本文來源於會計教練，若想了解更多會計政策、賬務稅務實操、考證信息，可以搜索100多萬會計人都在關注的微信號——會計教練（ID：bbkk102），獲取最有價值的行業信息！
房屋租賃方式不同：
1）租賃個人房屋的業務處理：需要代開發票，發票代開稅點如何計算
1.個人出租房產，到哪代開發票？
個人出租房產業務暫由地稅部門代開增值稅發票，並代徵增值稅，納稅人可到地稅納稅大廳申請。
2.個人出租房產，涉及哪些稅？分別如何計算？
個人出租房產涉及增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、房產稅、土地使用稅、印花稅和個人所得稅
（一）增值稅分兩種情形：
1、出租住房：
應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%
2、出租非住房：
應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%
至2017年12月31日，月銷售額不超過3萬元（含本數）的增值稅小規模納稅人，免徵增值稅。
（二）城建稅（市區）、教育費附加、地方教育附加分別按照繳納增值稅額的7%、3%和2%計算繳納。
（三）房產稅分兩種情形：個人出租非住房，按租金收入的12%計算繳納；個人出租住房，不區分用途，按4％的稅率徵收房產稅。
（四）土地使用稅分兩種情形：個人出租非住房，按實際佔用土地面積，依照規定的稅額（市區一等土地12元/㎡，二等土地10元/㎡，三等土地8元/㎡，四等土地6元/㎡）計算繳納；個人出租住房，不區分用途，免徵城鎮土地使用稅。
（五）印花稅分兩種情形：個人出租非住房，按合同金額的千分之一計算繳納；個人出租住房，免徵印花稅。
（六）個人所得稅：每次收入不超過4000元的，定額減除費用800元；4000元以上的，定率減除20%的費用，其餘額為應納稅所得額。納稅人在出租房產過程中繳納的稅金和教育費附加，可持完稅（繳款）憑證，從其財產租賃收入中扣除。此外，還准予扣除能提供有效、準確憑證，證明由納稅人負擔的該出租房產實際開支的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，准予在下一次繼續扣除，直到扣完為止。
個人出租非住房，按應納稅所得額乘以20%稅率計算繳納；個人出租住房，減按應納稅所得額乘以10％的稅率徵收個人所得稅。
3.個人出租房產代開發票
需提供哪些資料？
1、代開發票申請表；
2、經辦人身份證明原件及複印件；
3、合同和協議原件及複印件或付款方有效證明（超過稅務機關規定限額以上的提供）4、房屋產權證明的原件及複印件（無房產證應提供購房合同或居委會等書面證明說明房屋用途）。
2）、租賃企業房屋的業務處理
房地產公司自營出租
（一）假設每年對外租金100萬元（含稅），由房地產企業自行對外出租，則涉稅分析如下：
1.增值稅100/1.10*10%=9.10萬元
2.增值稅附加：9.10*12%=1.09萬元
3.房產稅：100/1.10*12%=10.91萬元
4.印花稅：100*0.1%=0.1萬元
4.企業所得稅：（100/1.10-1.09-10.91-0.1）*25%=19.70萬元
5．淨現金流：100-9.10-1.09-10.91-0.1-19.7=59.1萬元
（二）成立商業管理公司，將物業轉租給商業管理公司，商業管理公司對外出租
假設將物業以80萬元含稅價格租給商業管理公司，商業管理公司在以100萬元的含稅價格對外出租，涉稅分析如下：
地產公司
1.增值稅80/1.10*10%=7.27萬元
2.增值稅附加：7.27*12%=0.87萬元
3.房產稅：80/1.10*12%=8.73萬元
4.印花稅：80*0.1%=0.08萬元
4.企業所得稅：（80/1.10-0.87-8.73-0.08）*25%=15.76萬元
5.經現金流：80-7.27-0.87-8.73-0.08-15.76=47.29萬元
商業管理公司
1.增值稅100/1.10*10%-7.27=1.82萬元
2.增值稅附加：1.828*12%=0.22萬元
3.房產稅：0萬元
4.印花稅：80*0.1%+100*0.1%=0.18萬元
4.企業所得稅：（100/1.10-80/1.10-0.22-0.18）*25%
=4.45萬元
5.淨現金流：100-80-1.82-0.22-0.18-4.45=13.33萬元
兩個公司合在一起的總現金流 ：
47.29+13.33=60.62萬元
此種模式如果想要降低整體稅負,必須繼續降低第一道租金,但存在關聯交易租金明顯偏低而被調整的風險。
（三）成立商業管理公司，委託商業管理公司進行管理，商家直接與地產公司籤合同，商管只是管理合同。租金由商貿公司代收，但租金髮票由地產公司開具給客戶，商業管理理公司向客戶收取一定的物業管理費用
地產公司收取租金80萬元，商業管理公司收取管理費20萬元，涉稅分析如下：
地產公司
1.增值稅80/1.10*10%=7.27萬元
2.增值稅附加：7.27*12%=0.87萬元
3.房產稅：80/1.10*12%=8.73萬元
4.印花稅：80*0.1%=0.08萬元
4.企業所得稅：（80/1.10-0.87-8.73-0.08）*25%=15.76萬元
5.經現金流：80-7.27-0.87-8.73-0.08-15.76=47.29萬元
2.商業管理公司
1.增值稅：20/1.06*6%=1.13萬元
2.附加稅：1.13*12%=0.136萬元
3.印花稅： 0萬元
4.企業所得稅：（20/1.06-0.136）*25%=4.68萬元
5.淨現金流：20-1.13-0.136-4.68=14.05萬元
兩個公司合在一起的總收益：47.29+14.05=61.34萬元
該方案風險在於：
商業公司免費為地產公司提供服務可能會被視同銷售服務，
商管公司20萬元管理費的合理性問題
地產公司租金80萬的合理性。
閱讀更多 會計教練網校 的文章
