易居上市了，或者說易居又一次上市了，在易居這家企業成立18年多2天的時候，易居在香港正式敲鐘了
正在融資路上的我， 看著周忻和丁祖昱敲鐘的那一刻，內心感慨萬千
易居上市，起碼在當下的房地產市場裡，證明著一個道理
01
我們都知道，易居雖然做著房地產生意，但是被人熟知的一直做的是房地產交易這一塊的服務，拿項目賣房子賺佣金，這一個閉環是易居起家的籌碼，也是做大做強安身立命的資本
這一次的港股上次，起碼在資本市場說了一個道理，在房地產這個又笨又重的行業裡，除了拿地囤資產，起碼說明了流通過程中的服務有他客觀存在的價值
被資本市場認可，這就是最大的價值，比說一萬個理由更有價值，因為錢是最好可以評判一件事是否有價值的標準
我們都知道，房地產行業，過去一直以來在資本市場都是被低估的行業，在資本眼裡，用土地和金錢堆砌起來的行業未來的想象空間實在有限，除了土了吧唧的蓋房子似乎沒有其他更多的可能，這和吃掉中國GDP半壁江山的現實對比起來形成了明顯的落差
而最近兩年，資本市場開始陸陸續續看透地產的價值。第一是大家發現這個賽道雖然大，但是依然保持一個驚人的速度在擴張，另外龍頭企業的擴張速度還有明顯高於整體行業，所以在這樣的背景下，龍頭企業的資本價值的意義就得到了兌現
另外萬科的熱帶雨林也好，恆大碧桂園的全產業鏈滲透也好，都讓資本市場看到了房企除了極強的個人壁壘之外，依然有足夠的外延滲透的能力
所以從去年的開發企業到今年的地產服務企業，估值開始修正，也陸續爆發出應有的價值
這也是為什麼這一次易居上次那麼多開發商願意入股易居，其實邏輯也非常簡單，重資產開發和輕資產服務本質上在資本市場就能夠起到很好的對沖效應，重資產模式不好的時候，輕資產服務的價值就上去了
所以房企入股易居，也讓這一塊起到很好的對沖，互相之間的合作不僅更加緊密，在資本市場也同樣可以獲得更好的認可
02
那說回到易居本身，為什麼能夠上市以及上市後的潛力到底會怎麼樣？
這一次易居上市的價格是14.38元，按照這個價格推算，易居企業集團的估值應該在210億港幣，而這樣的規模起碼對標另一家在深圳上市的世聯已經超出很多，世聯目前的市值差不多是120億人民幣
先來看第一個問題，易居為什麼可以在房地產代理行業裡顯得相對值錢，用一句投資人比較常說的話就是，易居在做的事情，屬於資本非常喜歡的模式叫：向下有限，向上無限的境界裡
什麼叫向下有限，易居的核心業務在於房地產代理
這一塊一直以來都給公司提供穩定的經濟收益，中國房地產依然在保持規模成交，而作為中國最大的代理公司每年的成交量都可以看到預期，所以不論如何企業的價值向下再差都能夠看到託底基石在哪裡
那什麼叫向上無限，我們仔細想下易居這一次上市的三大核心業務
除了易居的代理模塊，還有兩塊，第一塊是克而瑞這樣的專業諮詢和數據機構，另一塊是房友
而這三塊業務很好的串聯成了一個產業鏈：一頭通過專業模塊捆綁在開發商，一頭通過線下門店捆綁住客戶，
在TO B 和TO C兩頭強勢的握住資源之後，中間通過交易進行價值轉換本質上易居這一次上市和上一次最大的不同就是除了強勢的交易轉換邏輯之外，兩頭的資源都得到很好的把控，這也就形成了向上無限的想象空間
03
而讓這個故事飽滿起來的，恰恰是最近2年在易居體系內快速發展的房友
很多人很不屑，很多人覺得也不過如此，而我卻認為房友對於易居的戰略意義遠甚過於其他
過去20年，房地產大家拼的不過是兩點，我有多少錢以及我能拿多少的地，在城市化的紅利下其他的一切都不是那麼重要
但是進入到後20年的開發，房地產悄無聲息的進入到下一個階段，這一個階段有兩個改變，第一個改變就是地產的蛋糕被切分出了租賃市場的模塊，這一塊如今在草莽狀態尚不知誰會殺出重圍，而在傳統地產領域，客戶的資源變得更加珍貴
頂層對資金流向傳導到重點的二線城市以及環一線城市之後，供應和需求能否快速的匹配起來，這成為了地產營銷一個核心問題
轉換成一個直白的問題就是客戶在哪裡
而這個問題轉換成資本愛聽的話術就是：入口在哪裡
很顯然，房友做的就是這個入口，在大型二手房市場群雄割據的時候，周忻硬生生的通過整合中小門店在這個蛋糕裡撕出一個入口，如今的門店數量和佔有量達到了行業第二
房地產就是這麼個簡單的道理，門店在哪裡，客戶就在哪裡，2015年早期鏈家就做一件事情：一條街上開3個門店，從而就能獲得客戶入口，這個道理相比周老闆也同樣看的清楚
而微妙的是，在房友2017年準備發力的時候，首先啟動的三個城市分別是上海，杭州和鄭州，這三個城市也就意味了，為了的房友是準備在一線二線三線同步發力的狀態
丁祖昱說，現在房友是8000家，今年會是10000家，未來會更多，很顯然這個入口的布點，易居同樣也想的非常清楚
04
2018年的7月19號，也是易居上市的前一天晚上，周老闆把一些媒體招攬在一起，和我們說了當年易居發展的故事
2003年非典時期，樓市同樣在最冷的時候，他突然發現香港有大量的代理行突然就賣不動房子了，團隊內部連最基本的工資都發不出來
在飛機上的周忻看到這樣的新聞，趕緊通知手下去談香港的這些代理行，問有沒有收購的機會
後來成功收購了香港的鴻運國際這家品牌中介，而這一次的收購很快就讓易居有了國際視野，一直在大陸做房產代理的易居從那一年後真是定義自己為房地產的服務生的身份，後來的美股上市也是基於這樣的起點
這一次的港股上市，一個重大改變房友，本質上也是來自於2016年周老闆的一次收購，通過房友這套系統，成功的拿下房地產入口這件事
周老闆在業內名號都是長袖善舞，我想從這兩個案例或許都可以看出端倪，任何一次花錢，背後都帶著重大的戰略意義，通過資源整合，從而在行業裡爆發出巨大的能量
包括整個大易居體系內的鉅派也好，易居沃頓也好，樂居也好，你仔細想想或許都能看到每個板塊需要承擔的使命
05
後來，我私下問了周老闆一個問題，2048到底什麼意思
周忻喝了口紅酒，笑笑對我說：到了2048年，他就81歲了，差不多也就是退休的年紀了。
不論2048定格在哪一個時間節點，這樣的數字天然的給人一種未來感，對那個時候的房地產，那個時候的地產服務商，那個時候的易居一種想象
毫無疑問，徹底進入資本市場的易居，未來一定會進入快車道，在資本市場的助推下，對於規模易居也提出了自己的要求，丁祖昱曾經對外說道，去年4300億，今年會到6000億，明年會是9000億，吃下行業的8%的份額
未來很有可能每10套房子就有1套是易居賣給你的，當然，這只是易居自己的夢想
我們都知道，中國房地產一直是甲方強勢乙方卑微的狀態，易居上市，起碼在行業內震出點聲響。所謂的規模，所謂的影響力，所謂的戰略格局，所謂的千億戰略，一樣可以在乙方身上發生著
我們沒有做到，不是世道不好，而是我們還不夠努力
另外易居這一次涉足，給到我們那麼多在地產行做著乙方生意的我們一個很好的對標：房地產服務這件事只要規劃的好，依然可以做的足夠大，只要戰略對了，資本會給到足夠的反饋
說實話，太多的地產人創業或者想要實現自己的夢想，都是從乙方做服務開始，因為這一塊夠輕而且能夠有空間去創新，而一路走來，多少人開始為生計發愁，多少人在實驗階段就選擇放棄
這也是為什麼我看著易居敲鐘上市的時候多少有點感慨吧，這對於在地產行創業的那一個個體來說，這幅畫面，依然是所有地產從業者最美好的一個夢
以上為正文，來自盧俊
盧俊買房問答小程序上線啦
真有好房-問專家
真叫盧俊團隊會竭盡所能，
免費為你答疑解惑！
閱讀更多 真叫盧俊 的文章
