房屋設備的養護、維修管理是物業管理的重要內容。房屋設備管理的好壞直接影響房屋的住用水平，保值增值，並反映物業管理工作的品質。
共用部分
包括：建築物基礎、承重牆體、柱、粱、樓板、屋頂、外牆、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、欄杆、電梯井道、架空層、設備間等。
共用設施
包括：道路、綠地、人造景觀、圍牆、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、汙水井、化糞池、休閒娛樂設施、汙水處理設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施、停車設施及物業服務用房等。
共用設備
一、房屋設備的分類
房屋設備是根據用戶要求和不同的物業用途而設置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的設備。如一般住宅中的房屋設備由水、電、氣、衛、電梯、閉路電視等設備系統組成。而現代化綜合寫字樓、商廈等還有空調、自動報警、電訊服務等設備系統。通常來說，我國城市房屋的常用設備主要是由房屋建築衛生設備和房屋建築電氣設備兩大類組成。
具體包括：電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、供暖、空調、電線等。
（一）房屋建築衛生設備
(1)室內給水設備。室內給水設備通常分為生產、生活和消防3類。
①生產給水設備。通常用於生產設備的冷卻、原料和產品的洗滌、鍋爐用水及某些工業的原料用水等，生產用水對水質、水量、水壓以及安全等方面的要求隨工藝不同有很大區別。
②生活給水設備。主要是供民用、公共建築和工業企業建築內的飲用、烹調、盥洗、洗滌等生活上的用水，要求水質必須完全符合國家規定的飲用水標準。
③消防給水設備。是供層數較高的民用建築、大型公共建築某些車間的消防系統的消防設備用水。
(2) 室內排水設備。室內排水設備是指用來排除生活汙水和屋面雨、雪水的設備。
通常室內排水管道分為3類：
①生活汙水管道。排除人們日常生活中的洗浴、洗滌生活汙水和糞便汙水。
②工業區廢水管道。排除工礦、企業生產過程中所排出的汙(廢)水。
③室內雨水管道。接納、排除屋面的雨雪水。室內排水系統一般由衛生器具、排水管道、通氣管道、清通設備、抽開設備、汙水局部處理構築物等組成。
(3)熱水供應設備。熱水供應設備一般由加熱設備、儲存設備(主要指熱水箱)和管道部分(熱媒循環管道、配水循環管道、給水循環管道)組成。
(4)供熱設備。供熱設備包括熱水供暖設備和蒸汽供暖設備2種。供暖設備系統一般由下列3部分組成：
①熱源部分。是熱量發生器，如鍋爐、蒸汽噴射器等。
②輸熱部分。是熱量輸送管網，如室外供暖管道。
③散熱部分。是熱量散發的設備，如散熱器、暖風機、輻射板等。
(5)消防設備。目前建築物採用的消防設備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統、噴淋系統，其他配套消防設備有溫感器、消防報警系統、防火捲簾、防火門、抽菸送風系統、通風系統中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設備。一般的民用住宅小區常配用的消防設備為供水箱、消防箱、滅火機、滅火瓶、消防龍頭等。
(6)通風設備。通常指房屋內部的通風設備，包括通風機、排氣口及一些淨化除塵設備等。
(7)空調設備。大型商業大廈、辦公寫字樓常用中央空調設備，小型商店或居住公寓樓通常採用分體式空調機。單體空調機較為簡單，在此不做介紹。這裡只介紹中央空調的設備構成，通常包括風管、空調水管、冷水機組、冷卻塔、深井泵、回龍泵、管網等設備。
（二）房屋建築電氣設備
(1)供電及照明設備。供電設備有：
①變壓器房內的設備。變壓器房內一般有高壓開關、變壓器以及各種溫控儀表和計量儀表等。
②配電房內設備。配電房是將經變壓器降壓的電源經開關分配至各用電設備的建築物。它的主要設備有：低壓配電櫃、空氣開關、計量指導儀表、保護裝置、電力電容器、接觸器等。
③配電幹線。指配電房由線櫃通向各用電設備或各樓層配電箱的供電線路。
④樓層配電箱。該設備將配電幹線的電能分配給本層的各用電設備。照明設備包括：開關、插座和各種照明燈具。
(2)弱電設備。這是指給房屋提供某種特定功能的弱電設備及裝置。主要有：通信設備、廣播設備、共用天線設備及閉路電視系統、自動監控、報警系統以及電腦設備等。隨著現代化建築水平的提高，房屋的弱電設備越來越多。
(3)電梯設備。電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。其設備組成部分主要如下：
①傳動設備。拖動轎廂的機器有曳引機(包括減速機、電動機和制動器)、導繩輪(有的稱之為抗繩輪)、鋼絲繩等。
②升降設備。包括轎廂、導軌、平衡鏈等。
③安全設備。主要有限速器、緩衝器、限位開關、超載開關、防止夾人的光電開關、各部位的檢修開關、消防開關、運行急停開關、限速安全鉗動作開關等。
④控制設備。主要有電源開關(自動空氣開關和鐵殼開關2種)、控制櫃、選層 器、樓層呼梯顯示燈按鈕、開關設備、轎廂內照明、檢修照明等。
(4)防雷裝置。通常是指避雷網等。
二、設備的登記與建檔
物業管理公司一旦開始接管物業，工程管理人員就應根據設備的分類和目錄，對設備進行登記，建立設備臺賬，以便清查與核對。設備的登記主要是指填寫設備登記卡和設備臺賬。設備登記卡其中包括設備重量、基本性能、設備附件的數量和名稱、保養維修情況等，它是組織保養、維修計劃的依據。
三、設備管理內容
設備管理工作，一般由物業管理公司工程設備部門主管負責。設備管理主要由設備運行管理和設備維修管理兩大部分組成。運行和維修既可統一管理，也可分別管理。房屋設備管理主要包括使用管理、維修養護管理、安全管理、技術檔案管理。基本情況如下：
1、使用管理。使用管理制度主要有設備運行值班制度、交接班制度、設備操作使用人員的崗位責任制。房屋設備根據使用時間的不同，可分為日常使用設備(如給排水、供電、電梯等)、季節性使用設備(如供暖供冷設備)、緊急情況下使用設備(如消防、自動報警設備)。各類設備都要制定相應的設備運行使用制度。
2、維修養護管理。維修養護內容主要包括設備定期檢查、日常保養、維修制度、維修質量標準以及維修人員值班制度等。
3、安全管理。安全管理在房屋設備管理中佔有重要位置。國家對安全性能要求高的設備合格證制度，要求維修人員參加學習培訓考核後，持證上崗，同時要制定相應的管理制度，確保使用安全。
4、技術檔案資料管理。 技術檔案資料管理是設備的基礎資料管理，它包括設備的登記卡、技術檔案、工作檔案、維修檔案等。
閱讀更多 小崔聊生活 的文章
