今明兩年房企迎債券到期、回售高峰 再融資壓力倒逼其轉投ABS市場，2018年以來房地產企業ABS發行規模佔比再上一層樓，CMBS是主力。
中國宏觀調控去槓桿的大環境下，再融資渠道被圍追堵截的房地產企業正在2萬億規模的資產證券化（ABS）市場上大顯身手。
中國資產證券化分析網數據顯示，2017年是房地產ABS的爆發元年，共發行105支產品，金額逾1500億元，無論數量還是規模均接近2016年的兩倍，佔當年企業ABS發行量約兩成；2018年以來發行規模已超450億元，基本穩定在2017年以來的高位，佔比則進一步提升至接近三成。
包括招商證券創新融資部副總經理左飛、南方資本管理有限公司產品開發部負責人王弈哲 、穆迪結構融資部高級副總裁鄭志傑等在內的多位市場人士接受彭博採訪時表示，地產公司發債和貸款額度受到明顯限制，融資渠道越來越窄，資金鍊緊張，通過ABS既能融資又能盤活存量資產，何樂而不為？
中金分析師張繼強等在4月初報告中稱持續看好房地產類ABS發行空間。“據我們瞭解，目前在推介過程中的項目就超過千億。”
彭博彙編數據顯示，2018年到期的境內外房地產債券約2600億元，如果投資者行使回售選擇權，那麼到期規模就將高達5300億元左右。房地產企業再融資壓力可見一斑。
左飛在採訪中表示，在目前對地產調控偏緊的政策背景下，房地產企業一定會把融資渠道用足，所以這兩年房地產類ABS產品的發行需求是很旺盛的。
融資成本方面，王弈哲稱ABS發行利率大概比同等評級公司債有100到150基點左右的流動性溢價。
不過左飛表示，2018年房地產商對於證券化產品成本方面的考慮讓位給了融資規模和效率，“希望能儘快能拿到錢，拿到更多的錢，成本高一點也能接受”。他還補充說，過去房地產公司的發債成本比ABS成本略低，2018年從投資端來看，房地產公司證券化產品的接受度要好於債券產品，而且兩者的融資成本在趨近。
從政策層面看，市場普遍關注的資管新規也利好ABS的發行。王弈哲解釋道，資管新規將限制非標融資，不允許投資機構進行期限錯配。ABS被視為標準化產品，同時在交易所掛牌的ABS被視為公開發行的產品，被視為可隨時流通交易，因此也不存在期限錯配的約束。
目前市場上有多種房地產行業相關的證券化產品種類，包括購房尾款ABS、CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券)、類REITS(房地產信託投資基金)、供應鏈ABS、物業費ABS等；CMBS是目前房地產ABS的最主流品種，據中國資產證券化分析網數據顯示，2017年以及2018年一季度發行的CMBS產品均佔到全部房地產ABS發行規模的三分之一。
中國證監會與住建部25日發佈通知，推進住房租賃資產證券化相關工作，提出試點發行房地產投資信託基金（REITs）。中金公司在26日的研報中稱，REITs是當前市場環境下引導投資人有序參與房地產市場的重要金融工具，租賃住房REITs將成為其在中國發展的突破口；估算未來中國REITs市場規模約4萬億人民幣。
談及整體房地產ABS市場的發展勢頭，中誠信認為仍會保持很好的增長勢頭。長江證券固定收益總部投顧主管鄧睿則表示，預計2018年發行規模仍將繼續增長，但考慮到2017年發行規模已經很大等因素，增速將會回到合理區間。
投資人方面，國內ABS持有人大多集中在銀行系統，和國外相比投資群體相對單一；穆迪鄭志傑建議，培養一個廣泛的來自於銀行、保險、資管等多元的投資人群體，將促進證券化在中國的深化發展，也是提高二級市場流動性的關鍵之一。
閱讀更多 鯤鵬668 的文章
