7月3日，央行“5020億元1年期MLF操作”+國務院“積極財政政策要更加積極”的口號，透露出了強烈的刺激信號，不僅讓金融圈歡呼雀躍，還讓地產圈心潮澎湃。
什麼是MLF操作？簡單來說，就是市場上缺錢了，央媽向商業銀行、政策性銀行進行資金投放，但是對資金的流向有要求，要投向三農企業和小微企業。但是即便如此，5020億元的MLF，已經是史上最大的單次投放了，有評論說，這相當於降準0.5個百分點。
再加上同一天召開的國務院常務會議明確提出，積極財政政策要更加積極，穩健的貨幣政策要鬆緊適度。這都釋放一個信號，央媽在放水，貨幣要寬鬆了，財政在寬鬆，要刺激經濟發展了。
每次的寬鬆，地產圈都緊張無比與興奮，特別是對於當下錢緊的房企來說，比任何時候都希望水能夠流進房地產領域一些，解渴與救急.同樣敏感的還有輿論，網友幾乎清一色的評論，擔憂樓市也將放水，房價又要大漲等等。
似乎“有一朝被蛇咬，十年怕井繩”的感覺。
無可厚非，過往的中國樓市，房價的每一輪上漲基本都伴隨著降準降息等寬鬆的貨幣政策，尤其是2015-2016年，4次降準+4次降息，樓市大水漫灌，全民炒房，房價飆漲，持續數十個月。
此次的貨幣和財政寬鬆，樓市是否會也會放水？房價是否會迎來新一輪的上漲？
要解決樓市是否也放水的問題，就要知道此次是否會有資金流入到房地產領域，房地產是否能從中拿到錢或者是低成本大規模的融資？
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事實上，除了7月13日的這次MLF操作，此前的6月6日和6月19日，分別有2035億元的MLF操作和2000億元1年期MLF操作，總共加起來接近億元，這樣的一個頻繁的大規模的資金放量，市場無不震動。
但即便頻繁使用MLF操作，央媽也沒快速再次實行降準，為何呢？因為MLF操作比較靈活，時間可長可短，借款到期就可以收回，央媽容易操作，二是可以控制錢的流向，主要是支持小微企業、三農、綠色經濟等經濟的發展，而降準有可能造成流動性的過於寬鬆。
在降槓桿的大背景下，就目前來說，央行的資金放水仍是結構性的，是為了增加銀行的資金流動性更多的是解決中小企業的融資難題，與房地產並無直接關係。
如果說此前MLF的操作還讓市場懷疑放水的不確定性，那麼7月3日召開的國務院常務會議,“積極財政政策要更加積極”“ 穩健的貨幣政策要鬆緊適度“以及”保持流動性合理充裕”的表述，都 足以定調目前的財政與貨幣政策的寬鬆信號。
但是對於市場上擔憂的大水漫灌，政府直接指出，堅持不搞“大水漫灌”式強刺激，根據形勢變化預調微調、定向調控。
主要內容包括以下這四條（略有刪減）：
一是積極財政政策要更加積極。聚焦減稅降費，將企業研發費用加計扣除比例提高到75%的政策由科技型中小企業擴大至所有企業。加快今年1.35萬億元地方政府專項債券發行和使用進度，在推動在建基礎設施項目上早見成效。
二是穩健的貨幣政策要鬆緊適度。保持適度的社會融資規模和流動性合理充裕，疏通貨幣信貸政策傳導機制，落實好已出臺的各項措施。通過實施臺賬管理等，建立責任制，把支小再貸款、小微企業和個體工商戶貸款利息免徵增值稅等政策抓緊落實到位。
三是加快國家融資擔保基金出資到位，努力實現每年新增支持15萬家（次）小微企業和1400億元貸款目標。對拓展小微企業融資擔保規模、降低費用取得明顯成效的地方給予獎補。
四是堅決出清“殭屍企業”，減少無效資金佔用。繼續嚴厲打擊非法金融機構及活動，守住不發生系統性風險底線。
可以看出，四項內容中絲毫沒有提起房地產，而關於中小企業、小微企業的表述有6處，可足見政府對於中小企業的支持力度。
不過，也有網友看到了“基建”二字，說基建與房地產關係密不可分。在同策諮詢研究中心總監張宏偉看來，基建與房地產是長期關係，短期內影響不大。從調控角度來看，目前的大基調仍是收緊，定向寬鬆或者是支持基建建設，這些很難直接在短期內對於樓市產生影響，特別是定向寬鬆，房企很難像之前那樣獲得大規模的低成本融資。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進卻表示，對於相關融資平臺的融資需求進行保障，這個態度其實是有所轉變的，或者說符合“合理”融資需求的，那麼銀行本身還是需要給予支持，這也有助於各類金融機構資金面的寬鬆，對於一些轉型城市運營的地產商來說也可以享受更優惠的貸款和金融支持。
更有專家，如中財辦主任楊偉民此前在公開場合犀利指出：“事實上，貨幣放水不會流入實體，無非是在金融系統和房地產領域炒來炒去。”
02
市場普遍認為，上一輪全國樓市價格普遍大幅走高，有三大因素助推：一是限購等調控手段全面解除，二是資金全面寬鬆，三是三四線城市推出的貨幣化棚改推動了樓市去庫存。
先說說調控。眾所周知，2016年10月份開啟的新一輪調控，目前週期已經經過24個月，一線城市基本沒有任何鬆綁，二線城市雖然發起的人才引進某種程度上刺激了一輪購房潮，但是整體的限購、限貸、限售、限價等政策並未放鬆，而且還有三四線城市持續不斷地加入到調控大軍裡面。此外，從6月底開始，中央與地方開啟了新一輪的調控措施，以嚴打為主，住建部會同公安部等7部委開展樓市亂象專項治理行動，北上廣深等30城在列。專項行動劍指投機炒房團伙、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業、虛假房地產廣告等四大領域。
關於棚改，收緊的信號一度甚囂塵上。從官方表態來看，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，採取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。這說明，棚改不會像之前那麼寬鬆，但也不是“急剎車”，更加強調控制節奏和規模。
關於資金放鬆，目前僅停留在MLF的定向操作上，全面的降準和降息還沒到。當然，從以往的操作來看，會有資金流向房地產領域，因為這是建立在房企融資渠道寬鬆、融資成本較低、個人房貸利率下浮的基礎之上。而目前，房企各種用錢渠道是嚴格的，並未有任何放鬆。自 2016 年“930 ”新政以來，銀行貸款、公司債、房地產信託、私募資管、股權融資等均受到嚴格監管，融資成本高漲。方正證券發佈的研究報告顯示，從各渠道融資申請難易程度上來看，目前海外債、短期融資、中期票據、定向工具、ABS 發行難度較低；房地產開發貸、公司債、非標融資發行難度較大；IPO、定向增發已基本停滯。因此，即便錢流不到小微企業，估計也只能留在銀行表內體系。
而個人房貸層面，首套房貸利率基本上浮10%，高的到20%，而二套上浮20%是常事兒，還有用作個人購房炒房的首付貸也是被全面禁止的。
因此，就從目前的情況來看，房地產放水的命題還不成立，而且無論是政策還是金融調控上，都是全面收緊的。因此，對於房企來說，今年將是一個艱難之年，集中兌付仍將是最大壓力。據wind 數據顯示， 2018 年開始，房地產企業將迎來信用債償付高峰期，2018-2022 年需償付的信用債規模分別為 1684 億、4076 億、5364 億、6774 億、2773 億，2018-21年房企兌付壓力呈現逐年遞增的趨勢。
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