這個7月，是合肥“史上最嚴”調控政策的第22個月。
有的拿地超過2年還沒入市，有的樓盤“真火熱”，有的還是“水深火熱”。
今天，合肥7盤有大動作，有的漲價買房，有的打折加推。果然是同一個樓市，不同的結局。
NO.1
5盤集中加推開盤，某盤漲2000元/㎡賣房
進入7月以後，合肥樓市新房開盤的次數多了，二手房過戶排隊人數增加了，純新盤入市的速度加快了。僅今天一天，合肥樓市就有5盤扎堆開盤。
先來看開盤情況：
1、廬陽區地王盤唐寧府今天上午首開，首開5#樓，共52套房源，但可售房源僅48套，備案均價25770元/㎡，裝修費5032.21元/㎡。
唐寧府效果圖
戶型面積統一主打約158㎡的四室兩廳兩衛的精裝躍層，但通過改造之後實得居住面積約200㎡，也就是說首開只需要選合適的樓層即可，不必糾結戶型。
唐寧府整個項目一共只有326套，目標客戶又是純高端改善，對於這類樓盤走的一般是“佛系”路線，慢慢消化。廬陽3萬+地王入市後，2萬+成主場。
如果說唐寧府在廬陽最大的競品可能就是還未入市的國貿天成，前期國貿防風價2.4萬/㎡，預計首開76套躍層，面積約149平米，但目前還沒有備案。如果真的備案價2.4萬/㎡，同為改善躍層，將會和唐寧府直接競爭。
國貿天成沙盤圖
2、高新區金茂灣今天加推7#、10#、12#3棟樓，共228套房源，主力戶型有97㎡、126㎡、145㎡，均價在1.8萬+/㎡。約97㎡的小戶型只有40套，但客戶多不好買，126㎡、145㎡可以正常入手。
金茂灣樓棟圖
與5月的幾次開盤折後價1.6萬+/㎡，本次加推均價來到1.8萬+/㎡，提價近2000元/㎡，拿最小的97㎡來說，同樣面積的一套房時隔2個月再買，約多花了19.4萬。
雖然對比1.6萬的樓面價還是虧的，但是開發商以時間換取利潤，後期漲大於跌。
3、新站區今天也有兩盤加推，一是少荃湖板塊的綠都少荃府。加推25#樓高層，主打戶型約96㎡、100㎡戶型，優惠過後，價格基本在1.3萬+。
綠都少荃府25#樓位置圖
綠都少荃府是新站首個毛坯、精裝分開備案的樓盤，毛坯12129元/㎡，精裝2000元/㎡，關於大家比較關心的精裝部分能否貸款的問題，我特意諮詢了售樓部，工作人員表示他們跟農行合作，精裝部分可以貸款60期(5年)，不用擔心毛坯、精裝分開備案帶來的首付提高問題。
還有一個今天也加推的樓盤是烈山路板塊的華地紫悅府，加推2#樓高層，共76套房，戶型面積約90㎡，104㎡，備案均價15847元/㎡。
華地紫悅府樓棟圖
雖然與之前相比備案均價相比上調1049.2元/㎡。不過，估計開發商自己也知道如果按照1.5萬/㎡的價格來買，絕對走死路，電話諮詢售樓部工作人員也表示，實際成交價格和備案價是不一樣的，會有一定優惠，和之前加推的價格並不會差太多。
如果算上瑤海龍湖天街地鐵小復室的首開，今天一天就有5盤開盤加推，算是一個小高潮。
另外，新濱湖孔雀城今天是最後一天認籌，預計明天加推3.1期洋房，並明確表示上午10：00一次性付款的客戶優先選房，下午2點按揭客戶才能選房。
圖片來自朋友圈截圖
從樓盤的開盤情況基本可以看出合肥市場的軌跡，放在半年前3萬+ 的唐寧府，1.8萬+的金茂灣你會覺得“賣給鬼”，但當下已經逐漸被市場的所認同，價格已經不是唯一的抗性，市場走高的趨勢正在蔓延。
NO.2
合肥樓市再添3大純新盤
除了開盤加推的樓盤，今天肥東、肥西、長豐，各有一純新盤展廳開放，合肥樓市再添3大純新盤。
1、肥東純新盤新城雲樾觀棠，今天上午城市展廳正式開放，現場人氣爆棚。該項目位於店埠鎮新安江路與虎山路交口，佔地73.71畝，規劃為純居住。
新城雲樾觀棠沙盤圖
緊鄰新城吾悅廣場，北邊為長江東路主幹道、南邊為新安江路主幹道，另外，距離地鐵2號線延長線(規劃中)的橋頭集路站僅有幾百米距離，出行方便。
今天我同事在活動現場瞭解到，項目整體規劃為15層，18層和27層分佈的中高層住宅，具體戶型面積還沒有最終確定，但是根據定位面積都不會太大，整體偏剛需，預計開盤時間要到10月份以後。
2、長豐北城辦板塊融僑天越臨展廳開放，項目是融僑在合肥的第七子，昨天晚上剛舉辦產品發佈會。
融僑天越區位圖
該地塊佔地面積151.8875畝，規劃為居住，容積率2.0，建築密度居住≤18%。從臨展廳現場曝光的圖來看，項目共規劃35棟樓，主打建築面積約78-138㎡的精工小高層，從純剛需到改善，都有可以選擇的戶型。
融僑天越規劃圖
繼萬科三盤之後，北城辦板塊再添一主力樓盤，後期還有金地自在城還未入市，預計下半年，北城辦板塊6盤在售+2純新盤的格局完勝碾壓北城其他區域。
3、肥西文一名門森林語，今天上午營銷中心正式開放，從工作人員處瞭解到，項目整體規劃為低密度洋房別墅住區，由16棟洋房+11棟庭院疊墅和沿街商業組成。
文一名門森林語沙盤圖
洋房有101㎡、114㎡、125㎡等戶型，疊墅有123㎡、139㎡、145㎡、162㎡等7種戶型。對於“高層房荒”的肥西樓市來說，影響不大，再加上位於紫蓬山腳地理位置，決定了該盤是純改善樓盤，客戶針對群體為純改善。
NO.3
24大高價盤待上市，2萬+井噴期已來
回首當初，一大波高價拍地、瘋狂搶駐市場的房企，現在都怎麼樣了呢？
統計了一下市區未上市的純新盤，還有24個，其中有20個，樓面價在1萬/㎡以上。而拿地超過一年還沒有入市的項目，就有11個。
合肥市區未上市純新盤一覽
尤其是2016年拿的地，但因受限價等因素的影響，一直沒有入市。比如高新區的皖新朗詩麓院、華邦蜀山別院，廬陽區的國貿天成、瑤海區的保利海上明悅、禹洲瓏玥灣、禹洲郎溪上裡、城建琥珀東華府、安建翰林天築，以及濱湖區的正榮府等。
這類樓盤往往都是高價地王盤，走的是“以時間換空間”路線，等尋求合適的入市時機再入市。但除了瑤海的幾個盤，其餘樓盤的放風價基本是在2萬+。
後期，即便是備案成功順利上市，面對異軍突起的樓市和激烈競爭，大部分樓盤的日子也不會太好過。
還有一些樓盤雖然樓面價不高，但是即便是備案價格不高，也不會好買。
比如說皖投萬科產融中心、啟迪科技城·水木園兩個盤。一是因為區域房源比較少，而且還有部分樓盤不對外銷售，自然
買的機會比較小。二是因為一旦入市價格低，不排除高首付、高要求買房的情況，仍然會把一大堆購房者擋在門外。
NO.4
買房還要不要再等一等？
昨天樓市有個重磅消息，就是合肥市房產局等九部門在房地產大廈召開大會，部署在全市開展“打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動”。打擊樓市四大亂象，包括：價外加價；誇大宣傳；搭配銷售；中介違規。
昨天晚上，我就看到有人在購房群裡討論，說現在市場高首付、全款買房、號頭費等有望被整治，過了這個風頭再買房機會會大一點。
我只能說太天真，整治是好事，但是也需要一個過程，誰也不保證到時候你一定買到房，不要拿自己的命運賭市場的變化。
就目前來看，隨著市場上低價盤的去化以及各種政策影響，高價盤接下來會迎來井噴期，純新盤開始陸續入市。
不過對於房企，賣的火的不在少數，但即便當下樓市日漸回暖，在近2年的虐心調控下，按兵不動的房企也不在少數，就算勉強備案，也有部分依然處在
“有市無價”的水深火熱之中。
對於大部分剛需購房者，可以買的房源，並不會因為新上市樓盤數量的增加而增加，且買且珍惜，珍惜眼下可以入手的。
NO.5丨結 語
如果到現在，觀望的剛需還沒上車，我只能說：
無藥可救。如果到現在，投資客還在瘋狂炒房，那我也只能說：自掘墳墓。樓市的紅利期已過，買、賣都需謹慎。但是不管什麼時候，購房者買房都要搞清楚兩個問題：
1、 買還是不買？答案是一看預算，二看需求。預算夠、有需求，果斷出手。
2、 如何選擇？答案是一選區域，二選品牌。從生活實際出發，選擇一個或幾個區域範圍在這個範圍裡找符合需求和預算的品牌、品質房源就OK。
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