農村宅基地使用權不是誰都能夠繼承的，一旦非法繼承，迎來的就將是法律的制裁。
文山某公司與蔡某某簽訂《國有土地使用權轉讓合同》，約定公司以105萬元的總價將位於文山市新平街道辦事處紅旗社區某村的3畝土地轉讓給蔡某某。合同簽訂當日，蔡某某先支付了30萬元給公司。但公司一直未對這塊土地辦理建設用地土地使用權證，也一直沒有將土地按照合同約定交付給蔡某某使用。蔡某某於是起訴公司，要求解除合同，返還已支付的30萬元土地款和違約金6萬元。
簽訂這樣的轉讓合同有效嗎？
宅基地是農民集體財產，村民個人只有使用權，而且這一使用權具有很強的人身依附性，即村民資格。在我國《繼承法》沒有涉及宅基地的內容，所以，宅基地不屬於遺產，不得繼承，但建造在宅基地上的房屋屬於村民個人所有，是可以被繼承的。
法院審理認為，公司將未辦理建設用地使用權的土地轉讓給蔡某某，不符合法律規定。合同法規定“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還。”蔡某某在簽訂合同時，沒有認真瞭解核實公司所轉讓土地的使用權情況，蔡某某也存在一定過錯，蔡某某要求支付6萬元違約金的請求，不能全部支持。最終法院判決公司返還蔡某某30萬元轉讓款，並支付按照銀行同期貸款利率5.6%為標準計算的違約金數額。
在我國農村，長期奉行地隨房走的原則，村民繼承了房屋，自然可以使用房屋下面的宅基地，因此宅基地雖然不能被繼承，但是繼承人可以通過繼承宅基地上的房屋而繼續使用宅基地，而不能單獨繼承宅基地。
農村宅基地的使用權可以進行轉讓，但需滿足以下四點：
1、需經本村村民委員會同意和鄉級政府的批准;
2、轉讓人與受讓人同為本村村民;
3、受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件;
4、宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一併轉讓。另外，轉讓人戶口應該已遷出本村或屬於“一戶多宅或多房”。如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。 符合以上條件，房屋買賣才能萬無一失。
宅基地申請的條件：
1、因子女結婚等原因確需分戶，缺少宅基地的;
2、外來人口落戶，成為本集體經濟組織成員，沒有宅基地的;
3、因發生或者防禦自然災害、實施村莊和集鎮規劃以及進行鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設，需要搬遷的。
農村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：
1、年齡未滿十八週歲的;
2、原有宅基地的面積已經達到規定標準或者能夠解決分戶需要的;
3、出賣或者出租村內住房的。
在交易過程中，要按照法律規定辦清手續，儘可能充分了解交易方和交易對象的具體情況，以免在不知情的情況下造成影響，違規交易不但損失成本，嚴重者還會損害國家、集體、個人利益，甚至面臨更嚴厲的處罰。
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