Part1：開封的洋房分佈圖
開封的洋房，大致分佈在三大區域。
第一區域在環開封西湖區域。包括有鄭開橄欖城，海馬公館，綠城桃李春風，西湖印象，中南樾府，富力灣（推測有洋房產品）等。
第二區域在鄭開大道自貿區軸線和復興大道軸線。包括有恆大文旅城，恆大未來城，北大未名府，望京，西湖灣，碧桂園國控保利城，康橋九溪郡，聖樺城等。
第三區域在古城片區，主要圍繞在環龍亭湖和環陽光湖區域。包括有御龍灣，迪臣龍亭湖1號（規劃），建業泰和府（擬規劃），陽光湖古城區3#-1地塊（擬規劃），藍城艮嶽地塊-古城區GC03-02街坊（擬規劃）。
Part2：開封的洋房區域價格特徵
環開封西湖區域的洋房，目前以毛坯為主，均價為開封洋房價格第一梯隊，一樓均價2.2萬元/㎡起，標準層均價1.4萬元/㎡，購置成本在180萬/套（標準層）— 450萬/套（1樓）之間。
自貿區軸線和復興大道軸線區域的洋房，毛坯精裝兩兩開，精裝洋房均價1.25-1.35萬/㎡，毛坯洋房均價在0.9-1.1萬/㎡。
古城片區洋房目前在售洋房均價0.95萬/㎡，未來預計入市項目以精裝為主，預估售價超2萬元/㎡。
注：以上數據僅為選取多個項目的均價，不含區域內特例項目。
Part3：新老區域爭鋒，誰是洋房的最好選擇
從區域和價格兩個角度進行綜合分析，初步結論如下：
1、得力於開封西湖的生態資源和西湖商圈的形成，未來的區域中心已在此定格，城市中心亦在向此區域轉移。這一區域雲集了開封最好的生活配套，無論是購物、餐飲、娛樂、醫療、教育等，這是掌握未來開封新區發展命脈的核心所在，也是撬動城市發展的重要版塊，資源彙集寸土寸金，所帶來的聚集效應，不僅令土地價值大幅度抬升，更令居住其間的個人價值得到最大程度彰顯。
2、古城區的未來在於土地資源稀缺，13平方公里宋文化主題公園，古城區的文旅+高端居住的價值已然朝夕可見。然而，對於這個區域的房票，非頂級客群不足以涉獵。尤其是在建業、藍城艮嶽、陽光湖地塊等規劃公佈以後，超越洋房的產品也會接連出現。但古城區的未來，你需要等待，至於時間，沒有人能給出答案。
綜上所述，在開封當下的洋房市場中，洋房亦有高下。從主流洋房項目雲集開封西湖，亦可判斷出它的價值。因為，開封西湖和古城區一樣稀缺，體現在以下幾個方面：
9000畝開封西湖風景區，其中水域面積6000畝，相當於杭州西湖的2/3，龍亭湖水域面積的9倍。除此之外，開封西湖打造的開放式休閒公園，包含扇幕噴泉，環形跑道，園林古建等。開封西湖從規劃到注水，到如今初步形成規模，已然過去六七年的光景，再建一個諸如開封西湖，難度可想而知。
寸土寸金的開封西湖，土地價格已是開封第一段位，土地成本也將對區域內產品形成有效的提升。可以說，開封西湖區域，如今不僅僅是在挑購房者，更是再挑開發商。
*鄭開橄欖城6期香頌樣板間主臥衣帽間實景圖
Part4：開封洋房的置業觀
每一個選擇洋房的人，都有自己的置業觀。
品牌房企效應，區位與商圈價值，迴歸生活品質，彙集城市資源，物業服務等5個關鍵因素，或許都會成為你買洋房的考慮點。但更現實的似乎是：追求面積空間改善的需求之外，更在意的是面貌與面子的改善。因為：他們現在或以前住的房子實在是太破舊，或者物業太不能忍受，或者環境實在是對不起地位。
如果我們按客群年齡劃分，30+的路邊，40+的在湖邊，40+的優秀者在湖邊的別墅或者未來更稀缺的古城區。從當下的購房主力和社會責任劃分，我們把買房的重任還是交給男人比較好。於是，我們從就從男人的角度來分析。具體來說：
30+的男人經歷了加班改變人生（特定因素除外）之後，終於步入了購買洋房的階層。此刻他的責任，重心在於養家，為一家人的吃喝拉撒進行買單。這個時候的洋房購置觀並不在於享受，而在於性價比對位。他們並不是特別在乎，他所居住的地段，遠離主城繁華，也不是特別在乎停車需要找車位，上班需要早起20分鐘。對於他們來講，價格仍是第一考慮點。對於他們來說，“貧窮”依然在限制他們的購買力。所以，對於他們來講，目前洋房最好的購置區域在開封的復興大道軸線。
相比起來30+的男人，40+的男人基本處於人生中的巔峰年紀。他們的人生，在這一階段，家庭角色關係在減少，以夫妻和母子父子關係為家庭的主要結構，家庭消費的高峰期已然度過。人生也已初步完成積蓄，這個時候，當以洋房犒賞人生。對於要求生活品質極高的人來說，洋房生活只是滿足其需求的基本點，只有“離塵不離城”的生活態度，才能喚醒他們對洋房產生的認同感、歸屬感和安全感。因而，兼具“城市”和“洋房”兩種生活形態的城市洋房，必定成為開封洋房置業的主流趨勢。而這個區域莫過於開封西湖。
*鄭開橄欖城6期香頌樣板間實景圖
Part5：開封西湖區域的洋房分析
開封西湖區域主流洋房項目有3個：
背靠千畝大盤，生活配套成熟的鄭開橄欖城6期香頌；
以時間換價值，慢開發的海馬公館；
依靠綠城的全國品牌和宋總的個人魅力，合作開發的綠城桃李春風。
對於這三個項目來說，皆隸屬於開封西湖版塊。其中以鄭開橄欖城首當其衝，隨後是海馬公館，最後壓軸的是綠城桃李春風。從擇址的角度上來說，非核心土地不造洋房，開封西湖版塊，注水之後已經接近五年。其版塊在在城市格局中具有一定政治、經濟與商業地位，土地更為臻貴。依託於開封西湖的環境，讓業主體驗美好的洋房生活，這是3家開發商共同擇址的意義。
他們共同為開封的洋房定調，城市洋房依然是開封當下置業洋房的首選。對於部分開發商來說，選擇遠離主城繁華地帶，選定城郊區，以自然環境換取洋房的詩意棲居夢，在開封這座城市實現難度頗大，一是受限於開封發展的城市框架，二是受限於開封的生態環境。對於業主來講，還要花費大量的時間在交通上，反而讓業主更添忙亂，無法體會洋房生活的美好，這類洋房的選址弊端逐漸暴露，已為購房者所詬病。
*鄭開橄欖城6期香頌樣板間實景圖
我理解的城市洋房，它由城心土地、生態資源、高端圈層 3項價值指標構成。
我理解開封市場洋房的未來，是不斷的向成熟中心地段靠攏。
具體來說，中心地段作為城市發展最早的區域，往往是掌握城市發展命脈的核心所在。鄭開橄欖城項目，作為環開封西湖區域的千畝大盤之一，屹立於開封西湖核心位置，暢享樂享茂，萬達等大型商業綜合體匯聚的開封西湖商圈，生活醇熟度高，已被越來越多的購房者認同。相比起來鄭開橄欖城，海馬公館和綠城桃李春風，地處於東京大道沿線，就區域內城市配套來說，顯得不夠成熟。如果你喜歡靜謐多過繁華，可以考慮海馬公館和桃李春風。如果你喜歡繁華多過靜謐，鄭開橄欖城是首選。
從生態價值上來說，尤其是在開封西湖和銀沙灘呈現之後，很多到訪西湖的開封人直接將房源鎖定在鄭開橄欖城。這背後的原因亦是對於開封西湖規劃的理解，對於購房者來說，眼前呈現的價值更為重要。畢竟在這個區域，5公里慢跑道、3000平銀沙灘的休閒公園旁，上好的居住風水，都是購房者樂得看見的。
從高端圈層上來說，作為開封新區的追隨者和城市紅利獲益者，2010年-2015年，他們置業的樓盤多在開元華庭（金池名郡），建業森林半島，鄭開橄欖城，東方今典等。2016年至今，他們置業的樓盤多在鄭開橄欖城（茉莉公館），海馬公館，綠城桃李春風，恆大帝景，鄭開碧桂園，楓華西湖灣等。可以說，近十年間，圍繞著開封西湖區域，一直在流入開封的高端圈層，而作為千畝大盤的鄭開橄欖城，一直名列這個榜單。從6期香頌來說，以成品房理念打造高層產品，亦保證了6期香頌的客群純粹性。
*鄭開橄欖城6期香頌項目示意圖
對於鄭開橄欖城6期香頌來說，它具備以下的價值點：
1、依託於鄭開橄欖城千畝大盤基礎之上，共享西湖商圈繁華的成熟配套；
2、雙湖中心，尤其是近鄰開封西湖的湖岸線水景價值，銀沙灘，慢跑道等休閒配套；
3、開封西湖稀缺的土地資源，稀缺的洋房產品，亦是一種身份象徵；
4、低密社區，純粹法式皇家園林，5重公共空間；
5、戶型方面集萃亞新8年對開封的理解，一梯兩戶、三面採光、三居朝南、南北雙院；
目前，鄭開橄欖城6期香頌，建築面積約127-165㎡藝墅洋房，臻品熱銷中。
綜上所述，對於開封的洋房市場，首選依然是具備城市洋房屬性的開封西湖區域。對於開封西湖區域，熱愛生活的人會毫不猶豫的選擇在開封西湖鄭開大道沿線區域。總之，每個人對於洋房的理解，都不會相同。你選擇了什麼樣的洋房，也就是選擇了什麼樣的生活。
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