中房報記者 李燕星 三亞報道
長租公寓的市場蛋糕會有多大，什麼類型的產品容易勝出，這些都是尚在預測之中的事情，在當下長租公寓受資本熱捧的情形下，真正擺在眼前看得見的難題是債和稅的問題。如何以及何時解決這兩個問題，成為長租公寓企業能否上“高速路”的關鍵，同時也是長租公寓行業能否進一步擴張的兩把待解之鎖。
7月22日，博鰲•21世紀房地產論壇第18屆年會上，新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷、中國REITS聯盟秘書長王剛、貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領、保利公寓管理有限公司總經理方琳、蛋殼公寓創始人崔巖對此問題作出深入探討。
Q1:做長租公寓遇到哪些問題
王剛：融資成本降下來的競爭者才可能勝出
在長租公寓領域，市場歸市場，保障的歸保障。市場部分，收益率要跟得上市場平均水平，不能因為產品是長租公寓和養老公寓，收益率就低。政府要補人頭，不要補磚頭，要補貼企業或者是企業員工，讓他們租房子，將財政的資金給銀行，讓長租企業做房貸的時候的融資成本降下來。什麼樣的長租公寓會勝出，高端的長租公寓會勝出，像雅詩閣收益率不錯，已經有成熟的商業模式；適應中產階級或者白領需求的青年公寓，也比較容易勝出，早晚會有商業模式。
方琳：長租公寓上高速路需先解決債息問題
國有企業做公寓比較難的事情是做自持和去槓桿，然後做資本退出，其中解決債的利息也是一大難題，不過這倒逼我們思考一些問題。公司研究了一個模型，REITs就是高速公路，運營者是加速器和引擎，原始成本是車的質量，核心問題是將車加速，這是一個閉環。因此，如何上高速公路，如何找到更輕質量的車輛是我們需要考慮的問題。因為無論是集體改租還是區域定向給國有企業，核心都是讓車的質量更輕一點，讓模式更加成立。如果克服或者逐步接近這一目標的話，我們談存量地的時候，就可以獲取較低的租賃原始成本，那麼將來不僅僅是REITs，利用ABS的方式上高速公路也是有可能的。
楊現領：二房東市場機構滲透率只有2%
北京市場在租房源有150萬套，自如做了幾十萬間，相寓做了幾十萬間，還有五十萬套在二房東手裡。現在雖說打擊二房東，但其實他們是學習能力很強的群體，提供的服務很周到，甚至在醫院附近的房東還幫客戶排隊和送餐。什麼是核心競爭力？機構化品牌的競爭是有限的，大家規模都很小的時候，核心就在於，面對中介C2C市場龐大的50萬間二房東市場，如何擴張邊界。就全國來講，我們的機構化滲透率只有2%左右，北京高一點，大概是百分之十幾，上海不到百份之十，總體來說，租賃市場還有非常大的品牌競爭空間，實際上也就是品牌和二房東之間的競爭。
Q2：未來是否會出現風口和獨角獸
歐陽捷：迴歸商業本質才會產生獨角獸
長租公寓是未來主要的業態之一，長期看好，短期來看，風口在慢慢地往後延，現在為止風口還沒有到。風口要來的話，可能要先解決幾個問題，除了地價還有稅費，特別是如果交易的稅費不能降下來，REITs和大宗產品的交易就不能退出。未來規模有多大，我們覺得未來的市場規模不會太大，全國也不過13.5億平方米，加起來是1800萬套，再分散到全國這麼多的企業後，數量更加分散，而且不全是機構和房企的，還有私人的。至於獨角獸問題，無論是新經濟或者是舊經濟，最終都要回到商業的本質，回到盈利模式，如果沒有盈利模式，無論新經濟或者是舊經濟，都沒有獨角獸。
楊現領：把政策資本支持當成風口死得很慘
我認為行業的終極格局是頭部高度集中，中部相對比較均勻，尾部極度分散。大部分的市場是規模幾百萬間，中部比較均勻，但是在本地佔比高，例如一個城市有幾萬間的規模，並且在當地有一定的品牌和口碑。全國性的品牌是高度集中的，未來會產生百萬級別以上，股指過千億的會有5至10家的機構，其他國家已經出現了千億市值、百萬間的獨角獸企業。另外，我覺得長租公寓沒有風口，如果把資本追捧、政策支持當成風口，會死的很慘。
崔巖：沒有風口也不會有風口
我不認為長租公寓到了風口或者將來會有什麼風口。每次開會都會談到稅的問題，企業的負擔很重，我不認為風口來臨了。所謂的風口跟需求有關，需求存在的時候，大家認為是風口，當需求成倍增長的時候，自然而然得到資本的追捧，這是正常的現象。說到獨角獸，隨著商業模式不斷的完善，未來2至3年會有類似於獨角獸的企業慢慢出現。
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