編者按：8月1-4日，博鰲房地產論壇將連續第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地產英雄人物及標杆企業，都參與了這個全行業年度盛會。
我們尋找中國地產商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地產創新與發展的力量。當他們的故事放置於中國房地產的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地產的路徑與模式。
觀點地產網 力高集團6月底將新總部搬至深圳南山區僑城坊一期五號樓力高大廈，我們選擇此後一星期作為採訪時間，地點就在這棟“現代化生態商務”大樓的頂層。
大樓還在裝修，負責接待的工作人員說，我們還是力高搬遷後第一家造訪新總部的媒體機構。
中國人歷來有“擇吉搬遷”的習慣，並把搬家譽為“喬遷”，寄寓“鳥兒飛離深谷，遷到高大的樹木上去”。這對從閩南走出的、深受傳統文化薰陶的企業而言，尤其適用。
六年前，力高地產由香港遷至深圳，目的是更好實現全國性戰略佈局；六年後，從福田遷至南山，這家公司在聯交所的簡稱已變更為力高集團，它展示了新的願景——“更高的平臺、更廣闊的視野”。
我們上一次約訪力高是2016年，這期間世界經歷了兩次春生夏長、秋收冬藏，四季更迭裡透露著時間賦予一切事物的千變萬化。在這個加速變革的時代，兩年已足以承載讓一個商業帝國崛起的秘密，卻也具備轉變一個行業的力量。
正因形勢的變化裡飽含一個企業積攢多年的心血與精力，那些商業社會的倖存者才值得剖析與研究。
觀點地產新媒體關注的一批房地產企業樣本中，力高是時代的幸運兒之一。
過去三年它的合約銷售複合增長率約達80%，“有質量的高週轉”初見成效，並已探索滿足多樣化需求的“輕資產、輕服務”戰略。但它始終還心懷對商業社會的敬畏，在擴張的決策上慎之又慎。
我們和力高集團總裁黃若青約好在15樓的總裁辦公室會面，他身穿灰色褲子，配以黑色西裝，內穿淺色條紋襯衫，一副儒雅的商業精英形象。提起公司這兩年的變化，他展示出自己的幽默：“我要做好一點才敢見你們（媒體）。”
實際上，成功並非完全是偶然和幸運加持。50歲的黃若青看起來依然清瘦且神采奕奕，他仍保持著二三十年以來每天準點上班的習慣，看報表、抓統籌，週一開總裁會，週二開投資決策會，只有週末才放下工作，驅車去香港陪伴家人。他甚至沒有自己的時間發展業餘愛好。
來自泉州的軌跡
和兩年前不一樣，黃若青沒有選擇圍坐在功夫茶桌旁接受訪問，他示意下屬用會議杯分別給每個人泡茶。
多數閩商都中意功夫茶，陶醉於泡茶的步驟和親手製造的一縷清香，黃若青出身於福建泉州，自然不例外，但他現在選擇了更有效率的工作方式。
黃若青並不高調，甚至連公開露面的次數都很少。然而在過去50年的人生中，他從一名普通人蛻變成總資產近200億元的上市集團的企業家。
1990年8月，剛獲得華僑大學建築學學士學位的黃若青，進入泉州市建築設計院工作。兩年後，改革春風吹遍整片國土，他和哥哥黃若虹一起創建了力高地產，如今的力高是除了世茂、中駿以外，從泉州走出去為數不多的上市房地產公司。
泉州經商風氣濃厚，逾八成企業屬於民營性質，僅體育用品企業就有安踏、匹克、鴻星爾克、361°等。
黃若青有著自己的自信，他回憶起四年前力高上市之初的場景，有媒體詢問哪家企業是力高的學習標杆，他謙虛地回覆“每家企業都是”，理由是每家企業各有特點。他在同行的經驗探索和局勢的發展中，尋求因勢利導的靈感。
黃若青平時有抽菸的習慣，但在接受採訪的兩個小時裡沒有，這是和兩年前不一樣的另一個細節。這就是他對待生活和工作的方式，無論是個人習慣還是投資決策，都顯得更為剋制。
他說，任何東西都是一個矛盾體，視乎個人或企業如何去平衡，並且是否能夠長久駕馭這種平衡。
這種平衡的辯證思想對力高投資策略的影響體現在方方面面。例如，力高提倡“以資金運營為中心，實現有質量的高週轉”，追求銷售增長同時保證財務穩健。
他在今年的致股東函中解釋了這種邏輯：“規模導向的時代，大象才能起舞，但冷靜理智地面對市場趨勢，規模與利潤並重，質與量齊步發展，是本集團所堅持的清晰路線。”
財務報告顯示，力高上市這四年是富有成效的。
2014-2017年間，力高合約銷售從人民幣31.946億元升至131.948億元，營業收入從35.028億元升至67.340億元，淨利潤從3.472億元升至8.622億元，淨負債比率從71.2%下降至33.7%，平均貸款利率則從9.2釐降至7.49釐。
沒有上限的策略
向黃若青諮詢對現階段行業的看法——2018年以來融資渠道收緊，房企通過更快的項目週轉速度應對資本寒冬。“目前融資總體是偏緊的，”他平靜地承認了這個事實，接著說，“每家企業都有獨特基因，有些可能承受得了快週轉，有些承受不了，這還是需要自己把握。”
“現在大家都在談規模，當然沒有規模是不行的，但規模也不是萬能的。”他頓了頓：“如果為了實現現金流快速回籠，做一些降價的處理，反過來其實會傷害企業利潤。”
這體現出民營企業對財富所秉持的守護式思想，黃若青向我們透露了力高對快週轉探索，基本和降價無關。
他表示，力高嘗試過項目僅用3個月、4個月實現開盤，但為了平衡質量和利潤選擇放棄，現在基本開盤時間在6個月左右，“下半年還有部分項目要開始銷售，不會出現大幅度降價傾銷的情況。”
他的自信主要來源於力高自身的財務狀況與土地投資策略：“力高這幾年一直保持比較低負債率，在財務穩健的前提下，還是有一定的空間……多元拿地也保證了利潤率，比如招拍掛地塊淨利率低一點，但收併購、合作地塊淨利率保持在10%-15%之間……如果我的包袱很重，跑起來就不快。”
儘管想要全盤理解黃若青的決策邏輯還需要更多時間，但的確能體會到些許“一定的空間”的含義。
力高2017年已開拓中山、贛州等新發展城市，今年二季度將版圖延伸至武漢、寧波、南通等。同時，過去四年淨利率多在10%-12%，去年達到12.8%，高於行業約8%的平均水平。
我們問道，槓桿比率適當提升到什麼地步，是力高能接受的？畢竟力高的淨負債率至去年底不足35%。黃若青雙臂抱胸，朗笑一聲：“看情況。”
“達到行業整體水平，是我們所能接受的。”但他進而說道：“還是根據項目來定，不能盲目一下子提高到70%、80%。比如北京、上海的項目，走招拍掛流程就有可能導致資金量佔用過大。所以，槓桿肯定要用，關鍵是怎麼用好。”
今年力高發行的美元債，是觀察這家企業穩健作風與決策前瞻性的典型案例。
2月22日，力高集團宣佈發行2019年2月27日到期的3億美元優先票據，按年利率6.375%計息。一個細節顯示，力高今年以來所發行外債做了匯率的風險鎖定，意味著即便人民幣對美元貶值，也無需承受匯率帶來的非現金虧損，而這會體現在企業的財務報表上。
如今回頭看，匯率風險鎖定是一種清醒且明智的做法，因為美元人民幣匯率已經由半年前6.3左右上升至7月初最高6.7168。
“去年人民幣一直升值，我看到這個情況，就鎖定了匯率，哪有一直升的道理？”黃若青輕鬆地說：“如果沒鎖定，今年會有大的損失。”
隨著過去幾年的戰略逐步落實，他給自己設立了一個彎道超車的目標：“從目前來看，力高還是要把規模做大。”按照力高規模與利潤並重的平衡思想，這預示著它將打造更繁雜而精細的管理系統。
我問他，力高的目標規模有多大？他不假思索回答道：“我沒有設上限。”
多元轉型的邏輯
話題轉向傳統房地產業務以外的多元化動向。
中國房地產市場經過三十年發展，越來越多人對“行業進入存量時代”達成共識，這不僅預示著增量遇到瓶頸，還蘊含著龐大的房地產後端服務潛力。
消費者對多樣化需求的爆發，與國家對“美好生活”相關服務的引導，很多企業利用這一機遇進行轉型，力高同樣如此。
力高在2016年年報中開始注意到客戶對城市配套服務產生的新的多樣化需求，包括社區服務、健康養老、文化旅遊、教育、金融理財等。因此，過去兩年來，提供健康、文化、教育、金融、社區服務等方面的附加服務，成為該公司寄予厚望的下一個增長點。
“國家提倡‘美好生活’，其實是一個品質服務的範疇。地產商做多元化，做的就是服務。”黃若青補充道：“現在大部分人都不愁住，到了這個階段，客戶對更高品質服務的需求就會延伸出來。”
想進一步探尋力高具體的轉型邏輯，於是他闡述了自己思考的兩個維度，一是家庭生命週期，從孩童到成年到老人的生活需求重心不同；二是居住需求階梯，包括保障需求如商超便利店，社交需求如親子休閒、鄰里互動，發展與享受需求如運動休閒、教育、醫養及文化等。
他透露，力高已經逐步成立了地產集團和多元化產業集團，重資產由地產集團管理，多元化產業集團負責“輕裝上陣”。
這和力高在年報裡披露的發展策略有吻合之處：堅持“有限空間的多元適配”“輕資產、輕服務”“資源合作型擴張”三大基礎策略，有效延伸房地產的邊界。
區別於其它房企佈局物流、農業、影視、汽車等方向，力高在多元化產業上將範圍嚴格收縮至“以社區為入口”的業務延伸，除了尋求增長點，也有藉此盤活存量資產的考量。
力高已經進入文旅、健康醫養、教育等領域，而在訪談過程中，黃若青提及頻率最高的是健康醫養。
於是設立了深圳力高健康醫養控股有限公司，主要涵蓋社區醫養、醫療服務、資源整合業務。在2017年12月起，該公司引入美國醫保指定服務商CP長者屋，已先後在南昌、煙臺落地CP健康醫養中心，此外在南昌落地生命陽光城項目。
“合作方會在健康管理中心裡形成很多小IP，力高選擇參股，從而形成自有品牌。”他描繪未來的發展前景時說：“多元化產業集團會慢慢孵化新產業，比如醫養、文旅、教育甚至物業，都逐漸做起來，希望它們最終都能孵化成一個產業。”
他雙手在空中比劃著，繼續說道：“力高一邊做增量業務，一邊做存量業務，兩種業務同時做，這樣培育和孵化的速度會更快。社區服務衍生出來的多元化產業，和地產主業共同支撐整個企業長期的利潤增長和業務增長。”
但話題很快又從展望願景轉到風險把控上。“力高做輕資產，我希望它的現金流能更快回籠。”黃若青簡短地表示：“一個企業要講究現金流，現金流斷了就很危險。”
訪談快要結束時，我們討論了企業與員工兩者發展的話題，力高此前提出過“共享共贏”口號，似有推行員工激勵制度的意圖。他感慨“管事容易，管人難”，皆因個體都各有特點，企業又需秉持一定的人性化原則。他還表示，力高已經在實行跟投機制，尤其是在新興的多元化產業上，激勵制度的力度會更大。
最後想知道，作為一個發展中房企的領頭人，承受著如此多的轉型壓力，他還有沒有時間發展業餘愛好。他聽了禮貌地笑笑：“現在沒時間，現在的事情比較多。”
以下為觀點地產新媒體對力高集團執行董事兼行政總裁黃若青先生的專訪實錄：
觀點地產新媒體：現在房地產行業調控收緊，再融資似乎也很難，有些企業開始加速回流資金，您對接下來的形勢怎麼判斷？
黃若青：大家都知道，目前企業資金鍊還是比較緊的，發改委出臺的外債新規，國內金融機構的監管等等，總體是偏緊的。但是房地產行業還有蠻多的存量資產，盤活存量資產對地產商來說是一個好的選擇。
另外，高週轉這些年大家幾乎都在做。我認為從整體市場而言，儘管資金鍊偏緊，但大中型房企已經採取高週轉的運營模式，應該說他們還是可以抵禦過去的。
現在大家都在談規模，當然沒有規模是不行的，但是規模也不是萬能的。力高本身這幾年一直是比較低負債率，在目前這個形勢下更有機會，因為我們還有一定空間。
所謂的空間，其實涵蓋了加槓桿的空間，當然也涵蓋了現金流快速回籠的空間。
我們前幾年的佈局是在一二線城市，尤其是在強二線城市。現在佈局一線城市周邊的二三線城市，比如說環滬地區，南通、寧波等等地方，因為從國家戰略來說，那邊也是一個灣區。其次，是在粵港澳大灣區一些比較好的城市。
從我們自身來說，一線城市限價，二三線城市還是比較穩。所以現金流回籠也會比較好。我們今年的目標其實沒有改變，到今天還是有信心去實現。
觀點地產新媒體：下半年力高受調控政策影響大不大？
黃若青：影響不大，這主要是市場本身決定的，而不是我們主觀地去改變這個市場。力高已經20多年了，都經歷幾個週期了，我們對現金流的把控還是比較關注的。
我們下半年還有些項目要開始銷售，不會像一些其它企業那樣出現大幅度的降價。如果為了實現現金流的快速回籠，做一些降價的處理，反過來其實會傷害企業的利潤。所以說我們相對比較穩健，當然穩健並不等於要慢，企業還是要練好內功。
觀點地產新媒體：力高似乎很注重保證盈利能力，公司的淨利率一般能達到多少？
黃若青：我們有利潤率低一點的項目，但也有高利潤的項目平衡。像招拍掛的土地還是利潤率低一點，收併購項目有的利潤率高一點，這部分還是會平穩在10%到15%之間。還有一塊就是我們跟產業公司、政府的合作，利潤率會高一點。所以說這也是我們多元拿地的方式。
我們拿地沒有受到太多限制，因為還會為今後三年的發展儲備土地。應該說在未來兩三年力高還是會有比較大的發展，這還包括了多元化的發展，因為它也會支撐利潤的增長，以及彌補主業的發展。
觀點地產新媒體：力高現在也在嘗試多元化了，這部分業務在盈利嗎？
黃若青：每家企業的發展不一樣，就像當時上市時我回答媒體的問題一樣，哪家企業是你學習的標杆，其實每家企業都是，每家企業都有它的發展特點。
多元化方面，其實我是以輕資產為主，絕大部分還是引進一些品牌的服務商。引進品牌合作，因為你不可能鋪開這麼大規模，醫院投入還是很大的，所以我們開展一些合作，也做了參股。我們這樣不會做得很虛，有實的東西在裡面，從而迅速形成自己的產業品牌。
重資產會做一點，但是不會太多。我們講到的這些多元化，其實是跟地產主業相關聯的多元化產業，它歸屬於服務性產業，所以更多的會整合資源。
盈利模式方面，我相信今年、明年會顯現出來。從去年開始我們在培育多元化產業，和拿到一塊地6個月開盤不一樣，不會馬上見效，但是時間也不會太長，因為我是以輕為主，會很快地顯現出來。
觀點地產新媒體：力高的社區多元化產業是在自身的項目落地，還是在其它企業的項目上做？
黃若青：一開始是以力高的社區先做，因為這是作為地產商最大的一個優勢跟資源。同時我也會去通過這個來盤活存量的資產，比如小區開發過程中會有公寓配套，可以做一些醫養健康探索，以醫療和養老為主。重資產的物業持有，還是會放在地產板塊。
觀點地產新媒體：市場對醫養健康的需求量很大。
黃若青：醫養這一塊我們以全齡化的社區去服務、打造。去年我提到關於全生命週期全覆蓋，在做多元化佈局的時候其實也是全覆蓋。從兩個維度來說，從生命的年齡維度是從小孩到老人，從生活方式來說，這裡面有旅遊、教育等等。
從第一個維度來說，健康社區是從小孩抓起，還有一個老人。從目前中國的社會結構來說，家庭的關注度、投入度在這兩塊都是最大的。
力高一邊做增量業務，一邊做存量業務，兩種業務同時做，這樣培育和孵化的速度會更快。多元化產業目前依附在地產上，但是它最終自己能孵化成一個產業。
觀點地產新媒體：力高現在開始陸續佈局三四線城市，會加大這方面的投資力度嗎？
黃若青：以前很多地產商進入三四線城市，我當時就在觀察這個現象，機會性的投資可以，快進快出。但現在資源高度集中在一二線城市，這需要很多其它配套支撐，需要政府給予傾斜，比如在規劃、交通、產業及人口等方面引導。但三四線城市不會在三五年聚集這種資源，大家一窩蜂擠進去，勢必又製造庫存。
我們在三四線佈局上集中在環一線城市周邊，這主要是承接一線城市的外溢需求。但是重兵壓到那邊去，其實是不應該的。
觀點地產新媒體：現在房地產開發的矛盾是，如果通過提高週轉速度回籠現金，服務和品質可能跟不上；如果專注於服務和品質，又會拖累快週轉效率。
黃若青：任何東西都是一個矛盾體，要看一個企業如何去平衡，我不能判斷他們是否能夠長久地駕馭這種狀態。
資本市場融資的渠道現在收緊了，對房企有什麼影響？其實最主要還是對現金流的影響。每家企業都有它的基因，都有它的亮點，有些可能承受得了，有些承受不了，這需要企業自己去把握。
觀點地產新媒體：您認為通過輕資產做多元化產業，重資產做地產，這種雙輪驅動的模式是和力高的基因契合的？
黃若青：我們還是會以地產為主業，多元化的社區服務衍生出來的多元化產業，是跟地產共同支撐企業長期的利潤增長和業務增長。
還是回到現金流話題，我們做輕資產，希望現金流能更快。這樣我選擇的餘地會很多，如果包袱很重，跑起來就不快。前幾年我們沒有用足槓桿，地產本身就是資金密集型的產業，不用槓桿是不現實的。如果企業要發展，才百分之三五十的負債率是不夠的。
經過前幾年的發展，我們現在首先要練好內功。我們現的高週轉項目做得還比較好，基本上週期在6個月左右，不會提倡到2個月。我們也嘗試過3個多月開盤，但這種做法沒有采用。把握到什麼程度合適，這要看一個企業的運營能力。
觀點地產新媒體：提到槓桿，您是不是覺得以前太過於穩健、負債率太低？槓桿率提高到多少，是您所能承受的？
黃若青：其實一個行業的整體水平也是我們能接受的。但是還是要看項目，而不是盲目地一下提到70%、80%，這樣會出問題的。比如想進入上海、北京市場，招拍掛的渠道可能承受不了，因為資金量投入過大。
所以我想槓桿肯定是要用的，關鍵是怎麼用好。在目前的市場狀態下，力高起碼在有更多的選項，今年預期的指標還是可以實現。
觀點地產新媒體：那您認為當下是不是加槓桿的時機？或者說，目前加大買地或其它領域投資是好時機嗎？
黃若青：碰到好的項目，值得投資，可以押下去。如果不是很好的項目，現金回正時間要很長，成本太高，有這些因素你就不能押。
企業的業績也好，發展也好，都是由項目組成，所以還是要看單個項目的情況。企業還是要控風險，這條紅線要劃出來，距離紅線還有空間，要如何加槓桿，這是需要審慎的。從目前來看，力高還是要把規模做大。
觀點地產新媒體：您的規模目標是多少？
黃若青：我沒有設上限。
觀點地產新媒體：資本市場不要求你們設立目標？
黃若青： 不需要，資本市場其實更喜歡的是利潤，當然規模也要有。為什麼我們能夠發債發到5%、6%呢？規模並不比別人大，為什麼利息會比一些大企業低？這就是問題所在，香港資本市場還是很理性的。
觀點地產新媒體：國家收緊增量的境外債融資渠道，是不是會加大在境內發債？
黃若青：融資渠道本身要多元化，結構也要優化，有些是長債，有些是短債。目前從大的層面來看，外債的比例還是小。近期中美貿易戰都是短期的影響，更多還要看長期，其實地產商還是會發行境外債。
境外債只是多元配置之一，並不是說力高全部發行外債，國內債也有很多種形式，比如項目貸款。
剛才講的外債，我們從今年開始發行的外債都已經做了匯率的鎖定。去年人民幣一直升值，我看到這個情況不行了，哪有一直升的道理，那都已經變成不需要支付利息了。這一輪如果沒鎖定，今年會很有大的損失。
觀點地產新媒體：房企人才流失現象嚴重，從管理者的角度來說，應該怎麼處理企業與員工之間的發展問題？
黃若青：我覺得大家就是在搶人，最終企業在資金、資源上的競爭，歸根到底就是人才的競爭。人才所看重的，薪酬激勵是一個方面，平臺是另一方面。作為企業老闆，看重的是高端人才能不能帶領團隊按照戰略把公司做大做強。目前在人才戰略方面，我們既要考慮薪酬激勵，給職業經理人發揮的平臺，也在做一些共享的機制。
我們要徹底解決引進人才、留住人才，以及用好人才，還是要從幾個方面下手。當然企業大的戰略還是要比較清晰，否則沒有目標，就沒有什麼能吸引職業經理人，尤其是高端職業經理人。
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