（贏商網）對於購物中心而言，主力店一般等同於大面積租戶，因其在招商引領、人流帶動、租金收益等方面有帶動作用，被視為購物中心的發展引擎。猶如船的錨一樣，主力店對於購物中心的作用也能夠發揮“錨”的作用。
但如今，一味強調大面積的主力店模式開始慢慢弱化。贏商網發現，深圳多個購物中心開始呈現“化整為零”的趨勢，撤離此前面積較大的主力店或者壓縮面積，將其劃分為吸客能力較強、租金坪效貢獻率更高的小門店，成為一種比較常見的現象。
贏商網列舉了從去年到今年深圳購物中心“化整為零”的一些典型案例，並分析了這種現象背後可能存在的原因，以及以後發展的趨勢等，以供業內參考。
現象：深圳購物中心“化整為零”趨勢凸顯
①歡樂海岸麥魯小城撤場
2018年5月17日，歡樂海岸麥魯小城正式停止營業，而據瞭解，麥魯小城場館面積約6000平方米，內有36個體驗場館，單次可接待1200人次，是歡樂海岸的主力店之一。
麥魯小城
對於撤走後原來店鋪位置會如何規劃，贏商網諮詢歡樂海岸內部人士，該工作人員表示，該區域會變成親子體驗互動區域，由多個品牌集合組成，預計年底開放。
②海岸城/福田COCO PARK永旺超市撤場
2017年5月25日，位於福田COCO PARK的永旺AEON超市正式閉店，在撤掉這個營業面積達8492平方米主力店超市後，福田COCO PARK把這塊區域分割成了4000平方米的永輝精標超市和二十多個小鋪位，引入了餐飲、服飾和時尚配飾等業態。
同樣撤場的還有位於南山海岸城的永旺AEON超市。2018年3月3日，海岸城永旺AEON超市也宣佈正式結業。而據海岸城方面透露，永旺AEON撤走之後，海岸城將引入一家高端精品超市，佔地面積會相應縮小一些。
海岸城永旺AENO超市
③KK MALL潮流百貨NOVO面積縮減
來自香港的潮流百貨NOVO是KK MALL購物中心裡面積最大的店之一，是KK MALL當仁不讓的主力店。在購物中心去百貨化的大潮下，這家NOVO新概念華南區旗艦店的面積也在逐漸被壓縮。
贏商網瞭解到，目前NOVO KK MALL門店已由2011年開業初期的兩層樓位置，壓縮至現在的僅一層樓位置。壓縮收回的商業空間已被切割成了多個小面積商鋪，引入了其他品牌業態。
④益田假日廣場俏江南撤店、四海一家壓縮面積
位於益田假日廣場的餐飲主力店四海一家和俏江南也於去年開始調整，原本4000多平方米的四海一家，現被劃成姚Next Tiffany藍主題概念店、桂滿隴錦繡江南主題店、西貝莜麵村、蓉悅、四海一家共五家餐飲門店；而原本700多平方米的俏江南門店也一分為三，引入了湊湊火鍋、陳鵬鵬鵝肉飯店、鹿港小鎮三個品牌。
俏江南益田假日廣場店
其中，據贏商網瞭解到，四海一家面積縮減後反而因為品牌之間的相互借力，銷售業績有了雙位數的提升。
原因：購物中心內容升級 主力店不再是唯一衡量標準
事實上，早在購物中心去百貨化趨勢凸顯的時候，似乎就預示著購物中心“化整為零”趨勢的到來。那麼購物中心為什麼會出現這種趨勢，其背後具有怎樣的商業邏輯？贏商網分析了以下幾種可能的原因。
①餐飲、娛樂、休閒體驗業態聚客能力增強
國內購物中心發展初期，開始商首先考量的是如何將大量商業空間“填滿”，此時大面積的主力店鋪因有招商引領、人流帶動等作用，開發商會優先考慮“填滿”商業空間，引入幾家大面積的主力店鋪。
隨著購物中心運營的日漸成熟，餐飲、娛樂、休閒等體驗業態資源逐漸增多，購物中心在挑選品牌的時候有了可供選擇的餘地，而且這些體驗業態擁有不輸主力店的良好聚客能力。所以購物中心在調整升級時，往往更願意將主力店撤離或者壓縮其面積，引入更為豐富、多元化的餐飲、娛樂、休閒等體驗業態。
②小門店貢獻高坪效
主力店鋪面積大，相應的承租能力也一般。但一個購物中心發展到後期，租金收益往往成為其考慮的重點，所以在招商前期忽略的主力店租金貢獻率問題，會被重新重視起來。而較小的店鋪往往具有較高的租金坪效收益，可以為購物中心貢獻更多收益。
以福田COCO PARK為例，近年來福田COCO PARK租金一直上漲，許多品牌想進入。永輝精標店接盤面積約4000平方米，還不到原永旺面積的一半，剩餘的面積如果以200平方米一家店鋪為例，4000平方米就可分割成20個品牌店鋪，將大大提高商場租金收入和坪效。
福田COCO PARK的超級物種
③滿足消費者多元消費訴求的需要
消費升級的背景下，消費者的求新意識凸顯，他們熱衷於追求新穎的服務和有趣的內容。為了持續不斷增加吸引力為消費者帶來體驗感，購物中心不斷推出各類新興業態，以期俘獲越來越挑剔的消費者。
據贏商網大數據中心顯示，在“2018半年度品牌商關注優質擬開業購物中心TOP50”榜單中，創新業態平均佔比近30%，成為購物中心的“新流量入口”。
而且，消費者開始追求除了購物以外的精神文化生活消費，這也使得購物中心越來越注重商業與文化、公益空間等的結合，打造商業以外的生活美學和體驗美學。
世紀匯購物中心
而這些新興業態的進入、公益空間展示區的出現，導致購物中心承載的空間內容將越來越多，這也相應壓縮了品牌商鋪本應占有的面積。在此背景下，提高商鋪利用率顯得尤為重要。相應壓縮主力店面積，引入更為豐富的特色業態及品牌，也是購物中心由單純銷售產品向更高層次的售賣生活方式轉型，滿足消費者多元消費訴求的需要。
趨勢：主力店角色變“重要租戶”
不過，雖然市場上出現了主力店鋪面積撤離和被壓縮的一些現象，但是購物中心主力店的格局和作用暫未發生實質性的變化，依然是發揮錨定、吸附其他租戶以及增加消費者黏性的作用，但同時也有一些創新之處。
戴德梁行零售地產部董事許斌對贏商網表示，“主力店對購物中心的作用主要仍是聚客流、招商吸附力和品牌影響力。而且現在主力店自身也在壓縮面積，比如超市業態，不再像從前動輒佔地上萬平方米，而是節省人力成本，以更小的面積獲得更高的業績坪效，與購物中心共同追求坪效收益。”
第一太平戴維斯華西區商鋪部董事鄧耀華也曾對贏商網分析，“以往非常流行的一些主力店組合模式如今已經不再流行，新的一些元素可能會加入到主力店的陣營中，比如現有的港資購物中心裡開始流行一個詞——重要租戶。”
重要租戶擁有不同的特點，有的面積較大，有的帶客流量較大，有的則是對於同業態的其他類型品牌和租戶有帶動作用，大面積不再是定義主力店的唯一標準。
事實上，這樣的品牌在今天的購物中心內已經非常常見，一些首店、概念店其實也都在履行主力店的職責，在吸引客流方面發揮極大作用。
比如深圳萬象天地的引入優衣庫全球概念店、UA華南最大旗艦店、星巴克華南首家臻選店等多家獨棟旗艦店，雖不似傳統意義上的主力店，卻也是購物中心的聚客流擔當，而且這些店鋪作為“重要租戶”，也是萬象天地租金坪效貢獻率較高的門店。
優衣庫全球概念店
贏商觀察：
事實上，不管是早些年流行的引入較大面積主力店品牌，還是如今呈現的壓縮主力店面積趨勢，都是購物中心順應市場及項目定位變化的自我調整升級。由於品牌生命週期、流行趨勢、消費者偏好、市場環境都處在動態的變化之中，購物中心根據自身條件和外部環境變換調整租戶結構，才能有效實現租戶組合與收益平衡問題。
所以，隨著購物中心業態品牌越來越豐富，購物中心“化整為零”趨勢日漸凸顯，主力店的創新形式也將會越來越豐多，而“大”將不再只是衡量主力店的唯一標準。
部分圖片引用：世紀匯微信公眾號、春天旅行社
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