為了應對異常火爆的房地產市場，抑制炒房行為，各地紛紛出臺多項限購政策，不斷加大限購舉措力度。受到限購令的影響，一些購房者失去了購房資格，在此情形下“借名買房”層出不窮，由此引發的買房糾紛呈井噴態勢。
華商報“華商說法”欄目聚焦房產中易引起法律糾紛的種種現象，給買房者如何維護合法權益支招。
>>新聞名詞
“借名買房”
所謂借名買房，是指實際購房人出資，由名義購房人與賣房人簽訂房屋買賣合同，房屋產權登記為名義購房人，實際購房人與名義購房人約定房屋產權歸實際購房人所有的買房形式。
約定好“借名買房”後辦理房產過戶，可伯父未辦理過戶手續就病故了，眼看自家投資近百萬的房子要變成遺產了，堂兄將堂妹告上法庭。日前，華商報記者從西安市雁塔區法院瞭解到該院2017年審理的一起典型的“借名買房”引發的官司。
借伯父名義買房交清首付按揭
原告劉偉訴稱，他與被告劉莉系堂兄妹。2010年12月，父親欲為劉偉在西安買房，因當時限購政策，劉偉不具備在西安購房的條件，父親遂與其父和二弟劉勝輝（即被告父親）共同商議後，決定借用劉勝輝的名義為劉偉買房。
2010年12月9日，劉偉以被告父親劉勝輝的名義簽訂《商品房買賣合同》，購買位於雁塔區大寨路一套建築面積114.67平方米的商品房，總價759461元。此前，劉偉父親已交清首付款309461元，2011年1月7日劉偉以伯父劉勝輝的名義就剩餘45萬元購房款與銀行簽訂房貸合同，劉偉按月將按揭房款轉入伯父名下支付按揭貸款的銀行卡內，由銀行直接劃扣，後將房貸全部還清。
伯父病故名下房產恐變遺產
2013年4月涉案房屋交付，劉偉裝修後一直實際居住。2015年6月辦理了房屋所有權證，但登記的所有權人為劉勝輝。2016年2月劉偉父子、被告父親劉勝輝在祖父的見證下籤署《房屋產權歸屬協議》，再次將該處房屋分配歸屬問題予以明確。
2016年6月劉偉還清房貸，並繳納契稅、大修基金、辦理產權證等相關稅費共計39669元。2016年6月11日，伯父劉勝輝病故，但涉案房屋產權轉移手續未辦理。原告劉偉認為，這套房產本就屬於自己所有，不存在作為被告父親劉勝輝的遺產而發生繼承的問題。劉勝輝有協助原告辦理涉案房屋產權轉移手續的義務，但其已去世，此義務依法應由其法定繼承人承繼。劉偉要辦理涉案房屋過戶登記手續，祖父承諾願意積極配合，只有被告的女兒劉莉一人推脫不予協助辦理，故將其訴至西安市雁塔區法院。被告經法院傳喚，未到庭參加訴訟，亦未提交書面答辯材料。
原告祖父證言可佐證借名買房
法院審理查明，購房所有費用均由原告劉偉及其父母出資，劉勝輝未進行任何出資，且這套房屋由原告實際佔有使用；原告祖父全程參與買房事宜，結合其證言，亦可佐證借名買房的行為，故根據協議書內容及購房事實可以認定原告與被告父親存在借名買房關係。原告現已符合西安市購房條件，因此雙方之間的協議不違反相關政策，不侵害社會公共利益，亦不違反法律的強制性規定，應合法有效，雙方均應依約履行。被告劉莉作為劉勝輝法定繼承人之一，有義務協助原告辦理涉案房屋權屬變更手續，故對於原告的這一訴請，法院依法予以支持。
2017年11月，法院作出民事判決，依據《合同法》和《物權法》相關規定，判決被告劉莉於判決生效後30日內配合原告劉偉將登記在劉莉父親劉勝輝（已故）名下的涉案房產過戶至原告名下。本案受理費100元，由原告承擔。（注：文中人物均為化名）
華商報記者燕然
借名買房 出名人“變卦”咋維權？
律師建議採取合同之訴，要求協助辦理房屋所有權變更手續前提是借名人已經具備購房資格、標的房屋滿足轉讓條件
近些年，房地產市場異常火爆，實際購房人（以下簡稱借名人）與名義購房人（以下簡稱出名人）因為“借名買房”引發的糾紛層見迭出。“借名買房”多發生在關係較為親密的人群（多為親朋、熟人等）中間，可借名人與出名人之間也可能遭遇房產升值等利益糾紛、感情破裂、信任喪失等，受這些因素影響，出名人反悔，拒絕變更所有權的情形時有發生。
海普睿誠律師事務所律師梳理近些年接手的案子和國內相關案件後指出，2005年至2017年“借名買房”糾紛呈上升趨勢，相較2013年，在限購政策升級的2017年，法院裁判案件數量暴增13倍左右。
>>法院指導可提起合同之訴請求協助辦理所有權變更
鑑於“借名買房”行為在現實生活中愈加頻繁，“借名買房”糾紛頻率持續上升，引起國內一些法院逐漸重視，法院以發佈指導文件的形式規範這類案件的審理。
比如，2014年12月，北京市高院發佈《關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》，其中第10條規定“借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。”
2017年9月，廣東省高院印發《關於審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》，其中第28條規定：“借他人名義購買房屋，借名人請求確認房屋歸其所有的，不予支持。借名人請求出名人（登記權利人）協助辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持，但房屋在限購範圍內，借名人不具有購房資格的除外。出名人將房屋出賣給第三人，借名人以無權處分為由主張追回房屋的，不予支持。”因而，目前就“借名買房”糾紛案件多以訴請協助辦理所有權變更手續為由進行訴訟。
>>律師支招4種方式助借名人維權
我國實行不動產登記生效原則，不動產所有權以不動產權證為準，借名人雖為實際出資人，但當不動產權證顯示的權利人為出名人時，從表象外觀上不動產所有權歸出名人所有。此時，一旦發生出名人拒絕協助辦理不動產變更手續的情形，借名人無法行使對房屋的所有權。當遇到出名人拒絕變更的情形，借名人應當如何維護自身應有權益呢？海普睿誠律師事務所王奇律師支出申請更正登記、申請異議登記、提起確權之訴、提起合同之訴等4種方式助借名人維權（具體內容參見製圖）。
>>律師建議訴訟維權前先申請異議登記借名人應保留房款支付憑證
那這四種維權渠道是否都管用？王奇律師建議其中最有效的是採取合同之訴，要求通過協助辦理房屋所有權變更手續的方式來維護借名人合法權益。在採取訴訟手段維權前，當事人可先申請異議登記，但異議登記並非訴訟的必經路徑。首先，目前對於“借名買房”糾紛，多以當事人要求協助辦理所有權變更手續為由，法院查明屬實後，裁判支持當事人的訴訟請求。在雁塔法院審理的本案中，法院認可了原告與被告之間存在“借名買房”關係，原告符合西安市購房條件，且不違背法律、法規的強制性規定，雙方應當依約履行《房屋產權歸屬協議書》，被告有義務協助原告辦理房屋權變更手續。
其次，若通過請求確認所有權的方式來維權，訴請可能不被支持或被法院駁回。目前廣東省高院已明確在借名買房中，請求確認房屋所有權的，不予支持。從廣東省高院的態度來看，其更加支持“借名買房”行為是一種債權行為而非物權行為。另外，其他地區法院在判決中有駁回當事人申請確認房屋所有權的訴請的情形。以北京市二中院的一則判決為例（（2012）二中民終字第13642號），法院認為原被告之間的借名購房確定的是雙方債權債務關係，原告訴請確認其享有訴爭房屋所有權的事項法院難以確認，因此法院對原審法院的判決予以更正。
對於“借名買房”的購房者，律師提醒：1.借名人與出名人應當簽訂書面的借名協議，約定不動產所有權權屬，並且明確約定所有權轉移時間以及出名人有協助辦理所有權轉移的義務等內容；2.借名人應當確保對該房屋的實際佔有，保留房款支付憑證、裝修費收據、物業費、水電費等繳納情況，即可以證明借名人為實際出資人以及佔有人的相關證據；3.如進行異議登記，需在15日內提起訴訟。
>>特別提醒借名買房有風險無購房資格恐難過戶
此外，律師特別提醒：辦理房屋所有權轉移時，主、客體均應滿足相關條件。其一，借名人應當已經具備購房資格。其二，標的房屋應當滿足轉讓條件。如所購買房屋為經濟適用房等政策性保障住房，應滿足交易時間等限制要求。也就是說，借名買房看似可以鑽“限購令”的空子，實際上仍有很大風險，如果不具備買房資格，很可能還是無法讓房子“物歸原主”。
閱讀更多 望都縣普法 的文章
