新機場定址的時候，膠州撤市劃區在許多人的心中便是板上釘釘的事兒。現在，這事兒終於塵埃落地，第一次出現在了官方文件中：
《山東沿海城鎮帶規劃(2018-2035年)》中提出：要優化行政層級和行政區劃設置，適時推進膠州撤市設區。
看到這個消息，我相信地產商一定最高興。因為炒作的噱頭又有了。原本就比較火爆的市場，在小火苗不是很旺的時候，突然來了這麼一勺油。但是，這膠州的樓市會和當年即墨那樣，藉著這個利好大漲嗎？我們逐條捋一下。
勢
我們來看一下冰山指數的這張圖：
即墨撤市劃區的時候，島城樓市依然非常火熱。在經歷了瘋狂般的“金九銀十”之後，各大開發商去化率都非常理想，從西海岸到高新區，再到即墨，許多樓盤無房可賣。而撤市劃區的利好兌現且不限購，這些因素都使得即墨成為牛市中的領頭板塊。2018年限是地鐵利好兌現，又是峰會的提升，青島樓市甚至在3月份領漲全國。正式在這種大勢下，撤市劃區的即墨才走出了一路上漲的行情。
“4·18”新政出臺，對於青島樓市影響在6月底顯現了出來。青島平均房價在3年來首次出現了環比負增長。更為關鍵的是，限售讓外地投資客的熱情也已經大大衰退。
天，還沒變，
勢，已不同。
位
即墨最火的是藍谷板塊，這個板塊以鰲山灣群為依託，有灣區就有一個海景房的概念，這對於外地購房者有誘惑力。對於本地的剛需來說，即墨也很佔優勢。有了地鐵之後，交通不是問題，藍谷一線與嶗山之間是東李，東李的房價在諸多知名開發商的炒作下，已經到達了一個相當高的位置。膠州和主城區之間，不但地鐵8號線還未開通，而且他們之間橫著的是高新區。
高新區是青島限價最嚴厲的區域，價格不比膠州高多少，而且還能出現星雨華府這種低價盤。最關鍵的是，高新區大體量樓盤也很多，在2018年下半年也進入了密集加推期，並且還公開搖號銷售。東部的剛需可以沿著11號線很自然的流到硅谷一線，而往北流到高新區就剩下不多了……更別忘了，西海岸和城陽還有很多盤可以承載外溢剛需。
沒有剛需外溢的支撐，僅僅是炒房客，在大勢不好的時候比較麻煩。
量
要分析房價，需要考慮的問題很多。但是最關鍵的一個因素，還是供需比。我們先看一下2017年土拍的情況：
膠州去年的土地供應比整個西海岸多1000多畝，是城陽和高新區的總和。不要忘了，膠州還有不少土地通過股權轉讓方式易主。2018年上半年，膠州的土地供應依舊是全市第一。
有人說，你別看膠州供地多，等新機場建起來，由此帶來的剛需也很可觀。我希望大家注意另一則新聞：
去年11月份，保利、中建東孚、攪動機場聯合中標了5宗地塊。這5宗地塊是膠州市揚州路南、膠黃鐵路東側、北京路北側，面積共249611㎡，約合374畝，可開發體量約74.88萬㎡，起始樓面地價均為1175元/㎡，起拍總價約8.8億元。
該項目是膠州市政府為青島國際機場集團有限公司配建的備勤職工宿舍項目，本次出讓地塊接受聯合體競買。競買人須在競買前與青島國際機場集團有限公司簽訂《合作開發及定向銷售協議》，明確房屋銷售對象及定向銷售價格，簽訂的《合作開發及定向銷售協議》作為網上報名競買的上傳材料。
換句話說，未來機場的員工會和現在中車的員工一樣，以遠遠低於市場價的價格買房。別的剛需？從流亭機場周邊的房價走勢來看，這種物流發達的片區市場認可度比較低。
目前膠州的房價在近郊輔城區裡最低，這是有原因的。榮盛不想把房子賣高價?龍湖願意低價賣毛坯房？碧桂園願意搞什麼微信轉發送夏涼被的活動？開發商不是慈善家，在盛行高週轉的今天，這些都代表了開發商對於樓市的一種判斷。
其實還應該分析一下產業導入，因為對於北上廣深杭來說，房價增長的基礎是優質產業聚集，高收入人群的比例較大。但是在撤市劃區的時候分析這個太掃興，而且即墨也不見得有多好。
膠州撤市劃區對於區域發展來說肯定是利好，許多人的收入也會因此增長。但樓市會不會因為這一字之差呈現去年即墨的走勢？
對此，我不樂觀。
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