2018-08-01 07:45:17 佚名

陳韜

公攤面積傷民

公攤面積是房屋建築面積減去套內實際使用面積。指樓道、電梯、安全通道，步梯、建築牆體、管道井等公共使用部分。

1、100平米房子只得70平米，本人深有同感，97.77平米的房子套內72平米，一梯四戶，也就是說我們4戶又一起多買了一套房子做公攤，公攤面積之高，令人折服。

2、不得不說公攤面積的合理性越來越應該遭受質疑，相關部門應該出臺相關法規，約束公攤面積比例。高昂的房價，高比例的公攤面積，讓人難以接受。少則花費幾萬，十幾萬，多則花費幾十萬、上百萬的公攤面積，代價高昂的走廊電梯，實在是難以消受。

3、房屋面積測繪一般是由相關部門來測繪，對於老百姓根本不太瞭解。測繪的精確性難以受到監督。0.1平米=10平方釐米，巴掌大小。對於房價1萬元的房子來說，0.1平米=1000元。10萬元的房價就是1萬元。多一巴掌少一巴掌，肉眼凡胎的我們，很難發現。

4、買著100平米的房子，卻住著70平米的房子，以三口之家為例，聽著是人均33.3平米的豪宅，實際上享受的是23.3平米的正常面積。然而隨著房產稅的出臺，對於大平米的房子，可能還需要繳稅。

5、物業費的收取是按建築面積收取，而且主要是管理公攤面積，不得不說，物業收費合理性也受到大家質疑。室內（實際使用面積，套內面積）的問題一般不負責維修，那為何還要收費呢？然而對於業主來說，室內才是最關心的問題，所以一般樓道10多年髒亂不堪，老化陳舊，也不見物業維修。多數物業只是打掃下樓道衛生。

6、建議取消公攤面積，按實際套內面積計算更合理。

設計好好

朋友，作為生活在城市的每位居民都會有同感，公攤面積確實太多，成了購房者一項額外的沉重負擔，且很多物管費用又都是按房屋建築面積收取，成了購房者難以承受之重。

現在關鍵是公攤面積的佔比在全國缺乏一個統一的行業標準，有些房地產公司開發的樓盤公攤面積佔比高，有的房地產公司開發的樓盤公攤面積佔比又較低，這就造成了不同地區間、不同開發商之間、不同樓盤之間公攤面積的不公平，也加劇了商品房建築之間的混亂現象。比如我買的一套186米的房子，實際使用面積只有161.5個平方，公攤面積卻佔了24.5平米，我感覺公攤面積佔比實在太高。

公攤面積最大的問題是，購房者以同樣的價錢購買公攤面積而自己又不能使用，對購房者確實不公平。而在物業管理費、還有即將開徵的房產稅都是按購房者購買的面積交納，讓購房者很是感到怨曲。

因此，我覺得在購房公攤面積上應進行如下幾項改革：

一是全國制訂一個統一的公攤面積標準，消除公攤面積各自為政、標準五花八門的亂象，實現全體購房者的公平；

二是對購房者的公攤面積減價計算價款，可減半價，因為公攤面積實際上消耗的建築成本也較低，對購房者而言比較公平合理；

三是對購房者交納的物管費及即將開徵的房產稅可按購房者實際購買的面積徵收，公攤面積不予收取。

四是對購房者的公攤面積加強監管管理，建立業主管理委員會專門進行購房維權，防止開發商或相關部門在公攤面積上糊弄購房者現象的發生；對提高虛假數據造成購房者公攤面積不真實的，對開發商予以重罰。

我就說這麼多了，但願對解決公攤面積亂象問題起到作用，也願每個人都能在購房時獲得公平公正的待遇，這是我最大的心願。

財經深思

從購房經歷來講，中國步入商品房時代的這20年裡，公攤面積基本被越玩越充分、比率是越來越高，購房者能享受到的實惠越來越小。所以，新華社質問公攤面積傷民，確實是切中了樓市要害之一，必須要讚賞一下。

現在賣房都是含公攤面積的建築面積，而不包括的實用面積，購房者只能在心中很有感概地心算下了。

有公攤面積這一做法，據初步考證，是極有可能從香港承繼過來的。分析下這個“慣例”，也確實很可能是這樣的。因為，中國最早的商品房試驗就是在與香港相鄰的深圳進行的，而買房者也有不少是香港人。

不過，在2013年之後，香港的商品銷售就不以建築面積作為計算標準了。簡單的說，在2013年這一年，香港出臺了一個樓市政策，讓“建築面積”時代成為了歷史。

“師傅”不搞了，“徒弟”還在繼續。從1998年開始，中國內地開始進行商品房時代，從那時起公攤面積就是個理所當然的事，都存在這麼多年來了。這一次，新華社質問公攤面積傷民，會不會是一個類似轉折點的信號？值得考量。

因為，房地產銷售中，公攤面積確實讓購房者傷不起。

有一觀點認為，如果沒有公攤面積，按照實用面積來計算，估計中國房價在目前的基礎上，還要再上漲一些。反正羊毛出在羊身上，購房者是沒地兒跑了。

這種觀點有一定道理，但不是有十分的道理，如果在實用面積基礎上賣房，並在這一基礎控制房價，這個被擼的“羊毛”就不會在購房者身上，而是在房企身上。

所謂購房中的公攤面積，在這裡介紹下知識點。只有一個大概的標準，“各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢建築服務的共有房屋和管理房屋。”以及“套（單元）與公共建築空間之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。”

而開發商在這個標準的基礎上，總是可以弄點兒花樣，很多空間可以騰挪。購房者怎麼可能去認真、具體計算，究竟實際公攤是多少？這也是房地產開發商那麼有錢的重要原因之一。因為這部分面積，完全是沒有成本的核算，能多出一平米，就多賺一平米。

而一套房子平均下來，小的也要幾平方米，稍微大點的就是十多二十平方米；再大點的就是幾十平方米。這樣飛來橫財對開發商來說，確實是太容易了。

購房者真心傷不起，從購房開始就要額外負擔，但房子到手之後，物業費再來提一點。這些都不利於房地產市場的穩健發展。

所以，取消商品房銷售的公攤面積，是非常有必要的，一來減少購房者購房資金，二來使房屋銷售更透明、更公開、房企可貓膩的空間更小。

波士財經

住房公攤面積現象幾乎普遍存在，尤其是在大城市中，一套逾百平方米的房子，公攤面積就達到了30平方米的佔比，而實際住房面積僅有70多平方米，購房者總是不明真相被剝奪了不少的公攤面積，而公攤面積的計算更是缺乏嚴格的細則，計算方式各有不同，但購房者花費大量成本購買公攤面積，且往往很難有效利用，最終還是導致購房者的居住實際面積明顯降低，而購房者的實際利益也因此受到了損害。因此，對於公攤面積的問題，確實需要有著明確的監管與明確的標準，不能夠讓購房者花冤枉錢，這也是治理房地產行業亂象的關鍵所在。

郭施亮

在國際上可行的方案，一搬到國內未必就可行，很有可能形成更大的紕漏和不公平，採用國際通用的建築面積按套內面積計算也不會例外。

一般國內的多層套內面積可達到80%～85%，有些甚至更高；而普通高層小高層能達到75%以上就已經不錯了；但一些高端的高層、超高層套內面積比只有70%，甚至還不到。

雖然在國際上大部分都採用套內面積為住宅面積數據，但我國還是一直堅持以建築面積來辦理房產證，並且與房產有關面積有關的數據都是按建築面積為依據。

為什麼？原因在哪裡？是因為我們的設計院、開發商和居住者們太聰明瞭，尤其是在擦邊球上更是前無古人後無來者。

前幾年我們在計算容積率時是不計算飄窗面積，而陽臺面積按一半面積計算。最終的結局是大批的開發商通過飄窗、陽臺大打擦邊球，於是出現了70方的三房二廳一衛，90方的四房二廳二衛。審批一套圖紙、驗收一套圖紙、使用又是一套方案，把飄窗一打通、陽臺隔牆一扯掉，通通變成了套內面積。早把法律、安全拋到腦後，把利益、金錢放到了首位。

於是政府又不得不出臺新的政策，控制飄窗面積和個數，還有陽臺的面積和數量。進一步細化審批標準，使之達到可控的範圍要求。

反之，假如我國把套內面積作為建築面積依據，甚至是容積率的依據。

那麼，一定會五花八門、八仙過海各顯神通，什麼法子都要想出來。甚至可能會出現購房送游泳池，只要游泳池不在套內面積範圍。

最終肥的又是開發商，而居民因為獲得更多的套外面積而支付更高的費用，羊毛出在羊身上，到頭來遭殃的還是購房者。而有房者因為沒有享受到新政策的優惠，而變相損失慘重。

當建築面積變為以套內面積為建築面積依據後，實際房價是不可能會有所下降，甚至會更高。特別是剛性需求者，打著燈籠也找不到低價房。

鞅論財經

對於公攤面積來說它的存在無疑是給了現在廣大購房者購房壓力以外的心理壓力。一般來說我們購房都是有公攤面積的，這就造成了你家的三居室比我家的三居室大，結果一問面積都是120平米。花的錢一樣買的房子一樣最後得到使用面積卻相差甚遠。對公攤面積的詬病往往就這樣產生了。

那麼公攤面積到底是個什麼鬼呢？

作為一名房產測繪從業人員對於公攤面積其實也有一些自己的想法。公攤面積的產生並不神秘，主要的組成部分包括：門斗、門廳、門廊、大堂、過道、走廊、前室、電梯、樓梯、管井、屋面間、設備用房、外牆和保溫等。以上這些組成部分我們看出就是我們一棟樓房組成的各個部分。換句話說就是我們購房者買到的其實就是整棟樓，除去倉儲和車庫之外都是我們房價的組成部分。

如何達到購房面積上的一個公平性呢？

對於如何達到購房面積的公平性最直接的辦法就是直接出售套內面積，只有套內面積才可以達到公平。如果說想讓建築面積達到公平性的話就需要限制公攤係數或者統一每棟樓的建築設計圖，層數等內容，因為就算是一樣的樓如果層數，單元數不相同的話面積也是有誤差的。

其實不光是購房者希望套內面積購房，我們房產測繪人員也希望套內計算面積，畢竟對於複雜樓盤來說公攤的加入真的會將我們的計算問題給複雜化，相當耗費人力和時間。

對於公平性的一個體現最明顯的就是在拆遷補償當中，因為公攤面積的不同拆遷補償的房子很難達到原先的居住使用面積，而且被安置在不同的樓、不同的小區都會造成最終面積的出入。

同時這樣的一個差別還表現在購房的環節。一般來說同一個小區當中的房子均價都是相同的，但是不同的樓棟公攤面積卻是不同的，這就造成我們買一樣套內面積的房子花費會相差很多。

公攤面積不可避免究竟該如何選擇？

下面我們就來分享幾個購房當中判斷公攤大小的方法：

選擇純住宅，就是這個棟樓從一層到頂層只有住宅的房子，這樣的房子相比帶底商的房子公攤面積要小。
選擇梯戶比小的房子，相比兩梯三戶的房子兩梯四戶的我房子公攤可能更小。
多層公攤小於小高層小於高層，樓設計的越高疏散要求就越高疏散通道就越大，自然公攤也大。
地下室連通分期建設的樓公攤小於地下室連通同期建設的樓，因為有些設備用房是全小區共用的，但是分期建設會存在不確定性這些設備用房就無法分攤。

總而言之，對於公攤面積來說其出現增加了銷售單價的準確性也降低了單價讓人更容易接受。但是如果可以統一僅銷售套內面積那麼一定是民心所向的好事。

房產老J

對於首次購房的小主們，對公攤面積，很多人其實都不是特別瞭解，有的房子的公攤面積可能只有10%。有的房子公攤面積卻達到了30%，如果花100萬買了100平的房子，實際居住面積卻只有70平米。想一想，花了30萬的血汗錢在那30平米的公攤上，就忍不住要吐槽啊！那麼這種差距是什麼原因造成的呢，公攤到底是什麼？它是怎麼計算得出的？究竟多大面積才是合理的？小編覺得還是有必要瞭解清楚的，畢竟買房是人生中的大事，一平方米都是錢啊！

一、什麼是公攤面積

公攤指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。它包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。無論是多層、高層還是商品房都有公攤。公攤面積越大，得房率就越低，反之，則越高。

二、不同類別住宅公攤比率不一樣

7層以下住宅公攤率為7-12%：

多層建築一般是指層數在6層左右磗混結構的建築，其參與公攤部分的面積包括外牆水平投影的1/2，樓梯，樓梯間，為住戶提供服務的物管用房(熱交換站、水泵房、配電室等)。一般佔房屋建築面積的13%到18%。室內的層高分為室內淨高(地板與天花板之間的距離)和室內層高(地板與上層地板間的距離)，一般情況下，層高在2.8米左右,室內淨高在2.65到2.7米之間。如果室內層高超過4.7米以上應按照兩層計算室內面積。

7-11層住宅公攤率為10-16%：

樓層為7—9層為小高層，一般小高層公攤取決於各樓盤自身的情況，不同的小高層樓盤公攤也有差異。在沒有地下設備用房、底層沒有商鋪、底層架空的情況下，小高層公攤系數在10%-15%之間，而帶電梯的小高層住宅，公攤系數在15%-20%之間。按規定7層以上必須配電梯，所以小高層屬於配電梯的範圍之內，它的特點是方便的同時又能給生活一種新的高度。

12-33層住宅公攤率為14-24%：

高層住宅的公攤面積是最大的。根據建築規模的不同，高層建築一般在25-33層之間，而且高層住宅的樓梯高度最高。另外高層建築有電梯及電梯前室佔用了空間，也有安全通道樓梯佔用空間，還有「管道井」「強電井」「弱電井」等公用設施都佔用了空間。所以高層建築較多層建築的公攤面積要大得多。

別墅類的公攤率為1-8%：

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。一般來說獨立別墅沒有公攤面積，聯體別墅有較少的公攤面積。公用面積分攤的原則是僅存在於本樓內部並與本樓建築結構存有連接的部分，並且僅向本樓居住者提供非營利性服務，不符合此條件的建築不得計入公攤面積。

三、計算公式

建築面積=套內建築面積+公攤面積

公攤面積=公攤系數*套內建築面積

公攤系數=總公共分攤面積/(套內建築面積*總套數)

套內建築面積=套內使用面積+牆體面積+陽檯面積

注意口令：外牆隔牆量中線，套內牆體全計算；陽臺區分封閉否，封閉全算未封半。

舉例來說，一套90平方米建築面積的戶型，套內面積是74平方米。那麼公攤面積 = 建築面積 - 套內使用面積=(90-74)平方米= 16平方米;公攤率=公攤面積/建築面積= (16 / 90)平方米= 17.8%;得房率=(建築面積-公攤面積)/建築面積=(90-16)/ 90平方米 =82%。

四、公攤面積並非越小越好

在如今的高房價下，面對高公攤很多購房者都有點難以接受，看似面積夠用的房子，在去掉「讓人傷心」的公攤之後，實際面積往往令人大失所望，自己用不到還花了不少銀子，因此對於大多數買房的人來說，公攤越小就越好。那麼公攤面積是不是越小越好呢？業內人士分析稱，事實並非如此，公攤面積過高雖然會影響住宅面積，甚至會花更多的錢購房，但是公攤面積過低，也意味著配套公共設施的規模縮減，因此也將影響居住品質。一般來說，樓層越高，公攤面積越大，因為樓層越高，則電梯、消防等公共設施越多，所以公攤面積越大，公共設施、走廊越多，公攤面積也越大。

五、公攤風險怎麼避免

新啟用的《商品房買賣合同》中有附件標明瞭"公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明"，但只列明瞭應分攤的部位及其構成，具體數據仍不確定，所以仍然存在著開發商讓業主多攤的可能性。這裡我們總結了幾招，提供給購房者參考。

索取公攤數據

在簽訂購房合同時，讓發展商出示有關計算公攤面積的數據，包括整幢建築的建築面積、套內建築面積之和、不應分攤的建築面積等基本數據，也可以要求發展商列明公攤公用建築面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業主可以通過數據求出公攤面積，以明確自身的權益。

查閱有關資料

業主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數據的計算方式及其文件等等。

合同裡約定公攤範圍

律師建議，考慮到目前國家在公攤面積上並沒有明確的規定必須控制在哪個範圍區間，因此，購房者在簽訂購房合同時，務必弄清以下內容：設計的套內面積是多少?公共設施有些什麼?共有建築面積有多大?最好將這些數據寫在購房合同中，合同中沒有的，可以通過與銷售方簽訂補充協議的方式來解決。

小張4512345

這不止是新華社的質問，同時也是我的疑問，花高價買的房子性價比越來越差，聽著面積不小，但實際可利用空間是越來越小。尤其是對高層住宅來講，大套三硬生生住出套二的感覺，私人領地一再讓位公共空間。

元芳還清楚的記得，以前的老房子根本就沒有公攤一說，而且像陽臺這些都還是不計在面積之內，純粹是搭頭。可現在呢，有些地產商甚至把飄窗都統算在內了，如果在牆立面再掛兩塊磚我估計也就算在內了。在面積核算上地產商可謂斤斤計較，一絲一毫都不落下。

有時候住著房子想想都來氣，在交費上永遠有人惦記著你，但公攤的使用率或者說使用權有時又無法享用，舉個簡單的例子，小區公共場所像電梯、樓道等這些公攤的地方，物業承攬的廣告經營費都進了自己腰包了，可作為公攤的老東家卻一分都見著。交費的時候一分不落，有好處的時候又各種理由搪塞你。

我認為，當前的公攤核算標準非常混亂，需要國家制定具體標準，怎樣算公攤？公攤該怎樣攤？公攤收費按什麼標準，是否需要與房價等價等一系列問題，都應該有個統一標準。不能地產商想咋搞就咋搞。

元芳有看法

在國內，我們看到許多行業存在不同程度的亂象，食品安全問題、假疫苗事件、P2P平臺頻繁出現百億級別爆雷，這一切反映了各方面監管存在較大漏洞，社會重商主義氾濫，大大小小的利益集體盤根節錯，使得一些侵害老百姓利益的事件屢禁不止。

　最近，新華社的一篇文章：《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》再次戳到了老百姓的痛點。近年來，隨著住房房價格不斷上漲，開發商利用老百姓對公攤面積缺乏深入瞭解與測算能力，開始在此上面做文章，許多小區樓盤公攤面積從百分之十幾上升到百分之二十幾，有的甚至超過百分之三十幾，2010年，山東高密某樓盤推出後的公攤係數甚至超過百分之五十二，引發社會一片驚愕！

按公攤面積計算價格是中國的一大特色，在全球僅此一家、絕無二店！據說這種算法是從香港引進來的，1987年深圳從香港引進了土地招拍掛這個模式、在1994年引進樓花形成內地的房屋預售制度，而公攤面積這個概念也由此進入了內地，有人說這種算法是李嘉誠老人家創立的，但可信度無從考究，不過香港並沒有實行公攤面積計算房價，而只有中國的開發商對此大力追捧並無限放大。

中國的住房儼然已成為全球奢侈品，而老百姓付出了幾代人的汗水換來的卻是縮水的住房面積，這裡面的貓膩可以說是在光天化日之下暢行了幾十年，難怪企業無心經營實體、紛紛轉型進入房地產行業，因為房地產實在是太賺錢了！