中國租賃住宅金融形勢系列論壇深圳站落幕！克而瑞發佈《 2018 全國租賃住宅半年報》、《深圳租賃市場報告及榜單》。
7 月 25 日，由克而瑞主辦的「中國租賃住宅金融形勢系列論壇」走進了深圳這一租賃市場如火如荼發展的熱點城市。
克而瑞作為行業領先的第三方研究機構，在現場發佈了《 2018 全國租賃住宅半年報》，克而瑞深圳機構通過對租賃市場主要參與方的大量監測與深度分析，首次推出了《深圳租賃市場報告及榜單》。
來自深圳及周邊的近 200 餘位租賃領域的企業代表、行業人士等齊聚現場，作為華南區域長租公寓領頭羊的招商蛇口、金地商置、窩趣根據企業實踐經驗與洞察帶來了眾多精彩、獨到的觀點，並與與會觀眾進行了熱烈互動。我們第一時間將這些乾貨整理出來，與大家一起分享，希望能給各位讀者或相關從業人士帶來一些啟發。
克而瑞深圳機構總經理陳洪海：《深圳租賃市場報告及榜單》
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深圳是一個在資源、產業和人才方面高度聚集的城市，人口吸附能力的不斷增強使得深圳租賃需求市場具有很大的發展前景。
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克而瑞深圳機構總經理陳洪海先生隆重發布《深圳租賃市場及榜單》，從宏觀環境、發展現狀和未來、客戶畫像詳細剖析了深圳租賃市場，並對深圳 2018 年上半年房企長租公寓已拓房源榜單和運營商集中式已開房源榜單進行深入解讀。
▷ 深圳人口吸附能力不斷加強、新房限購政策、寬鬆的人才引進政策、人才和保障性住房供應量的增加以及租賃和人才保障房用地供應的增加，都促進了深圳住房租賃市場規模的進一步擴大。
▷ 整體市場供應收窄，導致部分住房需求進入租賃市場；限購政策仍然嚴控，租賃扶持政策的持續加碼，市場上部分住宅實行「先租再議售」策略同時銀行為租賃市場開通金融通道，多個房企設立租賃品牌以作長期運營準備，深圳多家房企的多個項目轉長租。
▷ 長租市場競爭力度加碼，各知名開發商競相提高市場份額，住宅轉公寓是當前的主要渠道之一；招商蛇口暫行領先，但各開發商都有計劃再進一步擴大規模。以青年人為核心，各運營商拼格調、拼配套、拼服務、拼興趣、隱性拼價格等，不斷通過自身差異化價值進行圈客。
▷ 白領階層與高級產業工人、個體精英戶有穩定收入，願意為了其租房需求支付更多租金，為長租公寓主要客群。通過對各類客戶的產品需求敏感點進行具體分析發現大部分客戶對於租金價格比較關注，其次是通勤便利度和時間，由於租賃群體自有的「成長性」以及人才引進長效機制，深圳的租賃客戶結構處於動態變化中，各個方向都往中端市場集中。
▷ 2018上半年深圳租賃市場兩大榜單：
招商公寓發展有限公司副總經理張敏：《如何做好長租公寓現金流管理》
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管理現金流，核心就是怎麼樣提高收入，怎麼樣降低運營成本。
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招商公寓發展有限公司張敏先生針對長租公寓行業發展進行解析，如何把市場做成一個比較完整的生態圈，從融資開始、到投資、到建設、到專業的運營管理，最終到資本市場的退出。只有這個鏈條打通了，每個環節有專業的機構、專業的市場出現之後，才能真正意義上說我們長租公寓市場是趨於穩定、趨於成熟。
▷ 現金流，在財務上有很多概念，今天主要是介紹經營性現金流，也就是租金收入減運營成本這一塊。對於租賃改造投資來說，經營好現金流，可以縮短投資回收期，提高投資回報。對資產投資來說，可以提高回報PE，使資產升值。
▷ 長租公寓運營的收入分兩部分，一個是租金收入，一個是其他經營收入。目前招商收入中租金佔99%。當公寓做到一定量的時候，會有其他增值服務收入。相應的增值收入，會伴隨著服務成本提高，就目前來說，這一塊邊際效益來看，不是遞增的關係，它是遞減的關係。所以我們談到服務質量、服務水平、服務品類，我們都選擇客戶最需要的服務去提供。
▷ 對於新租量和續約率，我們在管理項目的時候也會有一個誤區，就是續約率越高越好，因為這樣帶來獲客成本和銷售成本會降下來，但是92%-93%的出租率是最理想的，那這時候價格和出租率帶來的整體效率是處於平衡狀態。出租率低於90%，那你的經營管理一定存在問題。但如果你的出租率達到99%、98%的水平，那麼你的價格一定會便宜於市場，就是價格還有上升空間。
▷ 運營成本主要是人力成本、能源成本、維修成本。講到成本，公寓運營一般會引入一個重要的參考，也就是成本運營效率，服務公寓能做到65%-70%，長租公寓會做到85%-92%之間。其中控制人力成本的關鍵要素有合理優化崗位設置、公共區域的動線安排、一崗多能的培訓機制、智能化的運用；能源成本則是通過節能環保意識宣傳、能耗監控、能耗管理來控制；維修成本可以通過維修隊伍專業化、點與面的關係、系統平臺的應用和專業維修平臺公司控制，從而帶來最終效益更大化的目標。
▷ 招商蛇口的品牌願景是中國中長租公寓領導品牌。重點聚焦一二線城市高成長型公寓市場，覆蓋城市多層租房人群，不會做散點城市佈局，為城市中堅人才的品質生活提供「全週期」解決方案。
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窩趣深圳分公司總經理鄺允華：《公寓全鏈條運營管理邏輯》
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公寓行業不會是幾個寡頭壟斷的行業，大有大的玩法，小有小的生存之道，未來將會形成一種共生共榮的局面，保持自身核心競爭力是關鍵。
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窩趣深圳分公司總經理鄺允華先生髮表了《公寓全鏈條運營管理邏輯》的主題演講，結合窩趣自身實踐，圍繞公寓全鏈條運營管理的核心環節和體系進行了精彩的分享，表明了窩趣做好行業價值賦能者的決心。
▷ 公寓三個關鍵點：地/房、金融、運營三個方面相互依存，通過金融手段支持獲取房源，通過運營實現客戶滿意和資金退出。
▷ 基於租賃消費模式的升級、市場競爭加劇、經營難度加大以及經營所有權分離，窩趣通過實踐不斷提高運營效率，提高盈利水平，將自己打造成一個的專業化運營商，特別注重品牌影響力的提高和運營管控能力提升，建立起一個透明的平臺，實現體系共享。
▷ 運營管理不只是「帶出租職能」的物業管理，服務屬性更為突出。好的運營公司應該更向前端延伸，不僅是參與產品、服務的設計，同時更應該研究消費者，前探到項目定位。隨著品牌公寓單個項目的不斷擴大，物業管理儼然成了公寓管理的一部分。
▷ 公寓行業最終仍是投資邏輯，市場是多樣化的，應該有更多的細分才能獲得更好的回報，而服務和品牌是獲得溢價的有效手段。公寓提供的應該是生活方式，而不再僅僅是居住空間，客戶體驗是全方位的，包括品牌、軟硬產品、規範性、社交和互動、生活配套等等更加細節的管理。
▷ 項目定位、籌建管理、經營管理構成全鏈條管理-項目運營3大核心環節，而全鏈條管理的6大體系分別是：產品研發體系、籌建支持體系、人才培養體系、運營STEP管理體系、IT系統支持體系，會員管理/銷售體系，6大體系形成一個相互配合的閉環。
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金地商置火花投資助理總經理劉雯：《社群化長租公寓如何改變都市人群生活方式》
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全品類發展與客戶聯動， 火花業務是地產多元化時代的戰略選擇。
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金地商置火花投資助理總經理劉雯女士從社群化長租公寓以及都市人群生活方式的維度分享了金地商置在長租公寓領域的戰略選擇。
▷ 在深圳大概有2000萬居住人口，有將近一半的人都居住在城中村。在未來五年內規劃要有20個城中村的拆改，滿足50萬人的居住需求。因此有很多的品牌，包括萬科的萬村計劃，還有早期的深業檸檬公寓等等品牌開發商都已經進駐到城中村裡面。一方面，大家能夠直觀看到對城中村外立面，包括產品進行升級改造，而更深層次是這些品牌對整體街道環境的治理，以及安全的治理，讓整個村的環境變得更加美好而去做努力。
▷ 金地商置是金地在香港獨立上市的做商業地產獨立運作的公司，主要業務包括城市綜合體、寫字樓，2015年成立全資子公司獨立運作長租公寓和聯合辦公這兩個業務板塊，這個公司就是火花。火花目前已經佈局了深圳、上海、杭州、成都等一線城市，未來也會佈局到金地集團所在的主要一線、準一線，還有重點的二線城市。深挖住戶需求，打造標準化＋個性化主題產品，匹配不同人群不同需求。
▷ 美目前運營的公寓產品裡面，90%的客戶都是青年人，同時消費群休年輕化，消費觀念發生轉變，不再需要物質文明，更多是需要心理上、精神上的歸屬。
▷ 針對現在的消費市場，要採取相應的服務創新：1. 細分產品，打造全生命週期長租公寓產品；2. 智能化貼心服務，打造全方位智能硬件管理系統和智能軟件；3. 人性化配套，打造人性化智能便捷杜區；4. 人情味社群運營，特色服務杜區自治，充分發掘客群個性資源。
易居克而瑞副總裁張兆娟：《2018全國租賃住宅半年報》
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租賃市場從藍海走進紅海，無論拿錢也罷，還是銀行授信，都是頭部集中。
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現場，易居克而瑞副總裁張兆娟女士發佈了《 2018 全國租賃住宅半年報》，對上半年全國租賃行業與市場發展做了深入解讀。
▷ 從政策整體上來看，具有連續性、穩定性的特點。加快建立長效機制，從宏觀指導逐漸向微觀深入，這主要體現在政策深化與人才落戶兩個方面。
▷ 多地集中投放租賃用地，總量超367萬方，上海供應量佔1/2；上半年，自如首次以房租分期為底層資產，成功發行第二筆ABS。行業擴張期，資本湧入，各方競爭加劇，運營商已經出現淘汰的趨勢。
▷ 這個市場剛開始就從藍海進入紅海了，競爭還是比較激烈的。未來克而瑞希望做長租公寓的大數據，並推出一些新產品。今天是一個小型的高層論壇，未來會有小型的發佈、論壇等。接下來，克而瑞還會走進廣州、杭州、南京、武漢等城市。
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中國租賃住宅金融形勢系列論壇
第三站
8月9日·杭州專場
不見不散
克而瑞：中國房地產大數據應用服務商，十餘年淬鍊，從行業數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環構建，細分領域諮詢服務，縱向產業鏈整合能手，服務於TOP100強中90%的房地產企業。作為中國房地產大數據應用服務商，克而瑞在大數據應用上，同時具備深度與廣度的特色，遠遠走在行業前列。克而瑞成立於2006年，在房地產大數據領域深耕十載，建立起房地產數據庫系統“CRIC”。依託強大的專業研究力量和諮詢顧問團隊為政府、企業和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。通過這兩塊業務，為克而瑞積累了大量讓同行青睞的行業數據。同時克而瑞積極進行縱向產業鏈的延展整合：通過“築想科技”搭建了中國建築建材產業鏈SAAS服務，為房企設計部、採購部、設計機構及上下游企業提供專業服務；通過“中房研協”發佈的中國地產企業測評榜，更是成為業內、社會公認的權威榜單。克而瑞也因為這兩塊業務，分別在建築建材數據領域、企業數據領域，建立起了龐大數據資源，大數據的廣度由此延展開來。
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