Sam68548936
威海的房價是華北區域關注度比較高的城市，上個月，相信大家的朋友圈都被威海接連頒佈的整頓令刷屏。
面對全國突如其來的調控政策，大家都很好奇2018年房價必大跌是真的嗎？2018威海房價走勢怎樣？這一系列民眾普遍關注的話題，得到了房地產大咖的回應，本期我們有幸請到威海房地產界資深房產投資人劉先生（這裡隱去真實姓名）及三位房產行業的大咖，讓我們來看看他們是對威海房產作何解說的。
威海房地產界資深人士劉先生表示，威海一季度房價上漲確實有些過快，但隨著供求格局的變化，威海房價或在明年中有所回落，但幅度不會“大起大落”。
Q：如何理解這次威海的一系列整頓調控措施？
A：“我想說，房子是千家萬戶的事情，我們可以算出房地產的行業體量有多大，有多重要。”威海房地產行業資深房產人劉先生表示，就普通老百姓的家庭資產而言，大多數家庭，房地產是家庭淨資產的200%。
劉先生深耕威海房地20餘年，對威海房地產具有很強的洞察力，其一些觀點往往被業界廣泛認同。
劉先生就家庭剛需按揭購房舉例：大部分家庭都是幾代人攢錢購房，攢來攢去做了個首付，一套100萬元的房子，淨資產30萬，從銀行借款70萬，這其中的負債率是多少?淨資產和資產總額比例是多大?可想而知。
“房子是拿來住的，這是涉及一個民生的問題。”劉先生稱，要正確理解房地產調控精神，房地產調控，並不是說將房價往死裡打，調控的本意是確保房地產行業持續健康發展。
“威海的房價是華北區域關注度比較高的事情，要理解中央對地方房地產調控的精神。”劉先生稱，每次調控，房價是往上調還是往下調呢?去年，全國整體房價上漲過快，加碼往下壓。
政府要求，房價要在合理區間運行，一個底線，房價不能下跌到一定限度。如果房價下跌過快，這個是要托起來的，但也不能瘋漲，特別去年二季度威海房價確實漲得有些快。
Q：假設沒有這次調控，威海的房價還會繼續上漲嗎？
A：不剎住房價上漲，威海房子會“崩”
如何理解這次威海房地產政策調控呢?房地產大咖均表示，中央對地方這次調控力度之大，是前所未有的。“但我理解這次威海房地產調控是非常及時、非常到位的，如果不及時剎住這種上漲的風氣，我們威海的房子就面臨‘崩破’了。”劉先生表示。
“我理解，我們要的是‘慢牛’，不要‘瘋牛’。如果是‘瘋牛’，什麼樣的行業、產業，都經不起這樣的暴漲。”他說，希望威海房地產行業有一個健康的走勢，價格在合理區間運行的走勢;要理解調控精神，不管是我們的企業，還是我們的媒體，不要過，不要造成恐慌，或者一上漲就欣喜若狂，我們還是理性的看待，這樣才能走的更遠。”
劉先生稱，威海是山東旅遊地產的較早先行者，海南、雲南等省份也都在做旅遊地產，但相對比較成功的還是海南。海南房地產與國內其他地方還有很大的區別，就新房而言，海南全島客戶結構是，80%是島外購房者，房子的用途也是養老度假，而20%的購房者，是本地人或者在本地工作生活的剛需消費群體;而島外其他地方恰恰相反，80%的購房者是當地人或者在當地工作生活的群體，外地人購房佔比僅20%。威海正在打造“精品宜居城市”，房地產走勢也正處在從第一個階段向第二階段轉變發展的時期，將來會有越來越多的購房者會在威海購置養老度假房。
鑑於這樣一種“數據顛倒”情況，對於以後在威海從事房地產開發、銷售的房企及工作人員，都是一個考驗，如果還是按照內地的房地產思維模式，就很難適應。比如項目所在位置的交通是否便利、配套設施是否完善，甚至連戶型結構、面積大小等設計，都有講究和學問，房企和政府，都要圍繞客戶結構定位。
Q：威海房子真實價格在什麼水平，調控政策會持續多久?
A：“威海房價到底多少錢?”
▲威海房價整體走勢和真實價值圖
“我的內地朋友經常會問我，威海房價到底多少錢?”劉先生說，面對這樣問題，他也會蒙圈，“其實威海什麼樣價位的房子都有，低至不足3000元/平方米，高的3萬元/平方米。”
他說，沒調控之前，威海乳山銀灘6層高、不帶電梯的商品房，只賣2800元/平方米，而旁邊南海新區的房子，賣到1.2萬元/平方米，而市區藍灣怡庭豪華裝修的二手房，帶上兩個車位有的已經接近三萬了“大家就蒙了，威海的房子到底多少錢?這個跨度太大，其實，威海多少錢的房子都有。”
“威海房地產調控政策會持續多久?會不會對房地產的價格，產生一個壓制的釋放過程?”對於威海那點事的提問，劉先生回應稱，威海出臺的相關房地產調控政策，從宏觀上講非常科學，將會整頓房產市場上的劣質房地產公司，打擊無良中介公司，規範市場交易手續和程序，將會有效促進威海房地產的健康良性發展。外地人在威海購房，目前來說是不限購的，雖然有限售政策，但是仍然需求相對旺盛，假設不要買多，每人只買一套，但放在整個華北市場，主要是京津冀東三省，省內濟南、淄博、濱州、濰坊、青島等地，這個市場很大了。
威海去年九月一號出臺調控實施細則，這個是一個“狠招”，但還有一些區域不屬於調控範圍，比如榮成主城區，有些地方沒有在調控範圍，像南海新區，還是可以買的。其他部分市縣，比如乳山、臨港等區域，還是在去庫存，還沒有到嚴格的“限購限貸”的地步。但是購房者一定要理性，可以把大開發商入駐的區域作為一個判斷的標準和參考。
威海各區縣市房價(2018-06)
排名
行政區
均價(元/㎡)
環比
1
環翠區
10,726
+5.96%
2
榮成市
6,479
+3.60%
3
乳山市
4,094
-1.31%
4
文登區
5,889
+8.26%
下面我們就來看一看威海各個區縣房市的均價吧，我們列出了最能反映市場行情的二手房交易情況。
區位：威海市中心區域
平均單價：11503元/㎡
區域介紹：環翠區，威海市中心，市政府所在地，集中了威海市主要的商圈、人口、教育、醫療，公共交通，城際交通資源。擁有威海最大的公園和最長的優質海岸線，生活交通便利，威海本地人聚集地，擁有全市最美麗的濱海風光，幾乎來威海的遊客都會到環翠區，是度假、養生、商旅、休閒的主要選擇。
區位：威海市區南部
平均單價：11699元/㎡
區域介紹：經區區劃非常簡單，三個街道辦事處（皇冠、鳳林、西苑，為經區主城區）和三個鄉鎮政府（迫於、崮山、橋頭），經區目前是城市副中心之一，擁有威海汽車站、（火）動車總站，公共汽車總站（即將投入運營）、威海港等交通樞紐，威海汽車站從東城路搬遷至蒿泊的十幾年裡，經區的發展加速，目前已經有九龍城、豪業聖迪、、長峰、豐禾等商圈綜合體，人口和工商業較為密集，學校辦學水平也不斷提高。是眾多三市（榮成，文登，乳山）剛需定居威海的首選地，也有大量的外來務工人員聚居。
區位：威海城區西、北向、西向面海
平均單價：10795元/㎡
區域介紹：高區，威海冬季風最大的區域，威海市第一個開發區，人口、產業集中，GDP比重高，以世昌大道西段和文化路為主幹道，氣候宜人，環境優美，個人認為是威海宜居指數最高的區域。區內有山大、哈工大兩所985的威海校區，金海灣、國際海水浴場、小石島等知名旅遊觀光地，為早期外來務工人員的首選聚居地，中小學生源中外來人口比重高。商圈規模較為分散，有明顯的季節性的特點，冬天人流量較少。
區位：威海最東部
平均單價：6100元/㎡
區域介紹：榮成，中國大陸沿海最東邊的城市，中國海上最早看到日出的城市，距離日韓最近的城市，山東GDP強縣之一，以漁業、旅遊業、食品加工和進出口出名。榮成擁有著北、東、南三面向海的優勢，環境和空氣質量略優於威海市區，人口密度低，空氣溼度相對較大一點。有高鐵始發站，距離機場是區縣裡最近的，目前是移居威海人群除威海市區以外，最受關注的區域。民風淳樸，物價適中，交通生活便利，配套成熟，房價也跟隨三四線的行情，去年和今年分別上漲了兩波，但仍是原威海三縣最有潛力的一個區域。
區位：威海中部
平均單價：5833元/㎡
區域介紹：文登區，位於威海中部，原為縣級文登市，市區位於內陸，不沿海。目前市區人口處於外流狀態，地產行業發展處於邊緣態勢，劃區之後由於財政抽血，市政建設對比榮成較為落後，原屬文登的南邊沿海的鄉鎮，現已劃歸南海新區，為重點發展的海洋新區，房地產體量大，備受省內外地養老、休閒、度假人群歡迎。
區位：威海西南部
平均單價：4209元/㎡
區域介紹：乳山市，位於威海最遠的西南方向，毗鄰煙臺，是威海經濟發展較為靠後的縣區，市區的房地產開發處於平緩的增長階段，配套較為成熟一些。在早期，十年前乳山銀灘房地產開發馳名全國，也因為一些開發出現的問題臭名昭著，房地產體量大，因整體質量較差，配套不齊，生活不便，夏天潮溼備受唾棄，目前仍有一些外地人群在此養老定居。
小編表示看完威海省各個市縣的房價之後，幼小的心靈受到了深深的打擊。接下來，我們在分析分析，威海省這兩年的房價發展趨勢。
2018年始來，各地房地產市場似乎很給面子，總算穩定下來，有些省市甚至已經有一部分的放鬆調控政策。畢竟房地產業作為眾多地區政府的主要經濟與稅收來源之一，不能把房地產壓得“太死”，而且滿足剛需，優惠民生也是政府工作的主要重心之一。威海房產經歷了2016年的上升，2017年的暴漲，2018年的穩定，目前各市縣房價已經穩定在一個價格區間上。
2018年是“求穩”的一年，中央希望對房地產健康平穩發展的長效機制能儘快建立完善，而房地產稅在2018年以後才可能完成立法。但是對於政府來說，這兩項工作的難度尤其之高，雖然房地產稅曾在部分地區進行過試點，較為順利，但是房地產稅的相關政策仍與某些已經出臺的政策相矛盾，需要多加“調和”。
威海地區最具影響力的樓市自媒體
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威海那點事
買房最關鍵的就是看地段，地段好的房子不僅交通便利，配套完善，日後的升 值空間也非常可觀，買房子對於很多人來說是一輩子的大事所以買之前都得要“三思而後行”。那麼威海什麼樣的地段才算好房子呢？ 
威海高區和環翠區都類似於好環境的老城區，該區域房價水平中等，大多數人都能負擔得起，生活配套完善，交通便利，學校等教育方面通常比較完備，非常適合居住。威海下設兩市市兩區區，文登榮成乳山房價均較為“親民”，而且交通發達，各種交通工具均有站點，居住環境好，但交通成本較高，適合對於距離要求不高的職業者購買。
威海對閒置住宅用地加強管理，實行“限售”，對非政府原因閒置滿1年不滿2年的，按規定收取土地閒置費；閒置超過2年的，依法收回土地使用權。現在的威海樓市，有一些亂象依然讓眾多購房者深惡痛絕：捆綁銷售，如果你要買房，就必須綁定地下室和車位；開發商捂盤惜售，明明有房子就是不賣；還有人炒賣房號，無形增加購房者中間成本。
或許現在的你， 買不起大的房子，但是不要灰心，因為這個世界上，還有很多人跟你一樣，也買不起！
威海那點事兒
這要看你是在威海工作或養老定居了。工作在威海，當然為了方便還是在威海市買房。如果屬於養老定居，那我勸你還是在榮成市買房比較好。因為榮成市安靜清潔，衛生環境不比威海差。榮成人熱情淳樸，包容性很強。特別是榮成市的房價比威海市便宜很多。最好還是親自考察一下再決定。
雲海靜觀
威海將來要向東向南發展，現在看最好的位置是經區，最好是車站附近
幸福人生WWW
多謝邀請！沒有去過威海，很遺憾這個問題我回答不了！
裡美1
威海目前發展潛力比較大，房價也不是太高。如果偏工作和生活便利性的話，可以考慮經區周邊。如果考慮商業投資性，也可以在中心地段選擇。市區剛需盤不太多，選擇空間不大！
威海報道
我喜歡威海市(威海公園)旁邊的房子，就是太貴了一萬多一平米房價，環境特別好，生活也方便，真正的海景房。
ZAM936
經區必須的
比目魚221220922
這個主要看你是什麼需求了，我覺得大的開發商蓋的樓比較好
LENGBING90332
威海城區最合適，知道大潤發以北文化路小商品以東，戚東夼以西，其它位置都是浮雲，經區目前就是個垃圾場，什麼東西都放在經區，想呼吸廢氣就去經區，再加上威海工資低留不住人，看似樓很多賣的很火，實則孤零零的，高區發展不起來，安靜是安靜但是不方便
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