• 大家都知道現在新房難買，各種“套路”：搖號（中籤率低）、網籤價格低於實際成交價格（俗稱補差價）等等。

• 那麼如果買不到新房，大家如何正確的選擇二手房呢？

• 首先跟大家講一下，買二手房跟買新房一樣的要購房資格！！不是說買二手房就不需要資格了！

• 首先我們來看看，買一套二手房我們到底應該準備哪些錢！

第一：首付款

大家都知道，新盤的首付一般都是3成，也就是說貸款可以貸7成，其實二手房也是這樣的，只不過二手房貸款必須通過評估公司評估以後，依照評估價格而定。

例如：二手房實際成交價格為100萬

有一種可能就是銀行評估價格為90萬，那麼你買該套房屋實際貸款額度為90萬*7成=63萬。那麼我們的首付就是100萬-63萬=

還有一種可能，評估價高於實際成交價格，例如銀行評估價格為120萬，那麼貸款7成的實際貸款額度為120萬*7成=84萬。那麼我們的首付則只有100萬-84萬=16萬。

第二種情況則稱之為”高評高貸“。

如果是新房，很容易算，首付=成交價100萬*3成=30萬

第二：稅費

二手房的稅費其實沒有大家想的那麼複雜，計算方法也很簡單。大家可以通過下面的表格看一下。

• 上面提到的增值稅，對於住宅而言基本上不要繳了，因為所有的住宅產權證必須要滿了3年才可以上市交易，而免增值稅的條件只需要契稅發票滿2年即可。

• 繳稅計算方式為：房地局評估價（房地局規定：以合同成交價格為準）*稅點

• 例如：買一套88平米的2房，實際成交價格為65萬，買方是首套房，該套房產權證剛滿3年，那麼契稅應該繳納多少呢？

計算方式為：65萬*1%=6500元（90平米以下，首套房，契稅為1%）

個人所得稅為：65萬*1%=6500元（不符合滿五唯一的標準）

就這麼簡單！！！

第三：按揭貸款或公積金貸款

對於二手房貸款有三種方式：

1、純商業貸款（點擊：2018最新丨銀行按揭、公積金貸款知識大全，值得收藏！）

• 商業貸款的額度計算方式我們在開篇的時候就講到首付的問題，其實算法是一樣的。二手房的商業貸款是按照評估來計算的。

• 現在貸款的利率為4.9%，但首套房各大銀行的利率都是有上浮的，大概上浮10%-20%左右

• 商業貸款只認貸，不認房，主要看徵信報告上面的貸款記錄。

商業貸款銀行利率

1、首套房利率4.9% （首套房利率上浮5%-20%）

（a無房無貸、b有房無貸、c有房有貸已結清）

2、2貸利率上浮30%

3、等額本息（每月還款金額固定，還款壓力小，總利息多）

等額本金（每月還款金額遞減，還款壓力大，總利息少）

4、貸款年限：（男、女65歲）（特別的可以貸到70歲，需要提供擔保人），最長貸30年

2、公積金貸款（點擊：異地公積金貸款）

• 對於公積金貸款，大家可以點擊：2018最新丨銀行按揭、公積金貸款知識大全，值得收藏！，這裡面詳細的講解的貸款的情況。大家應該注意的是，二手房的公積金貸款也是跟商業貸款一樣，都是按照評估公司的評估價格來計算的。

• 現在公積金貸款的利率為3.25%，首套房利率是不上浮的，但是二套房公積金貸款的利率是會要上浮的，大約在10%-20%之間。

市公積金貸款比例

1、首套房（無房無貸），貸8成

2、首套房已轉讓註銷，無其它房產，貸8成

3、有1套房或現無房但有兩次註銷記錄，未使用個人住房貸款或已結清，貸6成，利率上浮10%

4、有一套住房，已使用商貸，但未結清，貸6成，上浮10%

5、貸款最長年限為30年（男60歲，女50歲），基準利率3.25%

省公積金貸款比例

1、首套房（無房無貸），貸8成

2、首套房已轉讓註銷，無其它房產，貸8成

3、有1套房或現無房但有兩次註銷記錄，未使用個人住房貸款或已結清，貸6.5成，利率上浮10%

4、有一套住房，已使用商貸，但未結清，貸5.5成，上浮10%

5、貸款最長年限為20年，基準利率3.25%

3、組合貸款（點擊：2018最新丨銀行按揭、公積金貸款知識大全，值得收藏！）

什麼是組合貸？

組合貨指個人住房組合貸款，是個人住房公積我金貸款和個人住房商業貸款兩部分組合總稱。

內含詳細文檔，可按照執行！

第四：買二手房應該注意的風險

• 關於業主產權問題

大家在籤合同的時候，要看看產權證原件、契稅發票、國土證（如果不動產權證沒有辦理的，不影響過戶）、維修資金髮票。如果原件在銀行抵押的，大家一定要看一下複印件（建設銀行貸款的，產權證由業主本人持有），另外，還可要求原業主到不動產登記中心打房屋產權證情況表，確保產權清晰，沒有凍結、查封等問題。

• 關於籤合同定金問題

建議大家在買二手房的時候，如果業主貸款未還清或者非原業主本人簽字的情況（委託），這個時間大家可以將定金託管在第三方，以保證定金的安全。定金最高不超過房款的20%，在如今房價增長快，建議可以提高定金額度，如果業主違約，將雙倍返還定金，如果違約的話，原業主將會產權高額賠付，這樣成本較高，被違約的機率就會相應的降低一些。

• 關於原房東還貸問題

如果原業主在銀行有貸款，這個時間還貸是有幾種方式的。

第一種是業主自己還貸，這種情況最簡單，也不需要辦理什麼手續，只要原業主預約好就行了。

第三種情況就是當業主沒有錢，買方首付款也不購的時候，這個時候可以找擔保公司墊資還貸（注意：中介公司是沒有義務和權利幫業主還貸的，中介公司不是擔保公司），但是要出一定的手續費。

• 關於購房資格問題

關於購房資格問題，建議大家不要輕信某些代辦遷戶口、代辦過戶這些非正常獲取購房資格的情況，一旦有所閃失，可能會“賠了夫人又折兵”！

• 關於簽定買賣合同問題

如果是通過中介方交易的，一般都是格式合同，大家注意看清楚幾點就行了：是否為產權人本人（如果是夫妻雙方共有的，一定要夫妻雙方一起簽字）、成交總價、定金、首付、貸款金額（付款方式）、交房尾款、交房時間、違約賠償等問題。

• 關於中介費的問題

根據長沙行業規定，一般二手房買賣，中介費是買方支付成交價的2%，賣方支付成交的1%。建議大家可以找一些大一點的中介公司進行交易，在中介費支付相同的情況下，找大公司會比小公司或者只有一家店面的公司要靠譜得多。

• 關於首付款的支付問題

大家知道，我們按正常流程走，我們付款的順序是：

定金（籤合同時支付）-首付款（一般是在過戶的時候支付）-貸款（一次性付款的情況，在過戶的時候支付）-交房尾款

我們一般首付款在過戶的時候支付。有時候買賣雙方會因為到底是在過戶前支付還是在過戶後支付爭執不下，對於買賣雙方都不太信任的情況下，不動產登記中心都是會有資金監管的，在過戶之前辦理相關的手續，將首付款打到不動產登記中心監管賬戶上，在過戶辦理完手續以後，再由資金監管的銀行，一次性將貸款發放至業主預留的銀行賬戶內。

• 關於交房的問題

交房最大的風險在於以下幾點：

1、原業主的物業費、水電費、燃氣費等相關費用未結清的情況。有的業主從來沒有繳過物業費的；

2、籤合同的時候協商好，房內物品留下來，只帶走私人物品的情況，在辦理完手續以後，原業主將房屋內物品搬走的；

3、房屋出租，原業主提前收租的情況；

此時，有經驗的經紀人在簽訂合同的時候，就會預留交房尾款，保證在交易完成以後，交房的時候不會有任何糾紛。

• 關於房屋產權過戶的問題

二手房產權過戶大家還要注意一點，就是買方申請銀行貸款的時候，申請貸款的額度、時間、利率，都會受買方的徵信、銀行流水、收入情況而定。所以，在買方審批沒有通過的情況下，千萬不要提前過戶！！一定要看到買方銀行審批通過的情況才可以去過戶（可以要求中介拍照發過來、也可以自已到買方按揭銀行查看。建議買賣雙方、中介方都去確認一下，不要因為貸款審批的問題，導致其他風險存在）

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