無論願不願意承認，我們都必須面對這樣一個現實：杭州的土地市場，涼了。
只是相比最高沸點時，涼了多少度？現在依然各家各言，有所爭議。
但其實，這不是今年下半年的重點。就算現在拿地，面市節點最快也要明年上半年了，而明年杭州市場的行情怎樣，誰也不敢給一個篤定的預測。
相比之下，2017年高價拿地的項目們，未來半年即將面臨的窘境則要多得多。
一方面，部分區域地價下滑了，自己高位站崗了，有的可能還背上了現房銷售、一定自持比例的包袱。另一方面，一級市場的涼意傳導至二級市場，看漲預期不再，觀望情緒加重，“是個房子就不愁賣的時代”正在漸行漸遠。
這種處境下，賣不賣？怎麼賣？賣什麼價格？都是考驗操盤手能力的一道道難題。
今天，讓我們用季度盤點的形式，來回溯一下2017年的這些“高價地”項目，看看它們的面市，能給2018下半年的我們帶來什麼樣的啟示。
2017一季度拿地項目
6盤已面市，4盤預計下半年面市
良渚板塊、義橋板塊房價基準線被改寫
2017年一季度，杭州市區出讓涉宅用地14宗。
截至目前，綠城西溪雲廬，碧桂園旗下越溪府、東旭府，良渚板塊融信沐瀾、聯發藏瓏玉墅、中糧夢棲祥雲6個項目已開。其中，開盤速度最快的是碧桂園越溪府，從拿地到開盤耗時11個月。
三湘印象森林海尚、綠城建發沁園、大家金鈺府、融信杭州世紀4個項目預計會在今年下半年首開。(備註：案名尚未對外公佈項目，不在下半年面市新盤統計中，下同)
值得關注的是，良渚板塊，在融信瀾天、萬科未來城三期等單價2萬元/㎡左右新房搖完之後，融信沐瀾、聯發藏瓏玉墅、中糧夢棲祥雲三個新盤主動打破“僵局”，在6、7月份陸續開啟搖號。
沐瀾、藏瓏玉墅、夢棲祥雲，這三個新盤拿地樓面價均在16000—17000元/㎡之間，集體面市之後，更新了良渚板塊的房價基準線。通過這三個樓盤領出的預售證情況來看，目前良渚板塊新房價格基準線：小高層精裝均價25900元/㎡左右，洋房精裝均價28000元/㎡左右，疊墅精裝均價33400元/㎡左右。
而從搖號情況來看，開發商們不約而同地拿出小批量房源來試水。夢棲祥雲首批搖號48套洋房，報名人數284組，中籤率16.9%(僅指首輪無房家庭中籤率，下同)；藏瓏玉墅首批搖號96套洋房，報名人數562組，中籤率17%；沐瀾首批搖號108套小高層、72套疊墅，小高層報名人數1289組，疊墅報名人數162組，中籤率8.4%、44.4%。
這樣一個報名人數，雖不及“萬人搖”時期的狂熱，但從中籤率來看，也算保持在一個比較合理的水平線上。
同樣改寫板塊房價的，還有碧桂園東旭府。碧桂園東旭府7月最新領出的預售證價格在高層精裝均價18443元/㎡左右，這也是義橋板塊一個新的價格基準線。
杭州世紀效果圖
2018下半年，森林海尚、沁園、杭州世紀、金鈺府四個項目要面市了。
其中，森林海尚樓面地價32370元/㎡，沁園樓面地價40766元/㎡，杭州世紀樓面地價30816元/㎡。
這三個項目在各自板塊內，都屬於不折不扣的“高價地”項目，也清一色地定位為面向高端改善客戶的豪宅產品。它們的產品市場接受度如何，面市後會否刷新板塊房價基準線，是下半年杭州樓市的焦點之一。
2017二季度拿地項目
6盤已面市，3盤預計下半年面市
現房銷售成主流，最高房企自持比例100%
如果說，2017年一季度拿地的部分項目，是因為地價成本高、新房價格博弈中，而或主動或被動地沒有面市。那麼，2017年二季度拿地的這些項目，境遇就更糟了。
2017年3月24日晚間，杭州市國土資源局發佈土地新政
2017年3月24日，杭州市國土資源局發佈土地新政：當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證後方可銷售；溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。
2017年二季度，杭州市區出讓涉宅用地24宗。
其中，現房銷售項目13個，分別是聯發桃源項目、中冶翠苑項目、禹州蜀山項目、融信瀾天(空港)、金地宋都都會錢塘(東區)、中冶三塘項目、保利天匯、杭房大江東項目、杭州宏立大江東項目、葛洲壩中國府、天陽融信東方邸、中建臨平新城項目、高運益農項目。
從拿地到項目建成至少2年週期，也就是說保守估計，這13個項目至少要2019年二季度方能面市。
而這13個項目中，又有12個項目有房企自持比例，自持比例從2%-100%不等。
最誇張的是，大江東板塊杭州宏立項目，不僅要求現房銷售，還要求自持比例100%並配建200㎡的養老設施。
大江東宏立項目區位圖
2017年二季度拿地，目前已開盤的項目有6個，主要集中在臨安區、蕭山區。
臨安區越秀湖山悅、中駿柏景灣、臨安寶龍城市廣場、旭輝東原吳越府、融創金成十錦臺5個項目均已開盤。其中，速度最快的是吳越府，從拿地到開盤耗時僅6個月。
蕭山區濱江江南名府也已於今年3月開盤，從拿地到上市耗時9個月。
此外，越秀景瑞悅見山、旭輝東原國濱府、東原旭輝璞閱這三個項目，預計會在今年下半年首開。
2017三季度拿地項目
4盤已面市，22盤預計下半年面市
現房銷售規則取消，最快開盤速度4個月
2017年三季度，杭州市區出讓涉宅用地45宗。其中，現房銷售項目6個，分別是杭房慶隆項目、卓越長睦項目、越秀牛田項目、電建丁橋項目、鄭州綠都崇賢項目、路勁崇賢項目。
2017年8月14日起，杭州土拍規則調整：“溢價50%需現房銷售”條款取消。
2017年7月12日晚間，現房銷售政策取消
故而在三季度拿地項目中，有“現房銷售”要求項目佔比不高，大部分項目在今年下半年具備面市條件。
國開東方鳳凰臺、金地宋都都會錢塘(西區)、德信九溪雲莊、中城匯MIDTOWN、古翠隱秀、濱江御江南、濱江碧桂園臥城印象、德信碧桂園印江南、西房湖濱外灘、碧桂園玖晟府、金輝江山雲著、金科碧桂園博翠府、金地玖峰匯、時代濱江翡翠之星、碧桂園金科尚閤府、保利濱江上品、濱江碧桂園翡翠江南、德信浙旅天空之翼、金地濱江萬科悅虹灣、首開東城金茂府、金輝藍光星奕雲著、榮安柳岸聞鶯等22個項目，已對外公佈案名，並預計在今年下半年面市。
這其中不乏一些樓面地價在3萬+、4萬+的高價地，並且大部分還具有一定的房企自持比例。它們的首開定價是多少，杭州市場接受度如何，是下半年樓市的一大考驗。
與此同時，又有一些剛需板塊的房價基準線將被改寫。
比如，樓面價17185元/㎡的鳳凰臺上市了，老餘杭曾經2萬元/㎡左右的精裝新房價格可能就一去不復返了。
又如，樓面價13369元/㎡的都會錢塘上市了，下沙大學城北的新房價格再也不是去年保利像素的精裝14000元/㎡了。
還有喬司板塊，樓面地價17226元/㎡的江山雲著，新房價格能開到多少？東湖板塊(臨平北)，樓面地價13840元/㎡的柳岸聞鶯，新房價格又能批到多少？這些都是有待下半年市場揭曉謎底的一道道問答題。
苕溪壹號區位圖
此外，還值得一提的是，2017年三季度拿地目前已開盤、正準備開盤項目有4個，碧桂園前宸府、苕溪壹號、新城璟雋公館、宋都麓宸府。其中，速度最快的是苕溪壹號，從拿地到開盤僅耗時4個月。
起價14950元/㎡、均價16470元/㎡，苕溪壹號去年12月首開房源價格僅比地價高出3000元/㎡。而今年臨安市場的表現，也回過頭去證明了，苕溪壹號當時的快銷策略是正確的。
今年5月，苕溪壹號136套房源公示，毛坯均價19185元/㎡，報名人數僅53組，不用搖號。
2017四季度拿地項目
暫無樓盤已面市，14盤預計下半年面市
小和山、瓶窯板塊時隔多年迎新盤
2017年四季度，杭州市區出讓涉宅用地25宗，其中，租賃用地一宗。
截至目前為止，暫無樓盤已開。
上坤山語四季、祥生綠都京杭府、西房江南宸廬、龍湖江與城、宋都相賢府、綠城雲棲桃花源、天陽蔚藍、綠城和廬、宋都如意春江、綠城九龍倉桂語朝陽、中銳招商星未來、碧桂園良樾、保利融信和光塵樾、保億湘湖和院等14個樓盤，已對外公佈案名，並預計在今年下半年面市。
值得關注的是，久未有動靜的小和山、瓶窯板塊，時隔多年後將迎來新盤的面市。
樓面價16650元/㎡的和廬、樓面價11178元/㎡的良樾，會分別為小和山、瓶窯板塊確立起怎樣的新房價格基準線？
京杭府規劃公示圖
崇賢板塊，在群賢府、翡翠半島、拱宸外灘三盤普通住宅房源基本售罄後，樓面價12999元/㎡的京杭府、江南宸廬又會樹立起怎樣的板塊價格標杆？
大江東板塊，相比今年土拍動輒過萬的樓面價，去年樓面價8107元/㎡的江與城，樓面價8495元/㎡相賢府不算是最高點。龍湖、宋都這兩個以速度聞名的房企，會再創大江東板塊搖號神話嗎？大江東板塊新房價格會突破2萬大關嗎？
這些都只能留給下半年的市場來一一解答了。
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