2018上半年中國房地產企業運營收入排行榜

內房企Top10門檻高達18億

住房租賃融資寬鬆助推長租公寓發展

資本登陸為聯合辦公輸資造血

房企攜手電商實現資源互補

榜 單 解 讀

01

入榜門檻：內房企Top10門檻高達18.4億

2018年上半年，內房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為18.4億元和4.3億元，內房企的運營收入Top10門檻比外資房企高出了14.1億元。此外內房企運營收入Top20入榜門檻為9.7億元，甚至超出了外資房企Top10的運營收入門檻5.4億元。可以看出，與穩中求勝的外資房企相比，內房企的商業拓展速度更為迅猛，未來隨著內房企的商業擴張進一步加速，兩者之間的差距還會繼續擴大。

02

收入結構：租金收入仍為主要來源

總體而言，內房企以及外資企業中，租金收入都佔據到了運營收入較大比例，其中內房企該比例達80.2%，而外資房企則為86.2%。

大多數的企業都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運營收入以酒店運營為主。例如中國金茂、碧桂園等房企。此外，近年來，多數企業都加大了長租公寓的佈局力度，未來租金中長租公寓的貢獻佔比將持續增大。如龍湖集團的冠寓，截至5月底已經進入28個城市，開業超過2萬間，給企業帶來了一定得收益，且龍湖計劃2020年長租公寓租金超30億元，租金佔比預計將達約30%。

03

住房租賃融資寬鬆助推長租公寓規模發展

2018年房地產企業融資環境在持續收緊，境內融資受限重重，企業中止發債的現象也不斷出現，6月底國家發改委、財政部聯合印發《關於完善市場約束機制 嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》，規範企業舉債有關資質要求和資金投向，房地產企業境外發債主要用於償還到期債務，進一步限制了企業融資渠道。但值得注意的是，2018年4月證監會、住房城鄉建設部聯合發佈了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，其中明確提出鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化；並對住房租賃資產證券化設綠色通道，試點REITs。

在傳統融資渠道受阻，租賃融資春風的背景下，2018年上半年房企參與住房租賃資產證券化熱情大漲，發行規模也不斷突破。2017年底，招商蛇口全國首單儲架式長租公寓CMBS成功獲批，儲架規模達60億，為歷年長租公寓類資產證券化最高額度。碧桂園的租賃住房一號資產支持專項計劃也於2018年2月獲得通過，規模創新高達百億，並於4月27日完成首期發行，從獲批至發行歷時僅為84天。

不僅是資產證券化，上半年租賃專項債券發行也較多，如龍湖、首創、富力、萬科等都搶先發行了住房租賃的專項債券，此外還有不少房企則採用中票、銀行合作等方式擴大布局長租公寓業務。以龍湖為例，2018年4月龍湖就發行了首期30億元專項債券，6月又與新加坡政府投資公司合作成立了10億美元長租基金。通過不斷擴充融資渠道，為長租公寓的規模發展帶來了必要的資金支持。

04

資本登陸或將為聯合辦公輸資造血

除了租賃業務，房企在聯合辦公領域的發展也有所突破，上市之路或將打通，進一步擴大業務規模。2018年6月20日，SOHO中國董事長潘石屹表示，旗下聯合辦公業務SOHO 3Q計劃於明年實現分拆上市。通過聯合辦公業務上市，SOHO 3Q將進一步獲得資本市場的支持，從而迎來規模的新一輪增長。除SOHO 3Q外，優客工場毛大慶也曾表示，優客工場可能於今年或明年初實現上市計劃。SOHO 3Q與優客工場的分拆上市，將會為其他佈局聯合辦公的房企樹立榜樣，預計未來會有越來越多的聯合辦公品牌將資本登陸計劃提上日程。

此外，房企與聯合辦公品牌攜手合作，也是聯合辦公業務擴張的捷徑。如2018年1月綠地集團就聯合了WE+酷窩品牌，在西北六省區推動傳統寫字樓與聯合辦公、共享經濟的融合。2018年4月，碧桂園也與方糖小鎮合作了首個聯合辦公項目——碧桂園方糖小鎮普陀科技中心社區，並正式簽約落地。房企與聯合辦公品牌合作，不僅可以依託其豐富的運營經驗，減少運營成本；同時也能憑藉自身豐富優質的物業基礎，從而實現快速佈局，創造新的利潤增長點。

05

房企攜手電商實現資源互補

2018年上半年，在傳統商業領域，房企與電商、零售商的合作也十分密集。一方面，房企的全國化佈局和豐富的項目資源能夠滿足電商快速佈局布點的需求；另一方面，電商、零售商的加入，也能夠滿足提升房地產項目的溢價。

以蘇寧集團為例，2018年蘇寧計劃新開5000家互聯網門店；三年內實現15000家，2000多萬平方商業實體。在此目標下，蘇寧2018年積極與房企合作，以快速拓展線下版圖。自2017年底蘇寧與萬達、融創中國等擁有豐富商業、住宅等零售網絡資源的企業開展戰略合作後，2018年又分別與碧桂園、金科、恆大等企業進行了合作。

2018年6月，蘇寧控股集團旗下蘇寧易購與恆大地產簽署協議，雙方擬共同出資200億元，設立深圳市恆寧商業發展有限公司。據悉該公司的主營業務僅從事蘇寧易購廣場的開發和運營，所有投資方向須為以開設蘇寧易購廣場為目的。此次蘇寧與恆大的合作，不僅能夠降低建設成本，加快廣場的建設；此外憑藉蘇寧成熟的運營經驗也能夠保障廣場的運作與回報。未來隨著蘇寧易購廣場的運營成熟，其還可以運用輕資產的方式，如成熟物業的資產證券化、小股操盤等盤活資本，並使蘇寧易購廣場得以快速複製，擴大品牌影響，早日實現其線下的商業版圖。

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