DoNews 7月24日消息（記者 向密） 近日，氪空間總裁鍾澍在RICS國際房地產投資與管理峰會上透露，目前氪空間入駐企業超過了3000家，除了已經開業的30多個聯合辦公社區，還有50多個社區即將開業，未來氪空間將繼續聚焦擴展規模，提升用戶體驗。
鍾澍介紹，氪空間社區從最早的1.0版本升級到最新的4.0版本，都是從用戶需求和體驗出發，“很多辦公室是設計師設計的，而氪空間是‘數據’設計的，”氪空間統計研究了現代公司組織在社區的活動行為數據，在這個基礎上來設計聯合辦公社區，大大提升空間的使用和運營效率。
對於近兩年聯合辦公在國內的快速發展，鍾澍認為寫字樓業主方的態度轉變非常重要，從排斥、觀望再到開放、歡迎，最主要原因是聯合辦公的模式和價值被市場認可。
傳統租賃模式無法滿足中小企業在甲級寫字樓辦公的需求，也無法滿足新興的互聯網企業、高科技企業對於辦公空間的快速、靈活的需求，“聯合辦公抓住了這兩個市場供需雙方的痛點，未來一定會成為大中型城市的辦公配套，”鍾澍說。
鍾澍還介紹到，聯合辦公的底層商業邏輯是空間的批發與零售，以及分時租賃。氪空間作為國內聯合辦公標杆企業，核心競爭力來自於供應鏈整合、空間設計、智能化管理等方面的能力，還有線下社群的運營能力。
截至目前，氪空間已經有近50%的用戶是大型企業。鍾澍預計，未來會有越來越多的大型企業轉向聯合辦公，或者採用聯合辦公作為補充解決方案，“抓住了中小企業就抓住了聯合辦公的現在，抓住大型企業就抓住聯合辦公的未來。”（完）
以下為演講實錄：
鍾澍：謝謝峰會主辦方提供的機會，讓我可以和大家分享一下氪空間的發展過程以及我們正在做的事情。
先介紹一下氪空間發展的脈絡。最初氪空間是36氪下面的一個部門，是一個孵化器，結合國內“雙創”活動的大背景，提供創業企業孵化業務。2014年，2015年，氪空間用了兩年時間做成了中國第一的孵化器，當時對標的是美國的YC（Y Combinator）。到了2016年，我們逐漸發現YC這個模式很難做成大規模，所以我們同時對標了WeWork，以孵化器作為企業服務的核心，聯合辦公作為空間的載體，開始進入規模化運作，所以氪空間從2016年1月份從36氪拆分出來，對外融資獨立發展。
從2016年1月份開始，氪空間的產品經歷了多次迭代，從1.0到現在的4.0。1.0的氪空間和現在園區類孵化器完全一樣，我們依賴於政府補貼，當我們發現這種模式不能長期持久的時候，我們開始修改產品、進化產品，我們研究了很多市場上做辦公空間經營的物業，同時根據我們租戶的入駐情況，對空間進行研究。在過去兩年的時間裡，氪空間的產品從1.0發展到4.0，現在大家看到市面上的氪空間社區，其實是經過了這樣一個迭代的發展過程。
大家都知道，目前絕大部分的辦公室是設計師設計出來的，而對於氪空間來說，我們的空間是“數據”設計出來的。我們根據現代化公司組織在有限空間內的活動行為，統計、分析得出來的數據，比如互聯網公司、新興公司以及傳統行業的公司，他們不同級別員工的工作狀況。
今天來參加峰會的各位嘉賓，你們也是在工作，但你並沒有使用公司的工作桌，也沒有佔用會議室。我們通過數據能夠發現，大部分公司的中層員工，他們在辦公桌前面的工作時間佔全部工作時間的比例大概是38%，越高級別的員工在辦公桌的工作時間越短，基層員工在辦公桌的工作時間會相對長一些，但比例不會超過50%。
這是因為，現代化的技術手段，溝通手段以及互聯網的發展，公司的組織體系和工作方式都發生了變化。基於這些變化，氪空間把辦公空間產品化，分為A、B、C三個區域，每個區域都有各自的功能，非常細分，比如說多少個人配多少個強電插座，弱電插座，多少個人配多少個會議室、會議位，每1000個人配多少10人會議室、20人會議室，當我們在上海陸家嘴這樣的商圈內有五個氪空間的時候，每5000個工位需要配置多少個超大型會議室，這些研究和安排會使得空間的使用效率大幅度提高，同時讓這些空間的使用體驗得到大幅度提升。
前兩年聯合辦公在中國剛起步的時候，很多人會覺得這是一個新物種。經過兩年的發展，業主方、中介方和投資方對於聯合辦公的瞭解程度和接受程度有了非常大的提高。目前在市場上，寫字樓的業主在對外招商的時候，尤其在上海，首先會想到聯合辦公企業。兩年前，不少寫字樓業主對聯合辦公行業是排斥的態度，一年前開始變成觀望，到現在可以說是一種開放、歡迎的態度，出現這種轉變的最主要原因，業主開始瞭解並認可聯合辦公的價值。
為什麼這麼說？每個寫字樓都喜歡大客戶，最好是一個企業就把整棟樓租下來，但是有多少個這樣的客戶？寫字樓的業主都喜歡整層租樓的客戶，比如一個單層1800平方米的寫字樓，大家可以想一想，市場上真正租得起1800平方米辦公樓的用戶有多少？在中國，95%的企業是中小企業，80%的就業人口分佈在中小企業，60%工業產值來自中小企業，40%的利稅由中小企業貢獻。
根據傳統的辦公樓租賃模式，在用戶設定之初就已經把中小企業排除在外——租期三年起，整層起租，這幾個條件就把絕大部分中小型企業擋在門外。我們再來看大型企業，這是5A級寫字樓的主要客戶，現在大型企業有兩類，一類是傳統企業，組織結構比較穩定，另一類是新興企業，比如互聯網行業的BAT（騰訊、阿里、百度），TMD（滴滴、美團、頭條），有多少5A級寫字樓是被這些新興的互聯網企業入駐？很少。因為傳統的寫字樓租賃模式滿足不了這些新興企業的需求，他們發展非常快速。拿今日頭條來說，他們是這個月做下個月的人力資源預算，下下個月人就要到位，這是新興企業的運轉狀態，他們不像傳統企業是按年來做預算的，這些企業很可能下個月就需要新增500個工位，傳統的寫字樓租賃模式滿足不了，所以就產生了供需兩方的矛盾，聯合辦公“拎包入住、即租即用”的模式就可以解決這個矛盾。從這個維度來說，聯合辦公一定會成為大中型城市的辦公配套。
今年上半年，我們和沙利文公司做了一個規模的行業研究、用戶研究、業主研究。從長遠來看，我們認為聯合辦公或者說靈活辦公，未來佔整個辦公樓市場的面積比例會超過20%，其中有15%會以聯合辦公的形式存在，聯合辦公是最接近於未來辦公狀態的一種產業形態。
回到氪空間，很多業主會關心，我把大樓租給聯合辦公會不會不穩定？會不會經營不下去？經過這幾年的發展，聯合辦公行業的趨勢已經非常清晰，商業回報率相當可觀。
我舉個例子，我們在上海的某個5A級寫字樓租了兩層，租金是10元/月/平方米，氪空間基本上每6.5平方米可以出一個工位，這意味著每個工位每天的直接成本是65塊，每個月的直接成本是1950塊。我們每個工位一個月的運營成本接近600塊錢（資產攤銷、人員、物料、保安、保潔等），那麼這個寫字樓做成氪空間聯合辦公之後，每個工位月租2500塊，就可以實現盈虧平衡。
傳統租賃市場，並沒有好的解決方案提供給大寫字樓和中小企業這個供需雙方，因為大寫字樓最小分割單元基本在500平米左右，低於500平米的租戶，是很難進入5A寫字樓的，但是有很多中小企業客戶是有支付能力的，它為了在5A寫字樓辦公是願意付錢的。前面說到的這個氪空間社區，預售期間的工位價格已經超過4000塊，遠遠超過2500塊的盈虧平衡點。
氪空間的底層商業邏輯，第一個是空間的批發與零售。原來10個人辦公要用100平方米，1000人辦公就要用10000平方米，但對於聯合辦公來說，每個工位平均面積是6.5平方米，1000人辦公只需要6500平方米，節約了45%面積。
第二個是空間的分時租賃。聯合辦公的租賃週期可以是9個月，12個月，可以5個月甚至3個月。傳統租賃是以年度為單位，大寫字樓的租期通常是三年甚至更長，對於互聯網公司來說，三年時間足夠發生很多變化了，有的公司擴張了幾倍甚至十幾倍，也有的公司可能關門了，要麼不夠用要麼用不了，你讓他們怎麼按照三年去租樓？
中國的聯合辦公行業從2015年開始發展，氪空間其實是從2016年才轉型聯合辦公，我們比別人晚了一年，為什麼成為了領跑企業？我們今年融資會有幾十億人民幣，憑什麼？第一是整合供應鏈的能力。一個實木的辦公桌，我們的採購價不超過400塊，省級總代理的進貨價可能要700多塊，零售價接近1000塊，單單辦公傢俱採購環節，我們能節省40%的成本。第二是設計能力。同樣是2000平方米的辦公樓，有的聯合辦公品牌可能做出250個工位就很擁擠了，影響到用戶體驗，但我們在不影響用戶體驗的前提下，能做出280個工位，所以我們的坪效是行業領先的。
我們另一個核心競爭力是管理。通過我們自主開發的管理系統，可以看到每一個社區的入駐、退租以及排隊等待入駐的客戶的狀態，可以看到所有社區待售的工位面積。未來會有越來越多的公司，它可能是200人規模，但需要分佈在20個城市，我們的管理系統可以滿租這些企業的異地辦公需求。另外，我們的智能化管理系統可以實時看到全國每一間辦公室，每個社區的燈，每一間會議室的使用狀態和它們的效率，然後基於數據來改進我們的社區，提高運營效率。
還有一個核心競爭力來自社群。通過我們對聯合辦公入駐企業的數據監測，這些企業的員工每天在聯合辦公社區的時間比傳統寫字樓多出20%，因為對於員工來說，聯合辦公不僅是辦公室，更是一個線下的社區，這裡有免費的咖啡、茶水、有免費的啤酒，有免費的社區活動，有新認識的朋友和合作夥伴，總而言之這個社區比在家裡更舒服，這多出來的20%時間，對他的工作肯定是利大於弊。
目前，我們入駐的企業用戶裡面，接近50%是大型企業的分支機構。我們有句話：“抓住了中小企業就抓住了聯合辦公的現在，抓住大型企業就抓住聯合辦公的未來”，未來會有越來越多的大型企業轉向聯合辦公，起碼是使用聯合辦公作為補充。
氪空間現在已經覆蓋全國12個城市，開業了30多家聯合辦公社區，接下來即將開業的還有50多家，我們的入駐企業數量已經超過3000家。未來一年，我們會聚焦於擴展規模，同時持續提升我們社區的用戶體驗，在這個過程中會和開發商，地產基金以及金融機構有大量的合作機會，希望我們多溝通，多交流，實現共贏，謝謝大家！
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