以打造中式別墅“中國院子”而聞名的泰禾集團股份有限公司(簡稱“泰禾集團”,股票代碼:000732)最近有點煩:擬非公開發行股票募資70億元的融資計劃被證監會中止審查,與此同時,控股股東泰禾投資集團有限公司(簡稱“泰禾投資”)也幾乎抵押了其所持有的泰禾集團全部股票。根據財報,截至今年一季度末,該公司負債合計已經超過了2000億元,在今年不斷擴張的步伐下,資產負債率居高不下、融資成本日趨上升等問題也接踵而至。
定向增發計劃遇阻股權質押比例高企
7月12日,證監會官網公開披露的《發行監管部再融資審核工作流程及申請企業情況》信息顯示,泰禾集團的再融資非公開融資計劃的狀態為中止審查,保薦機構為國信證券。記者注意到,而此前的6月11日,泰禾集團這一定增計劃已被證監會披露處於中止審查狀態。
值得注意的是,今年1月,泰禾集團此次定向增發的保薦機構國信證券,因保薦業務及財務顧問業務涉嫌違反證券法律法規,遭到證監會立案調查。業內人士分析指出,此次泰禾集團定增計劃被中止審查,顯然受累於國信證券遭到立案調查一事,但也與房地產企業融資大環境日趨收緊有關。去年以來房地產企業融資渠道日趨收緊,特別是最近一段時間以來,已有多家房企發債中止,違約傳聞不斷,市場緊張情緒也開始蔓延。
相關公告顯示,泰禾集團這一定增計劃始於2016年5月,當時擬非公開發行股票募資98億元,用於北京大興中央廣場、北京西局西府大院等項目的開發,後來融資規模縮減為70億元。然而,兩年多過去了,這一定增計劃仍然沒有得到順利實施。最新披露的中止審查,對資金面較為緊張的泰禾集團而言,無異於雪上加霜。
7月14日,泰禾集團就上述定增計劃對外發布相關公告稱,公司本次非公開發行股票募集資金總額為不超過700000萬元,發行價格由不低於24.52元/股調整為不低於24.30元/股,發行數量由不超過285481239股調整為不超過288065843股,除此調整外其他事項均無變化,本次非公開發行股票尚待證監會審核通過。不過,《經濟參考報》記者注意到,泰禾集團股票7月16日上午收盤價僅為17.97元,遠低於定向增發的發行價格。
值得投資者關注的是,泰禾集團7月3日對外公告稱,控股股東泰禾投資持有公司股份609400795股,佔公司總股本的48.97%。截至公告日,泰禾投資累計質押的股份數為604792168股,佔公司總股本的48.60%。也就是說,泰禾投資已經質押了其所持有的泰禾集團99.24%的股權。
一年併購數十起激進擴張惹爭議
一個耐人尋味的現象是,2016年10月之後,泰禾集團幾乎沒有在一二線城市的土地招拍掛市場拿過地,其土地儲備主要通過大舉收購、併購其他開發公司獲得,而其這一激進擴張行為也飽受業內爭議。
泰禾集團在2017年年報中披露稱,隨著土地成本高漲,從2016年開始,公司更多通過收購、參股等多種方式低價獲得土地儲備,公司土地拓展全面轉入到以併購為主的階段。年報顯示,2017年,泰禾集團共計獲取36個優質項目,其中有30個項目是通過併購及購買資產的方式獲取。泰禾集團2017年在項目獲取上合計投入資金552.40億元(含土地拍賣和收購資產),獲取土地792.80萬平方米(約合1.19萬畝)。
《經濟參考報》記者注意到,伴隨著收、併購步伐的加快,泰禾集團新設立的子公司也越來越多。2017年財報顯示,泰禾集團當期新設立的子公司高達160多家,其中大多數為房地產公司。對泰禾集團的併購行為,不少業內人士褒貶不一,對其“高負債、高槓杆、高擔保”的“三高”模式表示擔憂和質疑。
但泰禾集團認為,公司通過併購方式獲取土地可以降低拿地成本和風險,縮短項目開發週期,快速擴張公司土地儲備規模,有利於公司快速發展。2018年,公司將繼續以“高品質下的高週轉”為經營導向,計劃實現房地產銷售規模再上新臺階,力爭早日進入房地產行業第一梯隊。2017年12月22日,泰禾集團董事長黃其森對外公開表示,泰禾集團2018年的銷售目標為2000億元。
不過,從逐年攀升的存貨指標來看,泰禾集團的“高週轉”能力尚有提升的空間。2015年末至2017年末,其存貨持續攀升,分別為580.42億元、888.55億元和1407.13億元。
總負債快速攀升負債率居高不下
值得警惕的是,在泰禾集團激進擴張的同時,伴生了負債快速攀升、資產負債率居高不下、融資成本日趨上升等問題。
據泰禾集團對外公告的2018年第一季度報告,截至2018年3月31日,泰禾集團持有貨幣資金242.41億元,總資產2271.66億元,同比增加51.4%；總負債2009.54億元,同比增加61.8%。
《經濟參考報》記者綜合研讀泰禾集團財報發現,泰禾集團最近三年負債規模急劇攀升。2015年末、2016年末和2017年末,負債總額分別為677.13億元、1016.48億元和1813.02億元,持續保持逐年急速增長態勢,其中2017年,一年就新增加了796.54億元的負債額。與此同時,泰禾集團的資產負債率也持續高企,2015年末、2016年末和2017年末,資產負債率分別為79.87%、82.40%和87.83%,今年一季度則增至88.46%,呈現出逐步攀升的態勢。而去年底,泰禾集團董事長黃其森曾公開表示,希望公司負債率2018年降到75%。
泰禾集團大舉融資的同時,其融資成本也呈現出日趨上升的勢頭。財報顯示,2016年末和2017年末,泰禾集團的有息負債餘額(銀行貸款、非銀行貸款、公司債)總額分別為754.11億元、1354.94億元,期末平均融資成本分別為7.62%、8.10%。2017年末1354.94億元的有息負債中,銀行貸款269.82億元,融資成本為7.14%；非銀行貸款829.74億元,融資成本為8.67%,公司債(3-5年)255.38億元,融資成本為7.27%。而億翰智庫今年5月發佈的相關報告顯示,前50強上市房企2016年和2017年的平均融資成本分別僅為5.89%和5.45%。
截至2017年末,泰禾集團應付利息高達11.23億元,同比2016年末的7.28億元增幅較大。泰禾集團解釋稱,應付利息較期初增長54.21%,主要是公司融資規模增加,應付利息增加所致。與此同時,泰禾集團2017年利息支出高達8.04億元,而2016年利息支出僅為3.50億元,利息支出高漲也導致其2017年財務費用較上年同期大增90.50%。
《經濟參考報》記者還發現,從負債結構來看,泰禾集團2017年末1354.94億元有息負債中,長期借款和短期借款分別為705.25億元和218.16億元,其中一年內到期的非流動負債高達212.60億元,比去年同期的43.28億元大增391.22%。業內人士分析指出,有息負債是剛性負債,不同於一般的負債,高企的有息負債使得房企短期內或面臨著較大的償債壓力。在這種壓力下,不少房企不得不通過各種方式去融資,其中很多融資被用於“借新還舊”。
值得投資者關注的是,泰禾集團近年來的經營活動產生的現金流量淨額呈現出持續淨流出之勢:2015年、2016年和2017年分別淨流出23.51億元、101.41億元和125.53億元,淨流出額呈現出不斷攀升態勢。
針對泰禾集團存在的負債高企等問題,記者致電泰禾集團採訪,並將有關書面採訪提綱發至其董秘公開郵箱,但截至記者發稿時未有回覆。
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