不論是否權威，最近城市等級排行榜上還是流行開來：鄭州列新一線，新鄉、駐馬店三線，而開封成了四線城市，開封的排名徹底暴露了此榜單GDP論的本質，同時，他們不知道的是，今天的開封已不是21世紀初的開封了。
【1】
京漢鐵路的繞線是省會搬遷的根本原因，它富足鄭州，塌陷了開封，歷經半個世紀的遷後發展進入21世紀後，開封留給我們的印象一直以來都可以用2個字概括：破舊。它最繁榮的時代是北宋，彼時其三產比值是：81%：8%：11%，冥冥之中，這種性質影續至今，在製造業統治江山的時代，決定了開封上層建築的經濟薄弱，也順勢延緩了開封大規模城改的步伐。
禍兮福所倚。從燕莊到小李莊到勝崗到白廟，在鄭州在三環老城拆掉一個小城中村又建起一個大城中村的同時，開封的老城區以文化自信的態度，走了另一條道路。
上圖：開封七盛角。
上圖：開封冬凝園。
上面都是開封老城近些年新建的經典，不是所謂歷史遺留景點（鄭州近20年拆除舊物大多即轉入地產開發），這些僅僅是開封眾多古城改造工程中的其中一個項目東京夢華，這是中國首個城市整體復興工程。截止目前，項目已經開發了近10年。
上圖：東京夢華
東京夢華的長度接近1.8公里，以極度不規則的形狀分佈在開封老城區內，佔地逾千畝，複雜浩瀚的古城改造工程，開封市一步一個腳印走了過來。
上圖：開封古城牆。
開封城牆，全長14.4公里，這座見證了城市歷史變遷的古老城垣，經過政府不斷的修葺，如今煥發出新的生命力，如今已成為風景優美的綠地公園和市民樂園。一直以來，開封都全力保護好跨越千年的開封城牆，守住文明積澱的古都根脈。
上圖：開封老城保護情況。
如今的開封老城，或許你可以說它破舊依然，但你必須承認，它愈發美麗，愈發厚重，如今的開封，宋韻味已濃。在唯GDP論英雄的時代，開封孤獨地實現了從“開封文化”到“文化開封”的轉變，完成了城市的發展轉型升級。想象一下：未來，一線城市鄭州人遊走在開封老城街頭，古香古色的建築下，波光粼粼的御河旁，隨處可見駐足拍照的遊客……與此同時，腦補一下鄭州老城的樣子，你一線城市又能如何？好吧，如果非說開封是四線城市，那開封就是一個“四線城市，三線文化，二線歷史，一線生活”的文旅（文化+旅遊）型城市！
當然，開封對於文化旅遊的發展不止在老城，2017年，其文旅歷程開始西進，拓展新疆土，全力打造——運糧河文旅板塊。
【2】
先看一下板塊的位置。如下圖：
從衛星圖上可以清晰的看到板塊基本上汴西新區的自然延伸（區域為16大街至25大街），其與汴西新區相隔一條運糧河，運糧河西為運糧文旅，運糧河東便為已經成形的汴西新區（圖中可清晰看到新城規劃），其距離汴西湖車行距離9公里，距離汴西新區3公里。從它的基礎特性來看，開封的運糧文旅板塊和我下面要講到的大孟板塊是“文化文旅”，雁鳴板塊是“生態文旅”不同的是，這是一個實實在在的“城市文旅”——城市新區的文旅板塊。
2000年前，楚國太子在此駐守，這條河變成了調運軍糧的水上通道，自此便成運糧河，其又在北魏時期被《水經注》描述為：又東南與龍山水會，水出龍山龍溪，這裡的龍山水即為運糧河，悠悠而往，水不昌卻也流經千年歲月。
2000年後，這裡再一次走入人們視野。
上圖：運糧文旅的當下格局。
目前區域以鄭開大道和綠博大道為雙交通軸線，以運糧河、東湖為主環境資源，以機西高速（其中鄭開大道站正在建設中）為主要對外交通途徑，打造的一個休閒旅遊文化的新組團。目前區域內有已運營的“銀基水世界”和正在建設的“開封恆大文化旅遊城”。
銀基水世界就是鄭州銀基商貿城的那個銀基在板塊內建設的大型文化旅遊產業項目，設備全部為加拿大白水設計製造，設備也是數量多，規模大，配置高，項目從室內到室外，一年四季均營業，只是，高達400元的家庭票也讓很多人望而卻步。
上圖：銀基水世界
另一個就是恆大文化旅遊城了，項目緊鄰鄭開大道和萬畝運糧河溼地公園，是一個集遊樂、文化、休閒、商業、居住等多重功能於一體的文化旅遊項目。
上圖：開封恆大文化旅遊城
項目最大的亮點是周邊規模宏大的恆大童世界等產業配套集群及其航母級配套。據介紹，恆大童世界是專為少年兒童打造的全球唯一的全室內、全天候、全季節的童話神話樂園，以中國文化、中國歷史、中國故事為核心內容，融合中國文化精髓和世界文明，採用世界最成熟、最受歡迎、科技含量最高的頂級遊樂設施設備及技術，打造全球頂級的童話神話樂園。獨具特色的五國風情溫泉小鎮涵蓋中式、泰式、芬蘭、土耳其、日式五大主題，以五國文化風情為底蘊，融合特色溫泉文化，凸顯自然人文景觀，打造別具一格的主題溫泉產品和服務。
根據規劃，開封恆大文化旅遊城還涵蓋豐富的頂級配套：約87000㎡國際會議中心、約26000㎡國際會展中心、約14600㎡運動中心、約12700㎡文化娛樂集群、約168000㎡歐式城堡酒店以及浪漫婚禮莊園、五大現代博物館、萬國美食街、繽紛商業廣場、超高層商務建築群等。“這些配套都是世界頂級的配套資源，恆大打造世界級文化旅遊勝地的決心和魄力可見一斑。”上述業內人士表示。
上圖：恆大文化旅遊城整體效果圖。
八朝古都，大宋風華，再造東方文旅傳奇，恆大文化旅遊城的問世不但開封的文化旅遊產業從老城帶入新城，也升級了開封長期深耕傳統的文旅產業，讓古都開封的眾多文化旅遊資源中增了新的色彩，進入了一個全新的，新舊通合，古今交融的新時代。
同時，運糧板塊文旅產業的興起，也在加速鄭汴融合。
【3】
在開封逐漸成為文化旅遊強市的同時，鄭州的文旅行業開始向開封靠近：大孟鎮背靠原名為鄭州國際文化創意產業園的綠博組團，以文化為名，成為一極；雁鳴湖依靠極其豐富、號稱中原白洋淀的雁鳴湖生態資源，成為一極；在銀基水世界及恆大文化旅遊城相繼入住區域後，運糧區域正式進入高強度開發時代，區域背靠開封，依託運糧河東湖強大資源，開始了新的一極。三大文旅板塊，形成一個等邊三角形，橫亙在鄭汴之間，成為未來10年鄭汴文旅帶動經濟發展的強力發動機。
如下圖：
對三極逐一分析：
度假文旅——雁鳴：雁鳴板塊是三強之中最早形成文旅氛圍的組團，他依靠雁鳴湖豐富的自然水域資源早早彙集了一大批開發商提前佈局，在利海時代達到巔峰，在利海兵敗後一度沉寂，而近期隨著萬科入手雁月灣，康橋佈局林溪灣，東潤接手靜泊山莊，綠地熱銷香頌，永威綠城建業也相繼插足區域後，區域的熱度也開始二度逢春。
雁鳴板塊的文旅基礎支撐是自然環境資源，置業目的也基本為第二居所的度假型置業，置業的衝動點為：生態資源。所以：雁鳴的文旅是純正的度假文旅，偏旅的文旅。
文化文旅——大孟：大孟文旅其實就是半個綠博文旅，剛才已經說過綠博的原名是國際文化創意產業園，其自然是以文化為主體，從建業華誼電影小鎮到只有河南主題文化演繹，從海昌海洋世界到方特三園，區域的文化主題是數量落地已經不少，未來，就要看這些項目的落地速度、落地深度和落地效果了。
大孟板塊的文旅基礎支撐是文化人文資源，置業目的較為混雜，從剛需到改善到終極置業都有，置業的衝動點為：價格外溢。所以，大孟的文旅是混雜的文化文旅，區域定位是文旅，而區域的人口導入則和文化無關，是為混雜的文化文旅。
城市文旅——運糧：從上圖以及我開篇所述，雖然運糧板塊是三個板塊中起步最晚，但卻是距離城市最近的板塊，再給汴西新區5年時間，新城區將徹底吞併運糧，成為城市板塊後，其將具備旅遊+城市的雙重功能，其區域價值提升將是一個大的飛躍。
上圖：如今的鄭州文旅三強鼎立圖。
簡單聊聊文旅三強的現狀：
先看距離：嚴格意義上說，對於有車一族雁鳴板塊的“實際距離”是小於大孟文旅的，看似距離市區更近的大孟實際距離鄭州並不近，從三環出發去理想國奧特萊斯卻開車走連霍高速在雁鳴湖下再南行抵達的小夥伴們把手可以舉起來了，而未來，機西高速和連霍高速對接完成、機西高速鄭開口開通後，鄭州到達運糧板塊的時間只比雁鳴板塊慢5分鐘，在大孟板塊高架無望的情況下，三者在距離鄭州市區的距離上幾乎在一個檔次上。
再看競爭力：大孟所在的綠博其實核心是文化，但文化產業是最難做的產業，區域除了方特，吸引客戶最大的引擎是鄭汴中央公園，在鄭州建公園，無非是挖湖和植樹，但有一點可以肯定，綠博累掉腦袋，其在自然資源屬性上也不可能趕上鄭州白洋淀雁鳴湖，雁鳴湖在水資源和景觀資源，越深入你越覺得可怕，綠博還是應該緊抓文化產業，文化產業是一個持久方能結果的產業。運糧板塊的核心資源是城市配套，這是三強中唯一一個可能最快擁有城市配套的一強，但它打出的牌也不是城市配套，而是童話世界和水上世界，如果按照目前的定位落地，可能這裡比理想國更“不委屈孩子”。
【4】
樓八是說房地產的。
綠博板塊在鄭州的地產圈是一個“怪胎式”的存在，區域定位文化產業區，其核心競爭力也是文化產業，但是區域地產置業的目的卻不是文化產品，而是價格外溢。來綠博買房子的有幾個是因為樓盤旁邊有個什麼電影小鎮而置業的？沒有。但是，憑藉區域高標準的綠化，大密度的公建，實惠的地產價格不妨礙綠博成為炙手可熱的置業片區。總結一下，綠博：中牟的新區，中牟縣城品質外溢的不二選擇；剛需的夢想承載，我可以在市中心租房子，但我在綠博有房子，什麼時候來住是個未知數；品質獻中牟，剛需供鄭州，區域終究成了剛改多終大食堂。綠博置業定義：中牟品質+市區價格外溢。
雁鳴板塊是毫無疑問的第二居所，鄭人喜水不喜山，廣垠的水面加上國家農業公園，區域定位沒有毛病，雲廬的電話營銷十分成功，筆者耳朵已經可以脫口而出。事實上，在這個片區買洋房和高層實無意義，而別墅類產品則非城市別墅不能投資也。
雁鳴置業定義：第二居所。運糧板塊則具備了上述二者屬性均不強的的屬性——投資屬性，此屬性是由：城市近郊區位屬性、公建配建配套屬性，鄭汴一體政策屬性，第一前沿自貿屬性以及萬畝運糧景觀屬性五大屬性組成。區域緊鄰汴西新區，未來可迅速快速導入大量的居住配套；水世界、童世界及商業配套的區域佔比遠大於地產本身，更加凸顯居住價值；鄭州向東開封向西資源愈發集合，集合二城共同價值；開封自貿區前沿陣地，享受第一時間政策利好；萬畝運糧河公園給區域提供了無限想象的生態資源。
區域的五個屬性和當前的現狀讓我想起了10年前的平原新區，彼時，區域各種條件已成熟，恆大的第一個項目金碧天下帶起了一個片區，帶動了一個區域，也讓區域房價節節攀升，而10年後，在運糧文旅板塊，恆大文化旅遊城同樣被賦予這個使命。
（全文完）
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