顧此失彼
以杭州為例，某城區新房房價定價為18460元/㎡，但是相同地段的二手房價居然超過30000元/㎡，價差幾近過半。成都開盤均價為1.2萬-1.5萬元/㎡，二手房價的均價卻達到了1.8萬元/㎡，平均每平方米也多出約5000元，以100平方米的房子為例就足足多出了一個精裝修的費用。
上半年棚改貨幣化改革，三四線城市去庫存任務完成，我國房地產開始步入存量時代，調控積極向精細化轉變。但是從現實來看，一二手房價倒掛現象依舊會持續。
有統計顯示，我國很多城市進入存量房即二手房交易為主的房地產市場結構。例如，北京今年上半年新建住宅10790套，相比去年下半年下降23.34% ，而二手房網籤量76640套，相比去年下半年增長57.6%。
因此，存量房時代，僅限制新房房價難免會顧此失彼。對比福建樓市調控政策，雖然一手房價被嚴格控制，但是市場供給仍主要由二手房市場提供。與此同時，該市場是賣方市場，加之投資投機者的逐利行為，限價調控實則到達不了消費者層面，反而利好投資投機者，讓房屋剛需日益艱難，難以達到改善民生的政策目標。
當前，房地產進入二手房存量房為主的市場，僅僅限制新房房價的做法，無異於“按下葫蘆浮起瓢”，使得一二房房價嚴重倒掛的情況出現。
筆者認為，下一階段二手房市場應是調控重點。2一二手房價倒掛背後的經濟學原因
近年來房地產市場過熱、房價更是一路高漲，主要原因在於投資投機行為擴大需求，扭曲市場的供求關係，導致市場機制失效，實際均衡價格偏離一般均衡價格。作為市場機制的補充，政府開始干預市場進行宏觀調控。
筆者認為，樓市五限政策中的限價政策是引起如今一二手房價倒掛的直接原因。
從經濟學方面來講，政策中的限價屬於最高限價，即一般指低於均衡價格的最高價格，其目的往往是為了抑制某些產品價格的快速上漲。事實上，當政府規定了最高限價時，企業依據市場供求自主定價的權利就被剝奪了，限價其實進一步扭曲了本就無效的市場。
房地產企業往往會對最高限價做出迅速反應，最直接的結果就是市場上供給減少，導致供不應求。從以上數據可以看出，我國新建住房數量的確是在逐年減少的，而二手房數量反而在逐年增高，待價而沽可以說是意料之中。
不僅如此，限價還可能產生一些非理性的市場交易行為，例如消費者的排隊搶購和黑市交易，生產者降低產品質量、變相漲價，甚至會產生逆向，即由於信息不對稱導致好的商品被壞的商品驅逐出市場選擇等不良影響。從目前搖號搶房、一二手房價倒掛、豆腐渣工程屢現的現實來看，上述消極影響正在一一應驗。
3政策目標需轉向，政策傳導機制需疏導
事實上，將三元悖論延展開來，所有的政策都是正負效應交相的，無法顧及到方方面面，這無可避免。但是當一項政策所產生的政策結果與預期政策目標南轅北轍，負面效應俱現時，我們是否應該反思一下是哪個環節出了問題。
針對如今一二手房價倒掛、二手房市場升溫，房地產進入存量時代的狀況，政策確實應該找準方向，應該根據市場實踐及時轉向，同步對二手市場進行嚴格調控。同時，為保證政策目標的實現，監管部門應迅速疏導政策的傳導機制，使得政策效果真正到達政策對象。 並且，監管部門應對之前政策產生的消極影響進行修復，消除市場恐慌，恢復市場活力，保證市場效率。
當然，最需要指出的是，無論是調控新房價格或者是二手房價格，不能留下“管湧”，最好的辦法不在於行政規制多麼嚴厲，而在於必須遵循市場“無形之手”的基本規律。
（作者盤和林是中國財政科學研究院應用經濟學博士後，系地產深度報道專欄作家，本文為作者個人言論，不代表地產深度報道觀點）
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