南寧新組團控規出爐！與園博園僅一路之隔

文/易居（中國）企業集團分析師 黃錦良

第十二屆中國（南寧）國際園林博覽會將於今年12月舉行，舉辦地選址廣西首府南寧市邕寧區頂螄山，園博園園區263公頃土地作為城市公園綠地永久保留，南寧園博園周邊區域的規劃備受關注，近日，南寧規劃局官網發佈了《關於南寧市邕寧區蒲廟鎮公曹組團控制性詳細規劃報送審批前公示》（公示期2018年7月13日-8月11日），

▼看規劃：

打造生態景觀突出的城市綜合片區

規劃區域：公曹組團；

組團位置：邕寧區蒲廟鎮（五象新區龍崗片區園博園板塊，南寧國際園博園北面）；

規劃範圍：西至康寧路，南至梁村大道（西通玉洞大道），東至城關路圍合區域；

佔地面積：約57.60公頃（摺合約864畝）；

2018年5月航拍南寧園博園實景圖（來源：南寧國際園博園官網）

功能定位：結合園博園建設後對周邊區域信貸發展要求，綜合分析區域周邊環境和未來發展趨勢來確定。以居住、商務辦公功能為主，生態景觀突出，綜合公共服務設施配套齊全的城市綜合片區；

人口規模：按1.3萬人控制；

功能結構與分區：核心功能為居住，配套部分的商業、商務辦公功能，因此整個規劃範圍為綜合性的居住功能區。本次規劃在此基礎上優化內部功能結構，形成“一軸一帶兩心兩區”的功能結構。

“一軸”：指梁村大道東西向鏈接規劃區，西與五象新區、東與蒲廟鎮中心片區的片區發展軸。

“一帶”：規劃區西側沿八尺江沿岸綠地形成的濱水景觀帶。

“兩心”：指規劃區東部的水系景觀核心和梁村大道沿線的商業核心。

“兩區”：主要為商務辦公區和配套居住區。

道路系統規劃：規劃主、次幹路佈局走向，加強規劃區與蒲廟鎮其他片區的聯繫。自身與周邊縱向路網主要通向龍崗片區、仙葫片區，橫向路網可通達玉洞片區、蒲廟鎮中心片區、外環高速。

公共服務設施規劃：設1所36班小學，2所12班幼兒園。教育配套設施在滿足本次規劃區域內需求的基礎上，仍有部分盈餘，可適當服務周邊區域。

綠地系統規劃：佈局公園綠地3.53公頃（摺合52.95畝），防護綠地1.22公頃（摺合18.3畝）。

分析師點評

新規劃的公曹組團可謂“mini五象湖板塊”，佔地不大但規劃功能結構較全，生態景觀資源豐富，有江、有湖、有公園，居住、商務、商業、休閒功能分區，與園博園一路之隔，BRT2號線站點接駁。綜合居住區佔地面積不到整體1/2，規劃人口僅13000人，（若按“四口之家”一戶，也就3250戶），可建住宅控制在一定數量，以小高層、高層為主（從規劃容積率和建築限高推測）。

▼展望與猜想：

房企搶灘新高地，旅遊景點就在家門口

一個新規劃的出爐，比較牽動兩類群體的關注：一是規劃區域內的業主（住戶或辦公於此的）、準業主（意見置業/搬新家/新辦公點於此的）；二是開發商或城市建設者（有了規劃，導向此後的是投資方、建設方、運營方）。這裡，我們結合公曹組團規劃裡的土地使用規劃圖、容積率規劃圖、建築高度規劃圖，以及梁村大道沿線城市設計規劃效果圖，來展望與猜想該區域將建什麼？

購房者置業一般比較關注項目的地段、交通、配套，開發商投資選址也是這三個關鍵點綜合考慮，這裡我們結合規劃與周邊現狀，對邕寧區蒲廟鎮公曹組團進行展望：

一看地段，坐落五象東。位於蒲廟鎮西南部，距離鎮中心約2公里，梁村大道沿線西面臨八尺江，南面臨園博園（在建，2018年12月開園），家門口就是一個大公園、旅遊景點（園博會後將永久保留）。

二看交通，較為便捷。橫向主幹道梁村大道（西通玉洞大道），通達外環高速路、龍崗片區、玉洞片區，接駁BRT2號線園博園北門站（在建，預計2018年年內建成運營）；縱向主幹道城關路，連通龍崗片區；縱向次幹路康寧路，通達蒲廟鎮鎮中心，規劃區域內部三橫兩縱支路。

三看配套，比較豐富齊全，生態景觀資源突出。自身規劃1所36班小學、2所12班幼兒園，周邊還有公曹小學、梁村小學、清泉中學、南寧四十二中、邕寧民族中學等多所中小學。此外規劃區域內有較大體量的商業、商務功能區，以及基本康體、文化、農貿市場方面社區配套。園博園、八尺江濱江公園、規劃湖泊公園等休閒配套。

南寧BRT2號線線路示意圖

從公曹組團控規裡的土地使用圖、容積率控規圖和建築高度控規圖可知，含住宅用途地塊共計4幅，其中3幅連片；住宅容積率控制在2.0-3.0內，建築高度控制在40-100米內（其中沿湖限高一排位置是≤40米，二排≤60米），我們可以推測，這裡將建15到32層的小高層、高層低容積率住宅樓，西面、南面或可看江（八尺江），南面望園博園。而商務商業地塊或建120-150米超高層建築群（緊鄰南面梁村大道和BRT2號線）。

公曹組團本身規劃以及周邊資源，在地段、交通、配套均有一定優勢，目前在龍崗片區或整個五象新區內，類似具備優勢組團並不多。

從梁村大道（城市快速路—外高環）城市設計的中遠期（2019-2030年）建設規劃可瞭解到，未來梁村大道沿線單元用地、功能、交通、設施等將基本健全，形成五象新區的生態濱水“宜居宜產”社區。

分析師點評

目前南寧國際園博園周邊多是待開發土地，隨著園博園即將開園，開發商和購房者對這裡的關注度會進一步提高。誰將搶佔先機、首批進駐項目的房價定價如何都是接下來或將被熱議話題。

對於園博園的後續發展，南寧國際園博園、頂獅山遺址公園、田園風光區的連片生態旅遊鏈條式產業發展，同樣值得關注。此外，邕江綜合整治和開發利用工程、八尺江環境綜合整治工程正在建設與推進，根據相關規劃，將通過邕江、八尺江、左江等水域串聯，形成“園博園—美麗南方”水上巴士線路，促進南寧水上旅遊經濟發展。

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• 快速瞭解南寧國際園博園

第十二屆中國(南寧)國際園林博覽會園博園，,規劃總面積約658公頃，於2016年12月28日開工奠基，計劃於2018年8月基本完工、9月份試運行、12月全面建成開園。園區設置以“四館一閣兩中心”(主展館、東盟館、體驗館、頂螄山遺址博物館、清泉閣、遊客服務中心、演藝中心)為主的多個建築。規劃設計中華城市展園、東盟園、絲路園、廣西園、設計師園和企業園六大主題展園，展園共計80個。其中，中華城市展園44個、東盟園10個、絲路園9個、廣西園1個、設計師園5個、企業園11個。

南寧國際園博園宣傳片（建議WiFi條件下播放）↓↓↓

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圖文來源：CRIC廣西；南寧規劃局相關公示信息、南寧國際園博園官網相關信息等。

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關鍵字: 建築 組團 八尺江