尋藝任

三四線城市人口不斷流出，為什麼房價還在增長？這個只有從整個系統的去分析，才能回答看似是悖論的問題。

首先是房價和人口之間的關係。這個肯定是有很強的關係的，一個城市如果有大量人口湧進的話，它是有很強的剛需需求，同時也有租房的需求，這些都會促進房價的增長。

但是房價的增長，不代表它就是人口的流出或者流入造成的，因為房價可以從短期、中期、長期三個，角度來看，而且往往是有多個原因影響到這些不同的階段的。

從短期來看，房價影響最直接的還是政策，就比如說一個很嚴的限購政策出來、上浮基準利率等，可能會馬上迎來房價的停止增長，甚至下跌都是有可能的。

中期的話，還是要看整個社會的經濟狀況的，就比如說我們在2008年金融危機之後，2009年-2010年是一個房價的低谷期，然後這個五年之後的2014年-2015年這也是一個低谷期。就是這些時候中國經濟處於低谷徘徊、不斷破七破六的一個過程，所以房價中期受這種經濟狀況影響很大的。

長期的話，這就是看人口的流動。就比如說沿海一線城市，它有源源不斷的人口的遷入，所以可以想象這些地方房價，無論受到中期、短期等怎麼樣的一個影響，長期來看它基本面都是被看好的。

事實已經證明，這些年一線的沿海的熱點城市，它的房價是中國目前最高的一些區域，同時也是剛需很強的一些區域，未來這些地方的房價是比較趨於穩定的高位狀態的。

那三四線城市，目前來說，很多地方人口是流出的，為什麼房價增長，所以還是要從它的短期和中期的角度來看。

短期的話很多是因為貨幣化棚改，這也導致了當地的居民手裡的現金流很充裕，所以紛紛流向於樓市，助推了房價的增長。

同時，從中期的角度來看，整個中國的經濟目前相對來說還是比較穩定的狀態，很多資金也不知道流向哪些領域。一線城市的政策已經很嚴、門檻很高，同時價格也是處於高位，投資成本特別高。所以在這樣綜合背景下，資金也會不斷的流入到這些價格相對窪地三四線城市。

張天潘

你好，嗨住租房來回答這個問題。

北上廣深人口政策各不相同，北京上海快要觸到人口紅線

在大家傳統印象裡，北上廣深作為全國最發達經濟體的代表，是最主要的人口流入大城市。但事實上，北上廣深目前對待人口的政策各不相同，北京、上海人口總量已經快要到達規劃設置的人口紅線，而深圳、廣州雖然近些年人口也一直在不停增長，但在四個一線城市裡，仍然還有很大增長空間。

先來說說上海，《上海市城市總體規劃(2017—2035年)》中提出，到2035年，上海常住人口要控制在2500萬左右，如果按照上海人口現有水平(2015年末統計數據為2415萬)計算，那麼未來每年僅允許增長4萬!

再來看看北京，《北京城市總體規劃(2016 年—2035 年)》提出，到 2020 年，北京常住人口規模控制在 2300 萬人以內。2016 年末北京市常住人口為 2172.9 萬人，未來兩年北京只剩127萬的增長空間！

在這樣的人口背景下，未來魔都和帝都可能有很大一部分人要選擇被迫離開。與北上限制人口規模不同的是，同樣身為一線的深圳和廣州，則採取了懷柔人口政策。根據規劃，廣州2035年常住人口規模控制在2000萬人左右，而2017年廣州常住人口為1450萬人，這樣看來到2035年平均每年還可以增加約30萬人口。而深圳到2020年常住人口預期目標1480萬人，2017年是1253萬人，未來三年深圳常住人口年均可增長約75萬人。

二線城市成為最大贏家，搶人大戰愈演愈烈

在一線城市房價高企、落戶困難重重的背景下，綜合實力較強的二線城市紛紛吹響了人才搶奪戰的號角。以西安為例，在“人才、人口爭奪攻堅戰”的號召下，2018年以來，新落戶西安人數已超過30萬，與2017年全年落戶西安的人口綜合不相上下。

面對一線城市的人口流出，二線城市紛紛把握時機搶佔人才，先後出臺各類優惠政策吸引人才落戶。與一線城市相比，強二線的經濟發展水平和薪資待遇也不差，相對較低的生存成本也更加有吸引力。因此未來二線城市將承接更多來自一線和三四線的人口流入。

三四線仍以人口流出為主，棚改貨幣化是次輪房價上漲的主要原因

根據常住人口增速來看，三四線及以下城市的人口增速一直處於0.3%左右，低於全國人口平均增速0.5%，也遠低於一線城市和二線城市的人口增速。

雖然三四線人口依然在外流，但一個事實是，三四線的房價從去年開始卻實打實經歷了一波大好行情。究其原因，棚改貨幣化釋放了大量的當地的購買力，是推動三四線房價快速上漲的一個重要原因。此外很多在一二線工作的人，在一二線高企的房價和老家三四線房價快速上漲的壓力下，選擇了現在三四線置業。

但從中長期來看，一個城市的房價能否維持長期上漲，最主要還是看當地人口能否保持長期增長。三四線樓市在去庫存指導下，雖然市場表現活躍，房價一漲再漲，但三四線人口一直處在外流狀態，在這輪棚改貨幣化完成後，房價增幅空間可能也會隨之消失。

對於在大城市打拼的年輕人來說，雖然一二線的房價可能是我們暫時承擔不起的，但大城市提供的機會確為我們帶來了更多可能性。暫時買不起就來嗨住為自己租套好房子吧，全城海量真實房源，總有一套是適合你的。

嗨住租房

當下，一些三四線城市的房價並未真實的反應出這個城市的“基本面”，這也恰是一些城市樓市存在風險的地方所在。

“城市人口持續外流，房價卻在一直往上漲”就好像“一隻長期脫離基本面的股票，股價卻一直唰唰的往上漲”，這種現象肯定會存在，但並不意味著它合理，而且早晚會被打回原形。就像巴菲特所言，“退潮的時候，才知道誰在裸泳”。

而當下之所以，會出現這種背離現象，是因為推高三四線房價的不是這些城市的真實的“剛需們”，而是槓桿和炒房客們。

大家應該熟悉，這一輪的房價上漲過程，先是一線城市暴漲，再一線城市嚴厲調控後，房價上漲潮開始蔓延到二線城市，在二線城市也被限制後，又開始蔓延到三四線城市。

三四線城市的房價為何之前不漲？為何要在這個時候上漲？邏輯不言自明，就是被一二線調控擠出來的資金和炒房客們蜂擁而至的來到了這些城市。

正是這些人的購買力在短時間內推高了這些三四線城市的房價，即使這些城市自身的真實的購買力並不強，甚至很多城市的人口出現持續性流出。

但通曉經濟常識的朋友們，應該都有知道，這種現象顯然是不可持續的。

未來，隨著調控的持續，國家金融去槓桿政策的執行，肯定會影響到這些人口持續性流出的三四線城市的房價。

因為，遲遲沒有接盤俠，而這些城市本來也缺少接盤俠，房價肯定無法在漲下去。

【T教授說】

天天說錢

對於這個問題，我還專門寫過一篇頭條文章進行分析，有興趣的朋友可以關注我，看一看。

三四線城市的人口流出，但是房價又持續上漲，主要原因有以下幾個方面。

第一是，三四線城市，在一二線城市房價大漲的情況下，顯示出一種窪地效應。

非常明顯，房地產市場的價格上漲，實際上是存在板塊輪動的。在這20年的房價上漲過程中，前十來年，主要集中在一二線城市的房價上漲，在一二線城市普遍房價較高的狀況下，三四線城市的窪地效應就顯現出來了，因此三四線城市城市房價的這輪上漲實際上是一種補漲。

第二，三四線城市這輪上漲是短期完成的，是由於資金的輸入引發的，跟人口的流入流出並沒有關係

三四線城市的這輪上漲是短期內完成的，是由於資金的輸入引發的上漲和人口的流入流出並沒有多大的關係。

第三，三四線城市這輪房價的上漲是一種結構性的上漲，也就是說漲上去之後很難再跌下來。

三四線城市這輪的房價上漲，實際上是一種結構性的上漲，講得更通俗一點，就是說這種上漲是一種補漲的行為，漲上去之後很難再跌回去。

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財市知透透

所謂棚改貨幣化安置就是指拆遷的時候政府給你一筆新房安置費，讓你自己去買房，而以前是實物安置，以新房換舊房。這就導致了貨幣流向房地產，這筆錢註定是購房資金的增量。全國棚改貨幣安置比例達到48.5%，棚改居民從市場上購買了2.5億平方米，2017年棚改人數達到600萬是新增進入三四線購房需求的主力之一。由於三四線城市房價普遍偏低，棚改居民的安置首選在三四線城市，需求和價值的窪地讓房企不斷往三四線城市拿地，房價隨之水漲船高。

人口老齡化使人口迴流三四線城市

雖然統計數字上顯示三四線城市人口外流，但是這種效應稱為統計失靈，並不是統計數據的錯誤，而是並沒有反應出本質。隨著第一批外來務工人員的回老家養老的比例不斷增加，三四線房屋需求也隨之增加。根據數據顯示，三四線農村人口比例不斷下降，農村人口通過買房入城鎮戶籍是常態。一二線城市與三四線城市房價和物價存在較大的價格差，在一二線掙錢回三四線買房成為首選，葉落歸根的傳統文化使然。

小鎮青年在三四線城市比例增高

小鎮青年指在小城市幹著體面穩定的工作，有錢有時間的青年。這部分人群消費能力驚人，消費觀念超前，拉到社會需求能力強。一二線城市房價之所以那麼貴是因為經濟體量大，引起虹吸效應。而消費重心正在逐步向三四線城市傾斜。三四線城市的消費能力會吸引優質企業入駐，資源也會有重新分配。這是炒房客湧入三四線炒房的根本原因，用馬雲的話說就是，先是看不起，看得起了看不懂，看得懂了就跟不上了，佔領先機總沒錯。