西安營商環境持續提升，社會創業激情高漲。最新數據顯示，今年以來西安新登記市場主體超25萬戶，上半年西安市新登記市場主體同比增長73%。隨著創業者越來越多，“寫字樓經濟”正在西安佔據越來越重要的比重。
華商報記者瞭解到，在人才和企業流入的背景下，西安的辦公樓需求正持續升溫，但值得注意的是，與住宅市場的一房難求相比，寫字樓市場空置率卻超過30%。背後的原因是什麼呢？
西安躋身“雙創”城市第一梯隊
人口遷移帶來產業結構嬗變
去年以來，全國大中城市間掀起了一場引發全社會關注的“人才大戰”。
繼戶籍准入條件大幅降低後，今年年初，西安啟動“百萬大學生留西安就業創業5年行動計劃”，計劃每年留下至少20萬大學生，推動經濟發展和產業創新。前6個月人力資源持續增加，共有51.5萬人落戶西安，其中學歷落戶和人才引進佔到65.8%。毫無疑問，人才的引進給西安新經濟產業輸送了新鮮血液，為經濟增長提供可觀的要素紅利。
5月份發佈的《2018年中國城市創新創業活力排行榜》上，西安位居第六位，躋身全國“雙創”城市第一梯隊。該榜單認為，西安在經費投入強度、發明專利申請量和授權量、國家級雙創平臺、本科院校數量等多個二級指標的原始數據排名靠前，均位列全國前十。
美食、旅遊等人文元素藉助互聯網傳播平臺，讓西安火遍全國，而有分析人士認為，依靠豐富的高教資源，在扛起硬科技的大旗之後，西安在科技創新領域同樣是“網紅”。
人口遷移帶來的直接影響是產業結構的轉變。華商報記者瞭解到，隨著招商引資的政策扶持和高學歷人才的不斷湧入，如華泰保險、華夏人壽、諾基亞、乾道金融等金融類和科技公司也在加速落戶西安，新經濟企業越發成為西安寫字樓市場的主導需求。
有業內人士表示，西安現在開始打造新經濟之都，自然對產業的需求會更加多元化和包容性，尤其是數字經濟、雲計算、互聯網、車聯網、創意經濟、綠色經濟將成為未來發展的產業方向，再加上諸多人才的助力，產業結構已經開始發生了新變化。
陝西城市經濟文化研究會會長張寶通表示，西安正處在發展建設的機遇疊加期，比以往任何時候都更需要人才、渴望人才。引進人才的同時作用於產業前沿，有利於引領和推動地區產業結構調整和經濟發展方式，而這些變化也會體現在寫字樓等現代辦公物業上。
今年西安新開“公司”超25萬戶
內資租戶改寫市場格局
人才淨流入的增加，為西安創業創新注入活力。隨之而來的新成立和新落戶企業，也讓今年西安寫字樓市場的需求升溫。這部分需求到底有多可觀呢？
7月21日上午，西安市工商局向今年全西安市新登記的第25萬戶市場主體——陝西空天動力研究院有限公司、第25萬零1戶新登記市場主體——西安科奧科技創新研究院有限公司等頒發了“營商環境共建使者紀念牌”和營業執照。
最新數據顯示，今年上半年西安市新登記市場主體同比增長73%，市場主體增速名列全國前茅，新登記市場主體數量佔全省新增市場主體的55.97%，西安市市場主體持續保持井噴式增長，使全省新增市場主體總量首次進入全國前十。全市各區縣市場主體增長活躍程度排在前五位的單位依次為滻灞生態區、航空基地、經開區、航天基地和國際港務區。
“新成立公司的需求在上半年表現搶眼。”仲量聯行華西區商業地產暨工業地產部總監李健表示，除了創業型公司的數量迅速增加，不少全國性企業也開始在西安設立區域總部。他說，今年上半年，新成立公司所產生的辦公需求，佔到西安寫字樓市場的38%，其次是企業升級，佔32%。其他推動寫字樓市場需求增加的因素還有企業擴張和搬遷等。
值得注意的是，內資企業租戶正在改寫西安寫字樓市場的格局。從西安甲級辦公市場的租戶來源看，有36%出自本地，有60%為陝西省以外的內資企業，還有4%屬於外資企業。
內資企業需求擴張，疊加的是金融業租戶的旺盛需求。數據顯示，保險及資產管理類企業已成為西安甲級辦公樓最大類租客，佔到市場的38%。此外，隨著西安招商引資的力度加大，房地產、建築行業也因此受益，此類企業的需求達到17%，僅次於金融服務業。
有行業人士介紹，在國內經濟轉型背景下，越來越多的金融機構正處在高速發展的大好時期，例如一些保險公司，動輒租下數千平米；還有互聯網企業也處在快速擴張時代，例如：近幾年阿里巴巴、京東等紛紛將區域總部落戶西安，優信集團等甚至計劃將全國總部遷來西安，而這一切都建立在經濟前景足以支撐企業健康發展的前提之上。
對標成都，西安“還在路上”
寫字樓空置率高出14.2%
甲級寫字樓，是辦公室空間裡的頂級產品，也被視為寫字樓市場的標尺之一。長期以來，國內甲級寫字樓主要在傳統一線城市，即：北上廣深。不過，近年來隨著“新一線”城市的崛起，這些地方的經濟發展和資源吸附能力不斷增強，甲級寫字樓市場已然不可小覷。
綜合五大行的統計來看，國內主要“新一線”城市的甲級寫字樓市場總量已佔到全國的三分之一左右，今年寫字樓新增供應面積也主要集中於此，西安、成都等地都位列其中。
同為西部中心級城市，成都甲級寫字樓市場在不少指標上表現搶眼。據第一太平戴維斯數據顯示，今年上半年，成都甲級寫字樓市場全市總存量約320萬㎡。旺盛的租賃需求，也推動當地甲級寫字樓市場吸納量創下歷史半年新高，達27.4萬㎡，同比上漲38%。上半年，成都市場空置率降至24.7%。租金方面，上半年成都甲級寫字樓市場平均租金報101.2元/㎡/月，環比上漲2.8%創下近六年新高。
西安市場方面，今年上半年，甲級寫字樓市場的新增供應出現放量，共計有：西安國壽金融中心、禾盛京廣B座、萬眾國際A座及藍海風中心4棟甲級寫字樓、20多萬㎡入市，推動甲級寫字樓市場存量至156萬㎡。上半年，西安市場淨吸納量接近9.5萬㎡，同比增加86%。值得注意的是，空置率環比升2.4個百分點至38.9%。受部分業主降租吸引租戶的影響，市場淨有效租金環比微降0.5%，為102.6元/㎡/月。
以上對比可以看出，在甲級寫字樓市場存量方面，西安不足成都的一半，市場吸納量不足四成，但空置率卻比成都高出14.2%。各項指標中，僅有寫字樓租金，西安略高於成都。
有觀點認為，寫字樓市場表現，在某種程度上，可以看作一座城市經濟發展的晴雨表，西安在去年GDP首次超過7000億元，而成都早已突破萬億規模，從經濟規模和企業需求看，的確存在一定差距。但也要看到，西安市場正處在新增供應集中放量期，空置率增加也屬於比較正常的現象。事實上，在甲級寫字樓吸納量的同比增幅方面，西安要超過成都。
商業地產評論人士王建紅指出，空置率偏高也可能是空間與時間的暫時錯位。相對而言，西安還處在經濟結構調整期，現代服務業和民營經濟相對弱小；同時由於行業特殊性，寫字樓市場除了新設企業外，主要由存量企業拉動，如：升級辦公環境，而面對大幅增長的供給，後起的西安市場存量需求調整還需要時間。
聯合辦公搶佔西安寫字樓市場需解決成長性等問題
在資本與互聯網作用下，聯合辦公和服務式辦公品牌在包括西安在內的城市呈現扁平化擴張，並迅速搶佔寫字樓市場份額。華商報記者瞭解到，包括優客工場、俠客島、WEPLUS、雷格斯、MFG 等多個聯合辦公品牌已入駐西安多個寫字樓和商業項目，有的還與政府合作，為大數據、人工智能、新零售及科技金融服務等類型企業提供投資獎補等利好政策。
仲量聯行指出，除了優質甲級寫字樓，有些聯合辦公品牌還另闢蹊徑，將目光鎖定在西安一些經營情況一般的購物中心，創意產業園或地理位置優越，物業情況較好的乙級寫字樓以擴大其分佈範圍及降低租金成本。
華商報記者在小寨西路一家購物中心裡，就找到了一處運營不久的聯合辦公空間。事實上，這家購物中心前不久也經歷過招商重啟，而在業態調整之前，人氣和客流都並不算突出。而這家新近運營的聯合辦公場所，則佔據了該購物中心不小的場地。據這裡的工作人員介紹，他們主要面向創業公司和工作室等，根據辦公場地的大小租金有所不同。最小的可容納5個工位的辦公室，月租金為3000元，包含了電費、小型會議室和公共空間的使用費用。
“國內聯合辦公，也被稱為眾創空間，是學習美國眾創空間的商業模式。”王建紅介紹，這是一種以降低辦公租賃成本為基本初衷，以構建豐富商業生態為目的，為創業及成長階段公司、企業和個人提供聯合辦公環境的業態，不僅提供硬件辦公場所，也解決從商業生態構建到企業事務性工作的軟性服務。
不過，他同時認為，聯合辦公模式雖然是辦公市場的細分補充，但隨著市場需求的變化，也面臨著問題和挑戰，並不能取代和挑戰傳統辦公模式。一方面，聯合辦公模式的成長性有待商榷，如果創業公司發展壯大，辦公場所的功能性可能就跟不上了；另一方面，聯合辦公模式最重要的是能否為企業聚合資源，比如找到投資人、提供諮詢服務等，這方面有些平臺做得還不夠。
西安部分區域寫字樓空置率偏高
甲級寫字樓開發不宜“一窩蜂”
西安的公司數量大幅增長，自然對寫字樓需求增大，直接受益的就是甲級寫字樓不斷湧現。在西安市場上，僅曲江區域就已出現萬眾國際、旺座曲江、萬科創意谷、金輝環球廣場等多個優質項目；高新、市中心更是因繁華商圈的支撐、寫字樓林立，凱德廣場、綠地中心、都市之門、小寨賽格、長安國際等都是區域寫字樓代表。
供應迅速增加，必然會影響入住率。而來自仲量聯行的調查顯示，西安甲級寫字樓空置率為38.9%，而在市中心、南二環與小寨、高新、城北、曲江這五大區域的排名及數據統計中，曲江區域的甲級辦公樓空置率較高，達61.5%；緊隨其後的是城北，空置率43.9%；高新與市中心旗鼓相當，分別為29.3%和28.3%；南二環與小寨則為19%。
某不願具名的外埠商辦企業招商負責人認為，區域發展的成熟度和寫字樓數量及空置率關係密切，高新區產業佈局起步較早、商辦氛圍相對成熟，市場體量和空置率對比較為合理；曲江作為後起之秀，甲級寫字樓的空置率偏高也情有可原。在曲江這樣的新興區域，未來除了需要加強通勤、配套等方面建設，更需要創造便利條件，吸納文化和文創等產業領軍企業入駐和發展，對相關公司形成集群效應。
李健分析，在經過上半年的供應高峰後，下半年西安甲級寫字樓新增供應可能會有所放緩。而隨著西安新經濟之都的打造，將吸引更多新經濟企業進入，有限的新增供應及活躍的市場需求將推動淨吸納量走高。此外，大量開發商的加入，將使西安寫字樓市場面對更多新的挑戰，也產生新的機遇，促進市場越發成熟。
“隨著新興區域供應量的持續增加，西安寫字樓市場將迎來更為激烈的競爭局面。”王建紅表示，激烈的競爭環境也將促進整體樓宇品質的提升，開發商拿了商辦用地之後，專注於產品品質可能會是唯一的出路，這也將促使業內新一輪洗牌。
上半年西安市辦公樓銷售面積增長36.1%
華商報記者從西安市統計局瞭解到上半年西安市商品房銷售和待售情況。
1-6月，商品房銷售面積1252.77萬平方米,同比增長10.0%，增速較1-5月提高0.2個百分點。其中，住宅銷售面積增長3.4%；辦公樓銷售面積增長36.1%；商業營業用房銷售面積增長69.2%。
6月末，商品房待售面積297.42萬平方米，較5月末減少57.25萬平方米，其中，住宅待售面積減少39.19萬平方米；辦公樓待售面積減少3.16萬平方米，商業營業用房待售面積減少10.08萬平方米。
從以上數據可以發現，西安市商品房去庫存成效顯著，特別是辦公樓和商業營業用房待售面積減少，顯示出西安市經濟主體數量增加後對辦公用房的切實需求。 華商報記者 李程 狄芳 黨蘭
閱讀更多 華商網 的文章
