PART 1
2018年上半年，深圳每個行政區的一手住宅均價都在環比上漲！
2016年的104樓市調控政策出臺之後，深圳的房價經歷了21連跌。網籤數據顯示，2018年6月一手住宅均價為54093元/平，較上月、年初以及2016年10月分別減少了18元/平、147元/平和1518元/平。
從統計數據上來看，深圳的新房房價確實在下跌，雖然幅度不大。以上半年為例，減少的147元/平相對54240元/平的總價，僅是0.27%的跌幅。
你可能會想，蚊子腿再小也是肉啊，跌多少不是跌呢？有些專家也認為，橫盤的房價配上溫和的通脹實際上會毀滅炒房客的短炒套利預期，極大地傷害他們的炒房積極性。
但小編可能會讓你失望了。我要告訴你的是，深圳的房價其實還在漲，而且是所有地方都在漲。
如果分行政區來觀察，你會驚訝地發現，上半年每一個行政區的一手住宅均價都在環比上漲：
福田，均價9.32萬，環比上升11%；
南山，均價10.11萬，環比上升2.4%；
羅湖，均價7.33萬，環比上升1.6%；
龍崗，均價3.99萬，環比上升11.8%；
寶安，均價5.55萬，環比上升12.9%；
鹽田比較特殊，在上半年沒有新房成交。
不信？我給你舉一些例子。
位於龍華的鴻榮源壹城中心，今年上半年成交1077套，居深圳新房住宅成交套數榜首。上半年均價是5.88萬元/平，當前在各房產中介網站上的報價是6萬元/平左右。
而2017年年底時，壹城中心的均價在5.8萬元/平左右，今年上半年上漲趨勢明顯。
2017年5月時，還有人在網上發帖，猶豫壹城中心5.7萬元值不值得買。
再比如位於寶安西鄉的宏發前城（前城濱海花園），上半年成交534套，居深圳新房住宅成交套數榜單第三，均價為6.82萬元/平，高於一期6.4萬元/平左右的均價。
數據顯示，宏發前城所在的西鄉片區，2017年底新房住宅均價為6.26萬元/平，2018年6月的均價為6.41萬元/平。
擁有多個新盤的龍崗中心城情況類似。
2017年12月，龍崗中心城新房住宅均價為4.3萬元/平，今年6月的均價則為4.45萬元/平。
PART 2
為什麼數據顯示房價跌？因為房價均價並未統計全體的物業資產！
我想大部分人的第一反應是，既然每個區的房價都在上漲，
怎麼深圳全市房價均價反而下降了呢？這裡面的奧秘，其實在於交易結構。
你看，今年上半年深圳一手住宅成交量12804套，其中龍崗6950套，佔比約54%；寶安4510套，佔比35%。二者相加，佔全市的比例達到了9成之多。
和去年上半年相比，龍崗的成交量同比上漲了28.75%，寶安的成交量同比上漲了16.57%。
而去年全年，龍崗寶安一手住宅成交量加起來是22371套，佔全市的86.64%。
我們都知道，龍崗、寶安這兩個原關外地區的房價相對關內而言是比較低的，這兩個地區的交易量放大、佔比上升，反而給了全市房價均價向下的壓力。
讓我們設想一下極端情況。假如南山、福田、羅湖這些地方也和鹽田一樣，沒有了成交量，那麼深圳全市的均價就是龍崗、寶安的均價，有可能就回到了“4字頭”時代，和歷史均價比起來那顯然就是大跌了。
但實際上，我們都知道，南山、福田這些地方即使沒有交易，房地產的價格仍然高企。
說到底，我們計算房價均價時，選取的樣本是一段時期內有交易的房子，而不是全體的物業資產。
道理就是這麼簡單。有時候，數字的確非常具有迷惑性。
PART 3
深圳的一手住宅在漲，二手住宅也在漲
其實從二手房的價格可以更直觀地看出深圳房價的走向。
數據顯示，2018年上半年深圳二手住宅成交量是3.37萬套，二手住宅佔住宅總數的72.47%，相當於每7套住宅交易就有5套是二手住宅。
上半年，深圳二手住宅成交均價為5.50萬元/m2，環比上漲2.65%，同比上漲3.62%。
所以深圳的二手房價還在慢慢漲。
例如，安居客數據顯示，上半年二手住宅成交最多的華潤城潤府，一期的價格去年年底是10.17萬元/平，今年6月的均價是10.79萬元/平。
位於龍崗布吉片區、上半年月均成交32套的龍珠花園是二手住宅成交數排名第二的樓盤。去年12月的均價是3.51萬元/平，今年上半年的均價是3.63萬元/平。
福田的皇御苑(三期)，去年12月的均價是6.68萬元/平，今年6月的均價是6.88萬元/平。
報告顯示，今年上半年深圳二手住宅交易最多的還是龍崗和寶安，其中龍崗以7762套的成交量居全市首位， 寶安以7050套的成交量緊隨其後。
和一手住宅不同的是，龍崗、寶安兩區二手住宅成交量環比下降，可能是受“三價合一”和春節假期因素影響。
但是，南山、羅湖、福田三區的二手住宅成交量非常可觀，遠高於一手住宅交易量，因此，深圳全市二手住宅的均價並不像一手住宅那樣下跌，比較好地顯示出了整體的走勢。
總的來說就是，深圳的一手住宅在漲，二手住宅也在漲。
所以，下回有人告訴你深圳房價在下跌，只要微笑就好，信了你就輸了。
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