房地產稅持續推進，取代土地財政任重道遠。
文／吳嘉茗
7月16日，統計局發言人毛勝勇表示：將會加快房地產稅相關政策舉措的推進，促進市場平穩健康發展。今年以來已有較多國家部委陸續表達了房地產稅正在加快推進，但統計局作為一個數據部門而非市場監管部門，提及加快推進房地產稅相關言論還是令人較為意外，這一發言同時也在側面說明 “推進房地產稅”落地一事在多部委內已經形成共識，加速落地一事勢在必行。
房地產稅落地實施，必將帶來財政稅收的增加，財政部前段時間公開的2018年上半年財政收支情況中，土地出讓收入佔全國政府性基金預算收入比例高達86%，可見目前財政收入對於土地的依賴較大。未來房地產稅的推行，一方面可對市場調控產生一定作用，另一方面也可增加財政收入、降低對土地出讓的依賴程度，符合地方政府財稅改革的調控方向。
01
2018年土地收入持續增加，財政依賴程度不減
全國土地市場的收入持續大幅度上升，從2017年1月至2018年的6月份，每月土地使用權出讓的收入（累計值）同比漲幅平均達到37%，賣地收入持續高漲，土地帶來的財政收入佔地方財政收入比例的9成以上。且從佔比來看，2017年下半年土地收入佔全國性財政收入的比例仍在持續增長，財政收入對於土地的依賴程度顯而易見；每年的1-2月，受到春節放假的影響，財政收入更是主要以土地出讓收入為主，2017年和2018年的年初，土地收入分別佔全國收入的84%和88%。
在政府方面已經出臺了大量政策對土地市場進行調控的情況下，三四線土地市場仍然蓬勃發展，整體熱度不退。土地成交量的持續增長，可能導致兩種樓市走向：一種是在購買需求和購買力足以支撐的情況下，商品住宅價格的水漲船高，價格持續攀升（一二線常見）；另一種情況是購買需求及購買力不足，大量土地成交後開工建設進度緩慢，最終形成鬼城或爛尾樓（三四線常見）。在這樣的情況下，繼續加大“因城施策”的分類管控，推進房地產稅的出臺，改變政府稅收來源結構，雖然並不能完全取代土地收入，但對降低目前財政對土地收入的依賴、以及各能級城市的房地產市場平穩發展還是有一定意義的。
02
差別化稅率是房產稅實施重中之重
目前國內僅有兩個試點城市對住宅徵收房產稅，但國際層面已十分常見，且歷史已經長達200年。國外房產稅的徵收主要用於地方政府進行服務和基礎設施建設，初衷並非用於調控房地產市場，但高額的稅費的確對投資購房產生一定的影響，也有利於補充地區的城市建設資金。
從美國、日本等幾個國家的計稅方式來看，各國對於徵收房產稅的共識在於：以評估的市場價值作為稅基，按基本情況的不同確定稅率，基本上能夠做到“富人多徵、窮人少徵”以達到相對的公平。以美國為例，富人社區的房產稅更高，則當地的基礎建設投入更多，達到良性循環，中低收入社區需要交納的房產稅較低，則社區建設較為落後。分類徵稅與我國目前調控市場所用的“因城施策”方式異曲同工，我國在房產稅的推行中，也不應當“一刀切”地推行，而是根據各地的不同實際情況定製稅率。
關於我國房產稅開徵行業內也已有較多猜想和預測，其中主要關注點包括：
按照評估值徵收，而非按照交易值；
家庭人均免徵面積為35平方米或60平方米；
採用“廣稅基、低稅率”方式，稅率在0.1%~1%或0.2%~1.5%；
差別化稅率（比如獨棟別墅、高檔住宅等稅率更高）。
總體來看，普遍認為未來將會落地實施的房產稅對比現在重慶和上海已經實施的將會更加嚴格且全面，而差別化稅率的提出，也符合稅收對居民收入再分配的調控目標。重慶和上海對住宅開徵房產稅以來，兩地房產稅收入在總稅收中的比例並未大幅提高，且對市場成交的量、價影響也並不顯著，徵稅效果較為不明顯。以兩市的經驗為基礎，目前在加快推進房產稅落地的過程中更需要完善立法、合理調整納稅環節、建立完善的資產評估體系等，才能使房產稅落地後真正行之有效，達到調節市場、降低土地財政依賴的目標。
03
保守估計房產稅開徵受影響人口可達1.44億
中國房產稅的試點起始於2011年1月，重慶首筆個人住房房產稅入庫，此後重慶、上海成為首批開徵房產稅的城市。從兩市的徵稅細則來看，本市居民在稅費方面優勢顯著，但購買多套房的居民仍然難以避免被徵稅，重慶還針對出租房產生的徵稅；且兩市均設置了一定的免徵範圍，使房產稅所針對的群體更加明確。
上海人均居住面積在60平方米以下不用徵稅，重慶的免稅額度為180平方米，以戶均人口3個人計算，人均住房面積也在60平方米左右，這兩個試點城市房產稅開徵的主要對象，還是人均住房面積大於60平方米的居民家庭，徵稅標準均較為寬鬆。
2015年全國1%人口抽樣調查資料顯示，在統計的城市、鎮居民家庭中，人均住房面積在60平方米以上的戶數比例分別為15%和21%，城鎮合計有共有17.7%的戶數人均住房面積在60平方米以上，假如這部分人群需要繳納房產稅，則涉及的人口規模達到1.44億人（按照2017年城鎮常住人口81347萬人計算），影響人群數量已經非常廣泛。
相比每年5萬億（以2017年土地收入52059萬為例）規模的土地出讓收入而言，如果房產稅的徵收要達到跟土地出讓收入同樣規模水平，則這1.44億繳稅人口每年人均繳納的房產稅費要達到3.6萬元，參考2017年全國城鎮人均可支配收入36396元來看，稅費的負擔還是非常重的。
若要在地方財政收入上達到足夠的替代效應，未來房產稅徵收比例和範圍還是要遠遠高於上海、重慶的現行標準。畢竟1.44億人每年需繳納3.6萬元稅費看起來非常誇張，但事實上在國內，徵收房產稅不代表土地出讓收入就下降為零，房產稅也不會全盤取代土地財政，更多的作用還是降低土地出讓收入在財政收入中的佔比，從這樣的角度來看，人均繳納稅費並不一定要高達3.6萬元。
總結：推行房產稅的短期目標是通過對“持有”的房產進行徵稅，增加持有多套房的成本，來降低投資型購房需求，堅定“房住不炒”的中心思想；同時徵收房產稅對於財富的再分配、城市建設有序進行等方面均有非常積極的影響，正確合理徵收房產稅，對於城市發展良性循環的意義更為重大。
從長遠來看，徵收房產稅的積極意義在於降低財政收入對土地的依賴，促進房地產市場平穩運行，但是不論是按上海、重慶的現行徵收方案，還是按業內目前的猜測方案來算，對比5萬億的土地出讓收入來看，房產稅要完全覆蓋目前土地出讓收入的難度相對較大，地方財政收入的結構性改革依舊任重而道遠。
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