中國企業網訊：《商品房銷售管理辦法》明確規定：房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房、商鋪等。最高法還曾公佈司法解釋：“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，將按刑法規定處罰。
近日，本網接到群眾反映，河南省許昌市禹州市鈞悅·時代廣場項目出售的商鋪以包租、返租、返本銷售等國家早已明令禁止的房地產銷售行為違規銷售。
宣傳資料顯示：鈞悅·時代廣場項目位於許昌市禹州市禹王大道與藥城路交叉口東北角，是許昌、禹州兩級政府重點支持的地標性商業項目。商場明確業態劃分，衣、食、住、行、娛樂，都能得到充分體現，商業模式領先全城。項目佔地面積:13967.9平方米，建築面積:60834.4平方米。由禹州市昊鼎置業有限公司開發，經營範圍：房地產開發。
禹州市鈞悅·時代廣場項目銷售違規
本網以購房者身份前去諮詢，鈞悅·時代廣場銷售人員介紹：“我們的商鋪是你買了就不用管了，你不走，我們終生給你往外租返還你租金。現在賣的商鋪面積比較小，最小的4到8m²起售，但是要大的也有，20、50、100m²的也賣，不封頂要多大的都有，因為無論面積大小，我們都是都按你投資購買的比例返給你租金。
商場共分為地上4層地下2層，負二層是大型地下停車場，有1200個智能停車位，買商鋪的給你辦張業主卡，可免費停車。負1層是大型生活超市。然後地上1層做黃金珠寶、化妝品等，2層做潮流男女服裝，3層做品牌餐飲，大型的一線二線餐飲連鎖品牌入駐，3層還建有兒童娛樂城，是小孩子吃喝玩樂購的地方，包括兒童服裝，母嬰用品、早教機構三樓都有規劃。4層建一個大型電影院，還規劃建一個特色美食區，匯聚全國各地特色小吃。我們的商鋪是24小時全天營業不打烊。許昌、禹州現在都沒有任何一家24小時營業的商場，計劃十月一就開業了。”
開發商有名氣有“背景” 禹州市政府重點打造項目
圖一：鈞悅時代廣場銷售人員計算的商鋪包租返還租金比例
問及商鋪均價和返租比例，銷售人員介紹：“商鋪現在均價在23000-24000左右，可全款也可分期，分期的話是首付60%，剩餘房款3到6個月付清，沒有利息，沒有手續費。商鋪的包租、返租是在你購買商鋪後需要籤一個商鋪委託經營合同，我們商場包幫你把商鋪租出，然後每月給你返還租金。合同十年一簽，第一年按總房款的10%、第二年10%、第三年10%、第四年13%、第五年14%、第六年15%、租金逐年遞增。到了7-10年的就按市場價的租金返還，以9：1的比例，比如租金每年10萬塊錢，你拿9萬商場拿1萬。這十分之一屬於託管費。
現在賣的是3、4樓的商鋪，普遍的8m²的商鋪每年租金在13000-14000元左右。購鋪後基本上9年左右就回本了。現在商場已經全部招商完畢，1-4樓全部租出去了。我們銷售的模式是，大面積租出去，小面積再賣給你。你買的話就等於買了個不動產，買了終生產權，在家裡當房東，每年有固定收益。不管你投資500萬也好1000萬也好，固定9年回本。確切保證9年回本，9年以後純賺一套商鋪。
我們去年七八月份開的盤，一共2000多套鋪子到現在剩不到100套了，這個商鋪的優勢一是地段，二是市政府保障。問及開發商，銷售人員多次重申，我們是禹州市政工程，市政府重點打造扶持的項目。我們開發商在禹州很有名氣，做大宋官窯的，而且在神垕鎮開的有鈞瓷博物館，也是人大代表。
世上沒有一本萬利的事情，銷售人員在告訴你多大利潤回報的同時並未告知你背後要承擔的風險。
對於購買商鋪的業主來說，返租的最大誘惑在於：在返租期內，商鋪無需親自打理也能保障收益，即使商鋪長時間空置，業主仍然能夠收到租金。而對於開發商來說，這種銷售模式可以更有效的刺激業主的購買慾望，以達到快速出售並回籠資金的目的。但這種看似雙贏的模式其實暗藏風險和貓膩。
售後包租一般出現在商鋪、寫字樓、商用住宅(如酒店式公寓、商住樓)等商業地產的銷售過程中，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等等多種形式，但其共同點都是以承諾一定比例的租金回報的方式吸引買家入場。
圖二：鈞悅·時代廣場銷售人員提供的商鋪委託經營合同
商業地產具有“總價高、風險大、回收期長”等特點，有能力購買商業地產的投資者相對而言畢竟為數不多;即使有能力購買，一些投資者往往也不願將大筆資金積壓在回收期漫長的商業項目上。這就使得開發商面臨了買家難覓、資金回籠困難的局面。為了解決上述矛盾，吸引投資者，開發商不得不在營銷模式上有所創新，“分割出售”、“售後包租”等營銷模式應運而生。“三年包租，租金回報24%”、“十年包租，年回報9%”等充滿誘惑性的字眼，吸引了無數投資者的眼球。但是矛盾很快出現，問題隨之而來，由於市場不景氣、盈利能力低下等因素導致了許多商鋪包租項目的承諾日後不能兌現，售後包租並不保險。
承諾“10年包租”的公司在第3年已無力償付租金，商鋪包租再次傳出“陷阱”之說。2011年10月，百餘名投資崑山商鋪的業主們都收到了項目開發商指定的投資管理公司發來的聲明，稱公司已經瀕臨破產邊緣，無能力繼續履行委託經營合同。自此，一直打著“10年回本”如意算盤的商鋪業主才如夢初醒——自己的投資可能打了水漂。
鈞悅·時代廣場曾以萬元一股出售股權 稱準備上市
通過網絡搜索，禹州百度貼吧2015年8月30日網民：絕對炙熱ii曾以《關於鈞悅時代廣場，你們怎麼看》為題發帖：能好好開起來嗎?諮詢貼吧網友，網民平淡平安射手回覆稱:一股一萬元，實交9200元，每年付息600元，付3年，三年後回收本金9200元，再按一萬元補貼15%。說後臺老闆是大宋官窯，準備上市。
2015年8月31日禹州貼吧網民以《鈞悅時代廣場的眾籌一萬元買股權合法嗎?》為題發帖，網友xboycnchina回覆：你認為房地產公司經營範圍有這一項嗎。網友漫步潁河回覆：涉嫌非法集資，彙報也不高綜合回報率只有11%。
圖三：百度禹州貼吧網友對鈞悅·時代廣場討論發帖留言
商鋪銷售包租、返租國家明令禁止此舉或涉嫌非法集資
近年來，“包租”“返租”“返本”等銷售行為頻現於房地產行業，這種營銷銷售方式在房地產市場上出現後，引起諸如“變相集資”“非法集資”的質疑。
各級監管單位針對這種現象也頻頻出臺法律政策對此作出解釋以及定性，早在2001年出臺的《商品房銷售管理辦法》就明確規定：房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。2011年1月4日，最高人民法院頒佈《關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》，該解釋第二條規定：“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後返租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，將被以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。”
對於此事，前有住建部、最高人民法院對房地產行業銷售包租、返租行為的禁令和規定，我國對此持否定和限制態度。後有因此違規銷售發生的開發商資金鍊斷裂跑路，上萬業主資金套牢事件。
鈞悅·時代廣場項目宣傳中稱許昌、禹州兩級政府重點支持的地標性商業項目，其存在的意義應不僅僅是作為一種純盈利性的商業開發，“地標”性項目更應成為一個政府形象的“標杆”工程。然而，在其項目運作的情況下，銷售方式就已出現種種問題。針對此事，本網將繼續關注。
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