文/易居（中国）企业集团分析师 黄锦良
第十二届中国（南宁）国际园林博览会将于今年12月举行，举办地选址广西首府南宁市邕宁区顶蛳山，园博园园区263公顷土地作为城市公园绿地永久保留，南宁园博园周边区域的规划备受关注，近日，南宁规划局官网发布了《关于南宁市邕宁区蒲庙镇公曹组团控制性详细规划报送审批前公示》（公示期2018年7月13日-8月11日），
从组团位置上看，与园博园仅一路之隔。这个新组团有何规划、南宁园博园建设后续规划展望与猜想（期待你文末写留言评论、交流观点）
▼看规划：
打造生态景观突出的城市综合片区
规划区域：公曹组团；
组团位置：邕宁区蒲庙镇（五象新区龙岗片区园博园板块，南宁国际园博园北面）；
规划范围：西至康宁路，南至梁村大道（西通玉洞大道），东至城关路围合区域；
占地面积：约57.60公顷（折合约864亩）；
2018年5月航拍南宁园博园实景图（来源：南宁国际园博园官网）
功能定位：结合园博园建设后对周边区域信贷发展要求，综合分析区域周边环境和未来发展趋势来确定。以居住、商务办公功能为主，生态景观突出，综合公共服务设施配套齐全的城市综合片区；
人口规模：按1.3万人控制；
功能结构与分区：核心功能为居住，配套部分的商业、商务办公功能，因此整个规划范围为综合性的居住功能区。本次规划在此基础上优化内部功能结构，形成“一轴一带两心两区”的功能结构。
“一轴”：指梁村大道东西向链接规划区，西与五象新区、东与蒲庙镇中心片区的片区发展轴。
“一带”：规划区西侧沿八尺江沿岸绿地形成的滨水景观带。
“两心”：指规划区东部的水系景观核心和梁村大道沿线的商业核心。
“两区”：主要为商务办公区和配套居住区。
道路系统规划：规划主、次干路布局走向，加强规划区与蒲庙镇其他片区的联系。自身与周边纵向路网主要通向龙岗片区、仙葫片区，横向路网可通达玉洞片区、蒲庙镇中心片区、外环高速。
公共服务设施规划：设1所36班小学，2所12班幼儿园。教育配套设施在满足本次规划区域内需求的基础上，仍有部分盈余，可适当服务周边区域。
绿地系统规划：布局公园绿地3.53公顷（折合52.95亩），防护绿地1.22公顷（折合18.3亩）。
分析师点评
新规划的公曹组团可谓“mini五象湖板块”，占地不大但规划功能结构较全，生态景观资源丰富，有江、有湖、有公园，居住、商务、商业、休闲功能分区，与园博园一路之隔，BRT2号线站点接驳。综合居住区占地面积不到整体1/2，规划人口仅13000人，（若按“四口之家”一户，也就3250户），可建住宅控制在一定数量，以小高层、高层为主（从规划容积率和建筑限高推测）。
▼展望与猜想：
房企抢滩新高地，旅游景点就在家门口
一个新规划的出炉，比较牵动两类群体的关注：一是规划区域内的业主（住户或办公于此的）、准业主（意见置业/搬新家/新办公点于此的）；二是开发商或城市建设者（有了规划，导向此后的是投资方、建设方、运营方）。这里，我们结合公曹组团规划里的土地使用规划图、容积率规划图、建筑高度规划图，以及梁村大道沿线城市设计规划效果图，来展望与猜想该区域将建什么？
购房者置业一般比较关注项目的地段、交通、配套，开发商投资选址也是这三个关键点综合考虑，这里我们结合规划与周边现状，对邕宁区蒲庙镇公曹组团进行展望：
一看地段，坐落五象东。位于蒲庙镇西南部，距离镇中心约2公里，梁村大道沿线西面临八尺江，南面临园博园（在建，2018年12月开园），家门口就是一个大公园、旅游景点（园博会后将永久保留）。
二看交通，较为便捷。横向主干道梁村大道（西通玉洞大道），通达外环高速路、龙岗片区、玉洞片区，接驳BRT2号线园博园北门站（在建，预计2018年年内建成运营）；纵向主干道城关路，连通龙岗片区；纵向次干路康宁路，通达蒲庙镇镇中心，规划区域内部三横两纵支路。
三看配套，比较丰富齐全，生态景观资源突出。自身规划1所36班小学、2所12班幼儿园，周边还有公曹小学、梁村小学、清泉中学、南宁四十二中、邕宁民族中学等多所中小学。此外规划区域内有较大体量的商业、商务功能区，以及基本康体、文化、农贸市场方面社区配套。园博园、八尺江滨江公园、规划湖泊公园等休闲配套。
南宁BRT2号线线路示意图
从公曹组团控规里的土地使用图、容积率控规图和建筑高度控规图可知，含住宅用途地块共计4幅，其中3幅连片；住宅容积率控制在2.0-3.0内，建筑高度控制在40-100米内（其中沿湖限高一排位置是≤40米，二排≤60米），我们可以推测，这里将建15到32层的小高层、高层低容积率住宅楼，西面、南面或可看江（八尺江），南面望园博园。而商务商业地块或建120-150米超高层建筑群（紧邻南面梁村大道和BRT2号线）。
公曹组团本身规划以及周边资源，在地段、交通、配套均有一定优势，目前在龙岗片区或整个五象新区内，类似具备优势组团并不多。
从梁村大道（城市快速路—外高环）城市设计的中远期（2019-2030年）建设规划可了解到，未来梁村大道沿线单元用地、功能、交通、设施等将基本健全，形成五象新区的生态滨水“宜居宜产”社区。
分析师点评
目前南宁国际园博园周边多是待开发土地，随着园博园即将开园，开发商和购房者对这里的关注度会进一步提高。谁将抢占先机、首批进驻项目的房价定价如何都是接下来或将被热议话题。
对于园博园的后续发展，南宁国际园博园、顶狮山遗址公园、田园风光区的连片生态旅游链条式产业发展，同样值得关注。此外，邕江综合整治和开发利用工程、八尺江环境综合整治工程正在建设与推进，根据相关规划，将通过邕江、八尺江、左江等水域串联，形成“园博园—美丽南方”水上巴士线路，促进南宁水上旅游经济发展。
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- 快速了解南宁国际园博园
第十二届中国(南宁)国际园林博览会园博园，,规划总面积约658公顷，于2016年12月28日开工奠基，计划于2018年8月基本完工、9月份试运行、12月全面建成开园。园区设置以“四馆一阁两中心”(主展馆、东盟馆、体验馆、顶蛳山遗址博物馆、清泉阁、游客服务中心、演艺中心)为主的多个建筑。规划设计中华城市展园、东盟园、丝路园、广西园、设计师园和企业园六大主题展园，展园共计80个。其中，中华城市展园44个、东盟园10个、丝路园9个、广西园1个、设计师园5个、企业园11个。
南宁国际园博园宣传片（建议WiFi条件下播放）↓↓↓
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你对园博园周边区域置业怎么看？
你比较期待哪家房企进驻这里？
图文来源：CRIC广西；南宁规划局相关公示信息、南宁国际园博园官网相关信息等。
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