樓市“入冬”的速度，比想象中還要迅猛。
7月以來，短短20天，杭州6場土拍，一次比一次慘烈：先是郊區下跌，再是核心區失守，本週五更出現首次底價成交。
除了預期變化，背後折射的，其實是目前全國房企面臨的普遍難題——缺錢！
開發商到底多缺錢？
它就像一個工廠老闆，因為預期看好，大舉購入原料。為搶佔規模，更不惜借貸加杆杆；但沒等產品全生產出來，不僅價格被限，行情也開始轉冷。
更慘的是，債務紛紛到期，願意借錢的人還變少了……
揹負巨大債務，雖手握大量土地，卻無法變現。這就是當前房企普遍存在的矛盾。
作為全國賣地領軍城市，杭州自然無法置身事外。有人說，土拍遇冷只是第一步，未來還會降價。
曾經“不可一世”的杭州樓市，會走到這一天嗎？
PART 1
杭州賣地金額有多高？我們先來看一組數據。
據透明售房網統計，杭州市區（不含臨安）2016年、2017年，及2018上半年，土地出讓金分別為1624億、2025.4億，及1354.1億，分列全國第三、第二，和第一。
這波牛市，開發商光買地，就花了5000億。
拿地金額方面，信達等3家公司位居2016年前三位，均超過百億，達到157.08億、138.8億和132.51億。
2017年，融信、金地和保利，佔據前三席，土地款同樣都超過百億。
2018上半年，依舊有龍湖、恆隆，和保利三家房企，拿地金額超過百億。其中，恆隆和保利，都只拿了一塊土地（百井坊商地、奧體百億地王）。
2年半時間，拿地最多的房企，總共花費317.43億。
關鍵問題來了，這些土地有多少已經上市？
2018年上半年，肯定不在此列；2017年，除了綠城·西溪雲廬等少數項目，絕大多數還沒有上市。
2016年，因為拿地時間較早，上市地塊佔據多數，但仍有部分高價地，至今沒有開盤。比如，地價4萬3的金隅諾德·都會森林、地價3萬6的世茂·錢塘天譽，和招商越秀·公園1872等。
限價是它們遲遲不開盤的主要原因。
打個比方，板塊地價3萬5，開發商預期至少5萬，但新房限價4萬。不到萬不得已，開發商肯定不願意虧本入市。
我粗略統計了下，2016年以來，因為限價、工期等各種原因，還未上市的項目，加上開發商必要建安、財務成本，至少有4000億，還沒產生哪怕一分現金回報。
只有投入，沒有產出，房企壓力能不大嗎！
PART 2
可能有人會說，開發商總有點餘糧吧。
的確，過去兩三年，杭州樓市火得一塌糊塗，只要捨得賣，幾乎不存在賣不出去的房子。
那這幾年到底賣了多少錢？2016年3044.6億，2017年3164.8億，2018上半年1988.03億元。看起來很多，分到開發商頭上，就沒那麼多了。
2016年集中化程度最高，前三甲，綠城+萬科+濱江，總銷售額超過700億。
2017年的前三名，萬科+融創+綠城略低，但合計也超過600億；2018上半年相當分散，排名第一的萬科，只有109億。第二位的融信，則剛剛超過100億。
可以看到，儘管整體成交金額逐年上漲，但房企佔有率卻在下降。
這是因為，隨著優質限價紅盤的即將銷售殆盡，開發商手中已沒有明顯優勢樓盤了。取而代之的，是分佈更廣泛、且不易上市的高地價項目。
如果拿銷售金額，和拿地金額一比，就更有趣了。
以那家花了300億的房企為例，過去2年半，商品房銷售額總共才200多億。賣房子的錢，還不夠拿地。
杭州地王出現最猛烈的2017年，這一現象最明顯。
當年A公司拿地金額高達124億，銷售額卻只有84億，差距明顯；還有拿地前三名的B公司，甚至沒出現在房企銷售榜前十。
再看C公司，雖然2017年銷售額高達140億，但轉瞬間，就在2018上半年，花了134.8億拿地。
試想，這些買地、銷售額基本持平，甚至差距明顯的房企，怎還會有餘力，繼續馳騁土地市場呢？即便有心，也是無力啊！
PART 3
房企資金面的困難，遠比表面要嚴峻。
因為開發商買地的錢，很多都是借來的。尤其
過去幾年，無論中型房企還是龍頭房企，紛紛把擴大自身規模作為重點戰略方向。於是，大量房企在當時相對寬鬆的金融環境下，借了鉅額資金（發行債券、銀行貸款等），不斷買地。當中，包括部分本身財力極為有限的房企。
他們押注政府早晚會放鬆調控，伺機擴大市場佔有率。
但就目前看來，暫時還沒機會。調控絲毫不見鬆動跡象，況且如此高的地價，即便沒有限價措施，對購買力也是極大考驗。
那麼，開發商到底欠了多少錢？
wind數據顯示，2017年A股136家上市房企，負債合計超過6.58萬億元，同比增長34%。行業平均資產負債率，已經達到2005年以來最高點（79.08%）。
截至2018年一季度末，平均資產負債率小幅上升至79.42%。
其中，負債超過百億67家，佔49%；負債超過300億37家，佔27%；領頭羊萬科和綠地，負債達到驚人的9786.7億元，和7550.8億元。本土另一家房企，也有高達1934億負債。
有人統計，如果按行業佔有率15%的11家大型房企、總負債8萬億計算，行業總負債，可能達到50萬億，相當於去年GDP60%。
屋漏偏逢連夜雨。如今，不僅行情微妙，債務也到了集中償還期。
據申萬宏源統計，今年房地產債務到期量約1949億，三四季度將迎來高峰。接下來兩年，債務也相當驚人，每年增量超1000億。
PART 4
房企憑本事借的錢，能如期還上嗎？目前看來難。
首先，樓盤銷售回款，基本無法指望。因為短期內，調控不會放鬆，高地價項目太難賣。
其次，融資渠道不斷收緊，融資成本水漲船高。
被堵融資通道包括：一，證券融資業務已被證監會發文禁止；二，國家明令禁止發行美元債務；三，房屋抵押貸款被列入實時監控範疇。
今年國內，已有多家房企公司債發行受阻。
僅6月，包括碧桂園、富力、合生創展、花樣年、新城控股在內的約10家房企，中止公司債發行，總計規模接近500億元。7月，美好置業集團宣佈終止20億元非公開債券發行。
也就是說，積土成山的高負債，很難通過借新還舊這傳統模式，來循環償付了。
債務大潮來臨，融資卻出現收縮，結果就是頻現債務違約事件。
因資金週轉問題，雲南房企京鵬地產，一筆原本應在今年5月底兌付的信託（3億元），出現了違約。這筆到期未兌付的信託，是兩年前該公司的一筆融資。
還有天津市國資委控制下的當地最大房企天房集團，也被曝出“到期債務難以及時還款”。
中信信託曾發佈報告，稱天房集團無法說明信託貸款還款安排，存在債務違約風險。資料顯示，天房集團負債總額1830億，借款融資對象，幾乎涵蓋四大行、10大股份制銀行和主流信託機構。
此外，包括中弘控股、恆盛地產在內的多家房企，也被曝出債務違約。
其中，上市房企中弘控股，累計逾期債務36.88億元。更可怕的是，據說公司老闆已經跑路。
項目停工、高管離職、工資拖欠，中弘可能是近幾年來，第一家由於債務無法兌現，而倒閉的房地產公司。
PART 5
可以預見，房企債務違約事件，還會發生。類似中弘這樣的“倒黴”房企，也不會是最後一個。
眼下開發商該怎麼辦？研究市場，管控好企業風險，才是第一位。
至於購房者，此刻完全有理由變得更從容。因為當前樓市，已經處於預期下行通道。換句話說，市場大概率將進入橫盤態勢，甚至出現房價明顯下跌。
這並非無的放矢、危言聳聽。
因為缺錢，拿地房企變少，導致地價下跌；地價跌了，更沒人去拿地，購房者預期變冷。這會形成一個循環，放大效應，“加快市場變冷”。
多種跡象，都可以印證這一點。
冷清的土拍，自不必多說。本週又有14個樓盤領出預售證，新增入市房源超過2500套，規模超過以往。
另據報道，杭州本土某大型房企，近日要求員工加快銷售，堅決執行“早銷、多銷、快銷”策略。此前，碧桂園更早已曝出，叫停“全覆蓋”戰略（三四五線城市全覆蓋內），一切圍繞現金轉。
接下來樓市怎麼走？有業內人士這樣分析：
第一步：先不拍地；第二步：不顧限價出售：第三步：打折銷售。當下正處於第一階段。
我基本認同這個邏輯。對房企而言，如果限價繼續嚴格執行，那麼迫於資金壓力，部分房企就不得不把高價地項目，平價甚至虧本銷售。
畢竟，活下來才是最重要的，斷臂求生又算什麼。
如果要改變這個局面，基本只有兩條路：一是限價放開（還要看購買力）；二是以便宜成本借到錢。現在看來，都很難。
或許，正如美劇《權力的遊戲》那句經典臺詞：凜冬將至！我們所有人，都應該為此做好準備。
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文∣麥格
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