深圳棚改未動房價先動
證券時報記者 吳家明
雖說深圳是一座“沒有農村的城市”，但以二線插花地為代表的改造項目也讓“棚改”之風吹到了深圳。在深圳，棚改與城市更新之間，似乎成為了一道必做的選擇題。只是，改造的風口到來，首先做出反應的還是房價。
今年上半年，深圳市福田區舉行2018年第一季度56項重大項目集中開工儀式，此次開工就包括福田區華富村東、西區改造項目，涉及棚改類、城市更新類共八類。儘管已經進入棚改階段，但證券時報記者調查發現，仍有少部分業主將自己的房子出售，一套接近88平方米的房子要價850萬元，接近每平方米10萬元，而在去年年初，同一小區的類似房源成交價不到每平方米6萬元。
一條筍崗路把華富村分割成為北村和東區、西區。目前，華富北村尚未進入棚改階段，但中介對記者表示，這裡目前出售的房源要價也已經達到每平方米8萬元，漲幅驚人。
而在羅湖筍崗片區，春筍樓是一處環境稍顯破舊的老小區，之前一度傳出街道辦開始在春筍樓開展城市更新意願徵集工作。不管最終是城市更新還是棚改，這裡正在出售的房源幾乎為零。不過，記者調查時也發現，有中介聲稱有房源出售，但單價要每平方米6萬元，此價已經超過周邊二手高層住宅的價格。“不管是棚改還是城市更新，一些資金都在賭博，想趁著舊改之前博一把，但出手還需要謹慎。”有中介人員對記者如是說。
在深圳，許多未被納入棚改試點的小區，業主自發組織簽名，都在“翹盼”棚改的到來。對於許多老舊小區的業主來說，這是一次難得的機遇。在福田區八卦嶺的鵬盛村，門口一度掛著十分醒目的橫幅：鵬盛村民盼棚改，英明政府推新政。有當地居民表示，因為對面的八卦嶺鵬基公寓棚改項目不斷加速，小區業主委員會自發組織簽名，希望自己的小區也能進入棚改或城市更新程序。
記者發現，與內地多個城市不同，無論是城市更新還是棚改模式，深圳的業主絕大多數都會選擇回遷，只有極少數會選擇貨幣補償。
深圳將目光聚焦至棚改，試圖進行公共住房供應體系的重構，擬通過棚戶區改造破解公共住房供應難題，似乎也切合大力發展住房租賃市場的“風口”。深圳市政府日前出臺《關於加強棚戶區改造工作的實施意見》，對棚改的政策適用範圍、搬遷安置補償和獎勵標準、項目實施模式等內容作出具體規定。《實施意見》明確，棚戶區改造搬遷安置補償採取貨幣補償、產權調換以及貨幣補償和產權調換相結合等方式，由權利主體自願選擇。《實施意見》統一了老舊住宅區棚改項目產權調換標準，規定各區政府應當根據實際情況，按照套內建築面積1：1或不超過建築面積1：1.2的比例，確定轄區內老舊住宅區棚戶區改造項目的產權調換標準。同時，各區政府可以根據項目實際情況，獎勵權利主體每套住房增購不超過10平方米的建築面積，增購面積的價格按照同地塊安居型商品房的價格計收，最高不超過被搬遷住房類似房地產的市場價格。值得一提的是，《實施意見》提出了深圳特有的“各區政府主導+人才住房專營機構為主+人才住房和保障性住房”的棚改項目實施模式。
與棚改不同，在城市更新項目實施中，最大的問題就是拆遷難。合一城市更新運營管理有限公司董事總經理羅宇表示，政府不會過多地干預老舊住宅小區中的城市更新，這麼多年以來，政府缺乏一套搬遷補償安置標準，以及拆遷中爭端的解決機制，這兩個是比較大的問題。而在棚戶區改造中，政府已經出臺比較清晰的政策，當出現爭端或拆遷面積達到某個比例時，剩餘部分可採取強制徵收，這並不是在棚戶區改造中可以實行，而在老舊住宅小區中就無法實施的問題。目前來看，香港“強制售賣”的做法比較成熟，也值得深圳借鑑。在香港，如果開發商想改造某小區，就先收購這個小區的房屋。當達到一定數量後，剩餘部分可以向法院申請“強制售賣”，要求這部分業主將房產賣給開發商。法院會做出裁決：一是該不該賣給開發商，二是如何定價，這樣就有了“裁判員”。而在深圳，由市場主導的模式下，“裁判員”缺位了。
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