前言
2014、2015年建業集團在鄭州推出地標性的建業天築、建業海馬九如府之後再沒推出高端樓盤。
其實這三年來，胡葆森及其設計團隊從來沒有停止思考研磨中原高端住宅市場。
1.建業如何在河南高端市場引領全省？
2.未來高端住宅外立面、空間打造會走向何方？
3.什麼樣的戶型與建築尺度能滿足更年輕、時尚的高端用戶需求？
於是建業這三年來一邊研究高端住宅市場，一邊實施新藍海戰略，一邊尋找高端住宅能落地的地塊。一幫在建業體系內培養出來的地產精英在胡葆森欽點之下，又開始帶著穩定成熟的團隊開始新的探索……
01
綠博的尊嚴
說綠博是極具改善氣質的片區，應該沒有多少人有異議。
西邊是3000畝的綠博園，東邊是近4萬畝的鄭汴中央公園，南北雙河環繞，中間還有至少三條水系橫穿而過，住宅容積率全部低於2.5。區域內沒有任何工廠或倉儲物流用地，這一點，連經開濱河國際城都無法與其相比。
以南北向的賈魯河為界，綠博片區可以分為兩部分，西邊是大家比較熟悉的老綠博組團，東邊是普羅理想國所在的大孟組團。
西邊的老綠博組團，在限價的重壓下，開始有了剛需化的苗頭，小戶型開始逐漸增多。當然，這種剛需化只是相對而言，比起大多數89平小三房滿天飛的片區，老綠博依然是改善的。
但這依然值得警惕——南龍湖和惠濟區都是前車之鑑，當初在南龍湖買林溪灣，惠濟區買九郡弘的人，現在估計都逃得差不多了吧。能夠頂住回款壓力，依然在做改善產品的開發商都值得尊敬，比如名門紫園、永威上和郡。
大孟組團明顯更讓人放心。
首先，綠博片區真正靠譜的大體量文旅項目，除了綠博園和方特，多數都在這個片區；
組團最南邊是4萬畝的鄭汴中央公園，目前已完成牟山再造，湖水已注入，不久將開放，北邊是建業攜手王潮歌共同打造的《只有河南》主題公園，中間是將要開業的建業電影小鎮，西邊是正在建設的中原旗艦級海昌海洋公園。
比起之前有嚴重圈地嫌疑的幾個文旅項目，對河南文化情有獨鍾的建業領銜的項目無疑是極為靠譜的。海昌海洋公園也實力強大，是港股中唯一的主題公園股。
其次，普羅理想國給大孟組團樹立了一個標杆。理想國以別墅和少量洋房為主打的高端產品和極具夢幻色彩的社區氛圍，完美契合了片區的改善氣質。配套的杉杉奧特萊斯，已經成為了附近人氣最旺的商業中心。
第三，在普羅理想國的西邊，有兩個建業的改善大盤將要面世。建業內部對這兩個大盤的定義是，這將會是繼建業森林半島、聯盟新城、建業天築之後，最值得期待的兩個項目。
這也意味著，在大孟組團，超牛逼的改善大盤將真正成為主流。
這兩個樓盤，一個是建業電影小鎮之橙園，一個是建業新築。今天，我們主要來說說建業電影小鎮之橙園。
02
建業的誠意
建業電影小鎮之橙園位於鄭開大道與文宗街東北側，總佔地約330畝。一期佔地97畝，西邊臨著賈魯河，容積率2.44，地塊方正，規劃了14棟17層純小高層，樓間距都在55米左右，基本和樓棟高度等同。
從土地指標和產品規劃來看，都是極具改善誠意的。
大家都知道，在我們大鄭州，不管容積率是2.0、2.5還是3.0，基本都逃脫不了做高低配的命運。
綠博土地的容積率普遍為2.5，多數樓盤的產品配置也基本類似，都是洋房+小高層+高層。
高低配的弊端現在已經廣為人知，那就是侵佔公共空間，而且建築密度一般超過35％，甚至40％，對高層用戶極不公平。洋房和別墅業主的私密性也得不到保障，高層環伺之下，能住得舒服嗎？
2.5左右的容積率，如果想要舒適的話，就應該做成純粹的小高層。當然，這需要開發商捨棄部分洋房產品溢價，40％開發商算利潤時卻又捨不得了。
還好建業比較果斷，橙園直接全部規劃成了17層的小高層，而且幾乎全部是兩梯兩戶的純板樓設計。建築密度不超過20％，超大樓間距，能做業主活動的大主題公園應運而生。
在鄭州，最常見的就是兩梯三、兩梯四的板塔結合設計。而在南方城市，90%的產品都是一梯一戶、兩梯兩戶的純板樓設計，領先北方至少五年。
這種家家戶戶南北通透的產品，肯定也是鄭州改善住宅發展的趨勢。開發商都知道只有這樣才是真正的改善盤，但在利潤面前卻退縮。這個時候，只有建業敢這麼做，這才是河南一哥的真正江湖地位。
03
建業的創新
在一線開發商悉數進入鄭州的今天，大家已經意識到，如果想要蓋出好房子，需要開發商具備兩個特點：
第一是對這個城市有情感，願意做好產品，而不是把這個城市當成ATM機，第二是需要具備做好產品的能力，開發商需要善於學習，肯下功夫，敢於突破。
這兩點建業都不缺。畢竟，一直以來，建業都在引領鄭州高端改善住宅的潮流。
從鄭州首個高端商品住宅金水花園，到被王石譽為與萬科理念相似的建業城市花園，再到森林半島，聯盟新城，建業天築，幾乎每次都在刷新這個城市對於豪宅的認知。
既然建業敢聲稱橙園會是建業的又一代表力作，而且代表著建業的轉型新方向，那麼它就必須拿出點真功夫來。
比如在產品和配套上，這次橙園就採用了幾個全新的理念，而這些理念以後十幾年會在鄭州商品住宅中越來越普及。
1）住宅立面公建化
公建化指住宅的外立面向現代主義風格的公共建築（如寫字樓、商業等）靠攏，比如採用大量玻璃幕牆、建築線條簡約、立面時尚整潔等。
紐約ONE57，香港天璽，廣州珠江新城、上海浦東的諸多地標寫字樓，都採用的現代主義風格。
香港天璽
其實，無論是美學還是技術，公共建築都是大幅領先於住宅的。
代表一個城市建築技術和美學最高水準的地標項目，要麼是寫字樓，要麼是商業中心，亦或是酒店，甚至是某個圖書館，而極少會是某個住宅。
住宅立面的公建化，也是高端住宅發展到一定階段的產物。公建化外立面成本要高很多，因為公建化外立面要達到住宅的節能標準，開發商必須選最好的材料。
這次，建業電影小鎮之橙園就採用了公建化的現代主義設計風格，外立面使用大面積玻璃幕牆，其好處除了更經久耐用、更節能外，還有以下兩點：
首先，它能避免傳統住宅的陽臺、窗洞、空調機位等讓外立面顯得雜亂的元素，使建築顯得乾淨漂亮，整個小區的檔次一下子就提上去了。
建業電影小鎮之橙園立面效果圖，顏值在鄭州絕對數一數二⏬
其次，能夠為室內爭取更多的採光，也使得通透的大落地窗成為可能。私心認為，只有大落地窗才配稱為改善。想想韓劇裡霸道總裁們住的豪宅，哪個不是拿落地窗當牆使？
住宅公建化的好處很多，但卻遲遲沒有在鄭州普及開來，第一是成本太高，普通高層住宅每平米建築成本在3000元以內，公建化住宅每平要高出1000元。第二是對於施工工藝要求也更高，比如牆體的水平垂直面、牆體防水、牆體保溫層、玻璃背後還要加鋁板等精細度要高於普通住宅一倍。
所以，開發商們都不太願意幹這種費了力還不一定討好的活。大約只有建業，勇於來吃這個螃蟹。
2）主臥套房化、大寬廳設計，配備更多衛生間
建業電影小鎮之橙園的主力戶型是137-220平的大戶型，佔比90%以上，還有少量120多的三房。
除了立面向公共建築靠攏外，橙園的戶型設計也在向酒店學習。
比如幾乎所有的的主臥都是套房設計，就連124平的三房戶型，主臥也做成了衛生間+衣帽間+臥室的套房，讓業主有足夠私密和寬敞的空間。
橙園的戶型還有一個創新，就是所有137平及以上的戶型，全部做成了三衛設計。
其實，人人都希望有一個獨立的衛生間——誰也不想半夜上廁所，還得穿越好幾個房間吧，更別提早上起來排隊刷牙、搶馬桶了。衛生間夠不夠多，以後將成為改善戶型的重要衡量標準。
建面約155平的三房兩廳三衛⏬
在室內空間上，大多數戶型都全部採用了大寬廳設計，客廳面寬達到6到8米，是普通客廳的兩倍，整體面寬達到12米到16米不等。
當然，你如果覺得家裡人口多、房間不夠用的話，也可以根據需要，在南邊再隔出一個房間，也就是所謂的3+1房了。當孩子長大離家之後，再重新把房間打通變成大寬廳。
而且，橙園幾乎所有戶型都採用了先進的社交型餐廚設計，也就是廚房、餐廳、客廳連成一線，能讓一家人在短暫的相聚時間中得到足夠的交流。“家應該是家人歡聚時的寬綽與從容而不是被電視、手機等電子產品把家人分離。”橙園首席設計師張總這麼認為未來的家庭氛圍。
3）代表建業轉型方向的社區配套
說起社區配套，還只說會所和幼兒園，是不是有點太落後了？
每個開發商都在忙著轉型，都要當美好生活服務商，但其實都還在賣房的路上一路狂奔。
而橙園的配套，絕對能稱得上是為美好生活服務的，是鄭州市場上最先進、最實用也最接地氣的配套，基本上是把大家能想到的都想到了。
比如約650平的社區文化中心，引進本源社區書院，小型劇場、派對空間、社交藝術展覽等；
1000平的托老中心，讓老人體面有尊嚴地安享晚年；
1000平的精選食材市場，由建業綠色基地直供；
1000平的便民中心，從日用百貨、洗衣護理、家政便民到健康早餐一應俱全；
甚至還有深夜食堂。
更重要的是引進了堪稱全球最高端的社區衛生服務站——365藍卡家庭醫生服務。在看過《我不是藥神》後，有沒有覺得健康預防特別重要？
藍卡健康是中國首席家庭醫生服務品牌，連鎖診所目前已經在全國簽約200餘個項目，並且與各地三甲醫院、基層醫療機構共同建立家庭醫生簽約服務平臺、基本公共衛生服務平臺等多個醫養服務平臺。
藍卡還配備專業醫療設備，可完成尿常規、血常規、血糖測定、心電圖儀、B超等檢測，向上連接三甲醫院及各科專家，像中國醫科大學第一附屬醫院心胸外科教授，博士生導師胡永校等十多名國家級著名醫學專家，也都在藍卡設有專門的會診時間。
服務站還能提供遠程健康指導，業主足不出戶就能諮詢醫生，相當於每家每戶都有自己的家庭醫生。
除了對常見病、多發病以及一些慢性病、大病的基層首診和雙向轉診之外，藍卡還可以為你建立健康檔案，針對慢性病還會提供慢病管理和康復治療服務。
當然幼兒園也是少不了的。
橙園的幼兒園引入建業小哈佛，也建得跟藝術博物館似的。
結語
區域和樓盤是相互成就的。
如果高鐵區沒有建業天築，那必然要失色很多。
北龍湖能成為眾望所歸的豪宅區，金茂府和融創中原壹號院功不可沒。
經開濱河國際城價格坐穩改善區的名號，必然有亞新海棠公館、康橋悅蓉園的功勞。
白沙和楊金一直備受質疑，就是因為前期小樓盤太多。如果早就是紫藤公館、瀚海觀象、康橋東麓園這種級別的改善項目，也不會現在才賣出2萬5+的價格了。
對於大孟組團來說，普羅理想國、建業電影小鎮之橙園、建業新築等超級改善大盤的先後亮相，一定會讓區域價值逐漸夯實。
除了這三個大盤，大孟組團的住宅地塊也沒多少了，只要後期樓盤都持續保持這個調性，這裡一定會是全鄭州除了北龍湖之外，最純粹的改善區。
買房人在比較完本土和外來一線開發商後，往往會回到一個原點問題，在鄭州能撲下身子，敢站出來建個好房子的往往還是建業。紮根河南，團隊穩定，幾年轉型有足夠的農業、酒店、社會運營經驗，還有最根本的一點，當建業在成本與品質發生矛盾的時候，老胡敢在工地上說：“明天把成本追加單送到我辦公室，今天就按市場最高標準辦了。”
從建業金水花園到建業城市花園，到建業森林半島再到聯盟新城、建業天築、建業海馬九如府……
每一次建業要打造代表性產品時，往往不僅改變一個片區的價值，更是給首批信賴建業的業主一個大大的紅包。
當然這次建業電影小鎮之橙園和新築也不會例外……
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