昨天，看到上海發佈的一條消息，上海市上調最低工資標準，上海市民15項待遇相應調整。
真是喜大普奔，乍一看這消息，還以為上海市民離買房又近了一步呢。但仔細一看，月最低工資標準從2300元調整到2420元，增加120元；小時最低工資標準從20元調整到21元。真是欲哭無淚，上調上調，工資小步走，生活成本甩開膀子跑。
最低工資標準，是保障勞動者本人及贍養家人的基本生活需求。可是在上海等一線城市，最低工資只夠付個房租，甚至連房租都付不起。
據統計，在上海市租一間臥室，高的區域月租普遍在七八千，最低的區域也在1000左右，但那基本是地鐵未到、配套全無的區域了。以這水平，拿最低工資的人，只能到遠郊居住，勉強解決自己一個人基本的吃住需求。
如果你以為這只是很少的部分人，那就錯了。上海公佈的平均月薪在6504元。有機構基於約16萬樣本分析得出，月薪在4500以下的佔比高達30%，其中半數在2000-3000元；月薪高於10000的只有22%左右。也就是說，上海約有三分之一的人只能居住在最偏遠的地方，不進行基本生活需求之外的消費，才能勉強在上海維生。
所以，別看上海市各種發展租賃、規範市場的政策與口號，但這三分之一低收入人群的現實要求，上海不但仍舊要努力提供廉租房、公租房，還要容忍群租房等低端租賃市場，畢竟有需求就有供給。
可見，上海市房屋租賃市場將是兩條路發展的，一是上面提到的低端租賃市場，月薪4500以下只能選擇這種房，大部分月薪4500-6000的人應該也會很青睞。但這類租賃市場，並不是我們投資的好去處。
另一條路就是以長租公寓為代表的高端租賃市場，長租公寓比同區域同品質的房源租金會高出一截，但它也提供了更多的增值服務，比如衛生管理、公共生活空間等。目前，雖然中介租房還佔主流，但長租公寓正在快速崛起，開發商、地產服務商、酒店集團、互聯網創業機構爭相入場，各有特色。
為什麼說長租公寓將是租賃市場的主流呢？首要原因就是管理規範，入住方便。有過租房體驗的朋友應該都有噩夢，通過中介或二房東租房，經常遭遇業主毀約，房間設備毀壞，等等問題。長租公寓，運營機構一方面提高了服務水平，另一方面政府監管、租戶維權也更方便。同時，長租公寓機構不僅僅靠租金盈利，它們通過融資、社群運營、互聯網金融等手段增加了收入。
中介等租賃渠道，如果把服務提高到長租公寓的水平，成本必然比長租公寓機構更高，即要相應提高租金，則其價格優勢不再。最終要麼出局，要麼向機構化轉型。
長租公寓市場，也會二次分化，目前這種特徵已經很鮮明。如源淶國際、青年匯等高端公寓，自如、青客等中端公寓。整體來看，高端公寓一般是集中式運營，整棟拿樓，配備公共空間、社交平臺等，在上海，月薪低於2萬的不是很適合租賃。中低端長租公寓則是分散式拿房，經營機構類似於“二房東”的身份。
我們投資房產，如果是通過機構包樓，後期資管則可考慮高端長租公寓，租金回報更高。否則就考慮那種容易出租的資產，後期不論是交給中低端長租公寓機構，還是通過中介出租，我們的議價權都要強的多。
來源：美房網上海站 / Wechat：meifang-sh
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