東旭府的看點在於：
1、售價1.8萬，旁邊的二手房2.5萬，搖號的紅利7000元；、
2、一次性推出八成房源達1266套；
根據以往搖號的經驗，這樣一個剛需盤，既有近4成的搖號紅利，又有充足的房源，應該是應者雲集。然而，報名的情況並不如意，中籤率也相當之高。這是為什麼？請看本網研究員的分析。
拖延了大半年，頗受關注的碧桂園東旭府在烈日下首開，然而現場卻透出一絲涼意。
7月18日和19日都是選房的日子。有消息稱，“昨天900號客戶選房，最終棄選的有102號，小戶型剩餘房源不多，120方的大戶型還是有比較大的選擇餘地”。
今天也有東旭府置業顧問在朋友圈上發佈“3000號以內都有機會撿漏120方大戶型”。
東旭府此次首開，一次推出1266套房源，突破了當年楊柳郡一次性狂推1056套的紀錄，成為杭州一次性推盤量最高的樓盤。
而此次東旭府開盤，參加搖號的門檻並不高，首套房只要35萬的存款證明（無需凍結資金），結果僅7786組客戶登記，中籤率達到16.26%。
▲碧桂園東旭府鳥瞰圖
也就是說7個人當中就有1個人能中籤。根據住浙網的統計，在已經發生的154次搖號中，這樣的中籤率排在第71位，屬中游位置。
降溫顯而易見
比較此前的搖號熱盤，東旭府的“降溫”還是顯而易見的。
萬科未來城、融信保利創世紀、卓越蔚藍領袖等大體量加推的樓盤，登記人數都輕輕鬆鬆超過1萬，甚至突破2萬。
排在東旭府的前一位正是每平米“8萬+”排屋，綠城九龍倉柳岸曉風，中籤率為16.1%。
一般來說，低價位剛需盤會比高端盤更難搖中，但這次東旭府竟然出人意料地沒有跑贏柳岸曉風，讓人錯愕。
一週前，位於城北良渚新城的融信沐瀾領出了首張預售證，推出的108套小高層房源，均價已經高達26000元/平米（含精裝），最終登記人數卻達到了1293戶，中籤率為8.4%。
▲碧桂園東旭府周邊新房、二手房分佈
東旭府單價（精裝修價格18433元/平米）和總價更低，中籤率卻是融信沐瀾的兩倍，而且最終有中籤者棄選，對比之下，東旭府確實沒有預期當中那麼火熱。
義橋板塊有待成熟
這種結果在意料之外，卻也在情理之中。
在東旭府領出預售證的那一週，恰逢一波開盤的小高潮。整個杭州有16個住宅項目在開閘放量，而且除了興業耦園、禹洲濱之江等個別樓盤，大部分都是剛需定位。
同質化的競爭分走了不少客戶。例如新街的中南君奧時代和陽光城翡麗公園，登記人數分別達到了6246和3566。
相比較東旭府，這兩個樓盤的價格貴了2000元/平米左右，但是中籤率都更低，說明除了價格之外，板塊規劃和發展潛力同樣是重要影響因素。
新街擁有地鐵5號線，預計2019年就能建成通車，另外還有7號線，連接起了奧體、錢江新城等城市中心。
反觀義橋，在地鐵的四期規劃中才提到4號線將南延至聞堰、義橋。該延伸段預計2022年開建，也就是說很長一段時間內，義橋的地鐵還將是白板一塊。
▲4號線延伸段示意圖
義橋最近的一個利好，是時代大道高架的南延，目前項目已經開建，預計2020年底就能完工。
儘管如此，整個義橋的城市感並沒那麼突出，對剛需來說最重要的地鐵、生活配套等都還需要一段時間來豐滿。正如有一些購房者都反饋說東旭府的位置還是不夠理想。
土拍涼意傳導到新房市場了嗎？
當然，搖中東旭府的購房者還是幸運的，畢竟周邊的二手房價已經在25000元/平米左右。
儘管是一筆穩賺不賠的“生意”，東旭府沒有出現現象級的“萬人搖”場面，甚至棄選，也從側面反映出購房者更趨理性了。
其實不僅是東旭府，最近開盤的幾個項目都比以前“好買”了，如榮安翡翠半島、禹洲濱之江等樓盤中籤率都比上一次高了不少。
這兩個樓盤的價格有所提高，但這不是決定性因素。難買的依然難買，融信沐瀾的一二手房價差更小，耦園價格更高，卻都創下中籤率新低。
這些樓盤一易一難的對比，可以看出投資情緒在退潮，購房者正在擺脫純粹的逐利目的，開始更多地考慮品質和宜居性，迴歸到了住的本身。
購房者不再是盲目地“泥沙俱下也來者不拒”，所以東旭府一些戶型不好或者樓層不理想的房源遭到了棄選。
無獨有偶，前段時間口碑頗受爭議的寶嘉譽府，一二層樓的房源也遭到了棄選，最終在本週一對剩餘的14套房源進行了再次選房。
購房者的行為明顯受到了樓市氛圍的影響。
最近的輿論紛紛吹出涼風，土拍市場連續出現地價小跌的情況，樓市的涼意已經傳到到了購房者的心態上。
樓市的狂熱氛圍正在消散，購房者的觀望情緒逐漸濃厚。這也許是好事。
當搖號人數變少，中籤率走高，才是理性的購房需求迴歸正位的時刻。
附：7月杭州十區搖號樓盤等級人數和中籤率一覽表
（點擊小圖看大圖）
2018年4月4日杭州樓盤進入搖號時代，截止7月19日最高中籤率是位於臨安的鴻盛家園（99%），最低中籤率是位於蕭山的綠城九龍倉·桂語江南（1.6%），搖號人數最多的是卓越蔚藍領秀（登記人數為21823），搖號至今，平均中籤率是23.74%。
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