“我買了小產權房，以後拆遷會影響嗎？”在大面積拆違的背景下，小產權房倍顯尷尬。
小產權房是農村、鄉鎮以及城市郊區普遍存在的一種特殊房屋，因為小產權房價格低廉所以吸引了很多購房者。但是遇到徵地拆遷時，小產權由於沒有房產證件，導致補償經常被徵收方壓低或者直接零補償。
不少小產權房主前段時間諮詢愛土拆遷律師團“2018年小產權房拆遷怎麼補償，徵收方說小產權房不能參考正常房屋補償，這是真的嗎？”
今天愛土拆遷律師團就這個問題具體分析，為大家講一講2018年小產權房該怎麼補償，能拿多少補償。
什麼樣的房子稱為“小產權房”
我們先講一下什麼是小產權房。實際上，“小產權房”不是法律概念，只能算是一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。
這樣的房在農村最多，鄉鎮上也不少。城市由於擴張後部分農村被納入城區（而未進行徵收），因此城市也就有了小產權房。
小產權房不同於商品房，沒有合法產權。但是由於其價格低廉，比商品房便宜得多，因此還是會吸引很多人購買。比如部分城市上班族會選擇購買郊區或城區的小產權房，可以省下一大筆購房資金。但風險也就隨之而來。
小產權房能不能買賣？
根據國家相關法律及政策規定，小產權房是不允許上市交易的，也無法過戶，因此屬於生存在登記制度之外的房屋，就像超生的孩子一樣，很難取得法律認可。
購買小產權房也就很難保障自己的合法權益了，近些年來發生了很多小產權房交易糾紛。比如買了房，後面拆遷，原房主回來拿補償，購房者反而很難處理（拿不出產權證明）。
另一方面，根據國家規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房，故雙方簽訂的《房屋買賣合同》應為無效。
2018年小產權房拆遷怎麼補償？
我們主要區分三種情況，這幾種情況下的小產權房，拆遷補償大不一樣。
1、在集體建設用地上建成的房子，即宅基地上建成的房子，或者本集體之間合法轉讓的房子
這類房屋補償，在原則上是“不得降低原有生活水平，短期生活有改善，長遠生計有保證”。同時要根據房屋的建築結構和修建年代、地理位置和用途進行綜合考量。還要結合政府的安置方式來區別計算。
按照產權置換的，應該給予合理面積和裝修費補償、搬遷費補助、過渡費；按照劃地重建的，應該給予重置成新價補償（本地修建原有規模房屋所需要的費用）、裝修費和搬遷補助、過渡費；按照純貨幣補償的，應該給予附近城鎮的商品房均價的補償。
2、購買的在集體土地上建設的小產權房子
由於根據相關法律和政策，非本集體經濟組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設的房屋，因此買賣合同歸於無效。在此情況下，應當尊重歷史照顧現實，要綜合權衡買賣雙方的利益。
小產房買賣合同無效的情形，買受人應當將房屋原狀返還給出賣人，出賣人將收取的價款返還給買受人，房屋補償按照農村宅基地房屋補償給房屋原房主。
如果買受人明知或者應當知曉國家法律法規不允許本集體房屋流轉外集體而出賣，應當就合同無效承擔一定的過錯責任。
3、確屬違建的小產權房
比如近些年非法違建的房屋，沒有任何審批手續，直接佔地建房。這類小產權房除了不能辦理房產證外，那些“便宜房”實際上屬於在政府規定範圍以外的違章建築，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。
因此，有購房意向的朋友，請您購房時一定要留個心眼。在購買房屋時，要仔細瞭解該房屋的土地性質。小產權房價格雖然誘惑，但不能因小失大！你要知道，根據國家相關要求，小產權房不得確權發證，不受法律保護！
當然，不是所有的小產權房都不能得到合理補償，要根據具體情況來分析，希望大家明白。在遇到小產權房拆遷時，如果有疑問，或者徵收方採取非常手段逼遷，一定要及時聯繫專業的拆遷律師，避免被徵收方忽悠。
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